!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 38

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 38)

Н-ск, Ленинский район, между ул. А и пр. В,ул. С и ул. ДКадастровый номер участ­ 0123465каФорма участкаСложнаяПлощадь участка, м2625Рельеф участкаРовныйВодные ресурсыНет информацииЭкологическое состояниеУдовлетворительноеЗдания ЗАО «XXX»:Оцениваемые улучшенияучасткаинв.номернаименование116склад шиферныйОписание окруженияСо стороны пр. В, ул. А и ул. Д расположенажилая и административная застройка, со сто­роны ул. С — промышленные предприятияОкружающий тип земле­пользованияАдминистративная и жилая застройка201Окончание табл. 6.7ХарактеристикаПараметрТранспортная доступность По ул. А и ул. СИнженерные сети и ком­Водоснабжение, канализация, теплоснабже­муникацииние, электроснабжениеРазрешенное использова­ Эксплуатация зданий и сооружений, находя­ниещихся на участкеИмущественные праваОценщику был представлен договор о пре­доставлении земельного участка в пользова­ние на условиях аренды, заключенный междумэрией г.

Н-ска и ЗАО «XXX» на основаниипостановления мэрии от ... г. № ...Описание здания склада приведено в табл. 6.8.Общие сведения об улучшенияхПараметрЗдания и соору­жения, входящиев состав объектаоценкиТаблица 6.8Характеристикаинв. номернаименованиестроенияобщая площадь116склад411,5Текущее исполь­зование зданийОбслуживающего назначенияСобственникЗАО «XXX»Адрессобственника630014, г. Н-скОписание правсобственностиСогласно справке № 104-с от 12.10.1999, выданнойКомитетом по управлению государственным имуществомадминистрации Н-ской области (далее КУГИ)следующее имущество, расположенное по адресу:г.

Н-ск, ул15, включено в уставный капитал ЗАО«XXX» и является его собственностью:Физическиехарактеристикиинв. номерНаименование строения116СкладОбщая площадь складского помещения составляет411,5 м2 при длине здания 22,1 ми ширине 18,62 м.Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около90 см, за счет которых полезная площадь составляет370 м2.

Высота помещений составляет 6,0 м. Строи­тельный объем по данным технического паспорта ра­вен 2500 м3Хронологический 30 летвозраст202Анализ рынка недвижимости Н-ска. Высокая транспортнаядоступность и наличие городской инфраструктуры позволяютговорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынканедвижимости Н-ска, однако на сегодняшний день эффектив­ность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде другихрегионов.В России и, в частности, в Н-ске, в настоящее время отсут­ствует эффективный механизм кредитования приобретения не­движимости.

Это вынуждает предприятия приобретать недвижи­мость за счет собственных средств, что может подорвать ихэкономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спросна недвижимость. Однако финансирование недвижимости боль­шей частью за счет собственных средств позволяет покупателюснизить риск приобретения недвижимости.Активность в операциях с недвижимостью производственно­го назначения невысока: предложение не эластично, новое стро­ительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активностьна местном рынке недвижимости обусловлена также отсутстви­ем благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяй­ствующих субъектов.Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная,в Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефицит пол­ностью готовых к аренде помещений.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияобъекта оценки проводится в два этапа:1) анализ земельного участка как свободного.

Оцениваемыйобъект с соответствующей ему инфраструктурой находится вчасти города, которая относится к промышленной зоне. Ее ок­ружают в основном административные, промышленные пред­приятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автома­гистрали города, которые открыты для любого вида транспорта.Вдоль территории объекта проходят железнодорожные путиобщего пользования. Земельный участок, на котором располо­жен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на дан­ную территорию имеется отдельный въезд как автомобильного,так и железнодорожного транспорта. Поэтому его оптимальноеиспользование — под административную или промышленнуюзастройку;2) анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.Для определения наиболее эффективного использования не­обходимо провести анализ объекта в соответствии с ограни­чениями:203—максимальная эффективность: местоположение, транспорт­ная доступность и застроенность окружения зданий, помнению оценщика, являются благоприятными для исполь­зования помещения в качестве складского;— финансовая обоснованность: по мнению оценщика, при сда­че объекта в аренду в качестве складского владельцем мо­жет быть получен доход, обеспечивающий возврат капита­ла и доход на капитал;— физическая осуществимость: планировки типовые, размер,характеристики и расположение объекта предполагают ис­пользование помещений в качестве складских;— соответствие законодательству: в настоящее время теку­щие улучшения не нарушают никаких имеющихся законо­дательных ограничений.Вывод по анализу: исходя из перечисленных критериев и при­нимая во внимание место расположения объекта, конструктив­ную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сде­лать вывод, что оптимальное использование оцениваемогоздания достигается при эксплуатации его только как зданияскладского назначения.Определение стоимости земли.

На дату оценки рынок про­даж земельных участков в Н-ске развит слабо, земельный уча­сток принадлежит заказчику на правах аренды, поэтому в це­лях оценки учитывается стоимость права аренды земельногоучастка. Для этого определим затраты на отвод земельного уча­стка под строительство. Эта сумма для объекта оценки состав­ляет 350 тыс. руб.Определение стоимости улучшений. В современной практикеоценки используются три основных подхода к оценке недвижи­мости: затратный, сравнительный, доходный.Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхо­да. Стоимость объектаопределяется по формуле:В общем случае она имеет следующий вид:где204— стоимость земельного участка (градостроительный сбор)ПИ — прямые издержки (стоимость непосредственно строитель­ства);КИ — косвенные издержки (предстроительные расходы, нало­ги и т.д.);ПП — прибыль предпринимателя;— накопленный износ.Прямые издержки на дату оценки составляют 939 158 руб.Необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесетперед началом строительства (согласование разного рода техни­ческих условий и оплата за тепло и электроэнергию).

Назовем ихпредстроительными расходами.В Н-ске стоимость 1 гкал = 862,3 тыс. руб., а 1 кВт — 3,174тыс. руб. Для оцениваемого объекта запроектированы следующиемощности:— общее количество тепла на объект — 0,05 гкал;— расчетная мощность по электроэнергии — 20 кВт.Тогда выкуп мощностей составит:— по теплу - 43 115 руб. (0,05 х 862 300);— по электроэнергии — 63 480 руб. (20 х 3174).Итого 106 595 руб. (43115 + 63 480).Рассчитаем прибыль предпринимателя.Отвод земельного участка, строительство на нем зданий и сда­ча их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей до­кументации — все это услуги девелопера. На основании прове­денного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-скаприбыль инвестора может составить около 20% к общим строи­тельным затратам.

Этот доход отражает вознаграждение, кото­рое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализаци­ей аналогичного инвестиционного проекта по строительствуобъекта, аналогичного оцениваемому.Итак, прибыль предпринимателя (ПП) составит:ПП = 20% х (939 158 + 106 595) = 209 150 (руб.).Расчет полной восстановительной стоимости объекта оцен­ки приведен в табл.

6.9.Таблица 6.9Расчет полной восстановительной стоимостиобъекта оценкиПараметрВеличина, руб.Градостроительный сбор350 000Стоимость строительства в ценах на датуоценки с учетом НДС939 158Оплата за мощности106 595Прибыль инвестора209 150Полная восстановительная стоимостьна дату оценки1 604 903205Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адек­ватных условиях обойдется в сумму 1 604 903 руб. (стоимость зем­ли — 350 000 руб., стоимость построек (оцениваемой части) —1 254 903 руб.).Определим накопленный износ.В общем случае износ определяется по формулеРазличают три типа износа:1) физический износ2) функциональный износ i ;3) внешний износСпособом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а для функционального устаре­вания — реконструкция.Физический износ.

Для расчета физического износа объектаклассификация признаков износа была взята во ВСН 53-86(р)«Правила оценки физического износа жилых зданий». Удель­ные веса укрупненных конструкций элементов взяты из соот­ветствующих сборников укрупненных показателей восстанови­тельной стоимости.

Расчет физического износа склада приведенв табл. 6.10.Таблица 6.10Расчет физического износа складаЭлемент зданияУдель­ный весэлемен­та, %Количество Расчетудель­участковногос разнымвесаизносом,элемен­шт.та, %Физиче­скийизнос, %Средневзвешеноезначениефизическо­го износа,%Фундаменты1010232,3Стены и перегородки2121245,04Покрытия2424273/634/2644401,688403,2Отделка внутренняя44451,8Разные работы22240,48Полы9КровляПроемы20626,51,02/1,56Окончание табл.

6.10Элемент зданияУдель­ный весэлемен­та, %Количествоучастковс разнымизносом,шт.Расчетудель­ноговесаФизиче­скийизнос, %ЭЛсМбМ"Средневзвешеноезначениефизическо­го износа,%та, %Санитарно-техническиеустройства1211240Электроосвещение616352,1Итого————30,4Коэффициент пере­хода от физическогоизноса к его стоимо­стному значению1,25Итого физическийизнос здания, руб.476 8574,8Функциональный износ. Осмотр складских помещений в дру­гих районах города выявил, что планировка и дизайн объекта яв­ляются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.Внешний износ.

Учитывая то, что объект оценки находится впромышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективно­му его использованию как складского комплекса, можно сказать,что внешний износ отсутствует.Таким образом, по состоянию на дату оценки износ склад­ского помещения составляет 476 857 руб. Тогда стоимость объек­та оценки составляет:350 000 + 1 254 903 - 476 857 = 1 128 046 (руб.).Определенная затратным подходом стоимость объекта оцен­ки на 2 ноября 2005 г. округленно составила 1 128 000 руб.Расчет стоимости объекта посредством сравнительного подхода.

Характеристики

Список файлов книги