!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 37
Текст из файла (страница 37)
Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.Основные этапы метода остатка для земли:1) определяется чистый операционный доход от всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;2) определяется чистый операционный доход, относящийсяк строению (зданию);3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.Пример 6.10.
Требуется определить стоимость земельного участка,наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затратына строительство типового складского помещения составят 1,1 млнруб.
Прогнозируемый чистый операционный доход от объекта составляет 310 тыс. руб. в год. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли - 18%.196Чистый операционный доход от здания составит:1100 х 0,25 = 275 (тыс. руб.).Тогда чистый операционный доход от земли составит:310-275 = 35 (тыс.
руб.).Стоимость земельного участка:35:0,18= 195 (тыс. руб.).Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития —subdivision development) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:— определение размеров и количества индивидуальных участков;— расчет стоимости освоенных участков с помощью методасравнения сопоставимых продаж;— расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;— вычет всех затрат на освоение и предпринимательскойприбыли из предполагаемой суммарной цены продажиучастков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;— выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.Затраты на освоение земельного массива обычно включают:— расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;— расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;— налоги, страховку, гонорары ИТР;— расходы на маркетинг.Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и на внутриквартальных территориях, этиучастки подлежат обязательному разделению при оценке.
Реализация принципа наиболее эффективного использованияпроисходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений объемов спроса ивозможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.1976.3. Оценка нематериальных активовПонятие нематериальных активов, применяемое в российском бухгалтерском учете, установлено ПБУ 14/2000 «Учет нематериальных активов», согласно которому это:1) объекты интеллектуальной собственности:— исключительное право патентообладателя на изобретение,промышленный образец, полезная модель,— исключительное авторское право на программы для ЭВМ,базы данных,— имущественное право автора или иного правообладателяна топологии интегральных микросхем,— исключительное право владельца на товарный знак и знакобслуживания, наименование места происхождения товаров,— исключительное право патентообладателя на селекционные достижения;2) деловая репутация организации — разность между ценойпокупки предприятия как единого имущественно-хозяйственного комплекса и стоимостью его чистых активов;3) организационные расходы — расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада учредителей в уставныйкапитал организации:— затраты по созданию пакета учредительных документови расчетов по обоснованию направлений его деятельности,— гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги по регистрации фирмы,— расходы по оплате услуг посреднических и консультационных фирм,— оплата сборов и пошлин в размере, признанном в соответствии с учредительными документами.Могут быть оценены следующие нематериальные активы: гудвилл, клиентура, обученный персонал, торговая марка, патенты,собственные технологии и т.п.Обратите внимание, что в бухгалтерском учете трудовые навыки персонала не относятся к НМА и не оцениваются.Гудвилл — это способность предприятия эффективно функционировать и привлекать клиентов.
За счет наличия гудвиллапокупатель готов заплатить за предприятие сверх рыночной стоимости его материальных активов.198Гудвилл представляет собой совокупность элементов бизнесаили персональных качеств руководителя (ведущего специалиста),которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данного предприятия или данного лица и которые приносят фирме избыточную прибыль, превышающую разумный доход на другие активы предприятия.Гудвилл всегда неразрывно связан с предприятием или с определенным физическим лицом и не может быть продан отдельноот них, хотя оценить его можно. Обычно дополнительная прибыль получается в результате влияния двух элементов: особенностей предприятия и персональных качеств руководителя (например, для оценочных и аудиторских фирм) или ведущегоспециалиста (особенно для медицинских фирм).Основным методом оценки избыточной прибыли, являющейся ключевым фактором стоимости гудвилла, является метод избыточного дохода.Метод избыточного дохода.
С учетом степени риска аналогичных инвестиций анализируется рыночный уровень дохода на имеющиеся у предприятия материальные и нематериальные активы(исключая гудвилл). Если избыточная прибыль есть, значит,у предприятия есть гудвилл. Если избыточной прибыли нет, тогудвилл отсутствует. Однако следует учесть, что фирма можетне иметь гудвилла, несмотря на наличие избыточной прибыли,потому что круг клиентов ограничен одним-двумя заказчиками,которые могут отказаться от услуг фирмы.Итак, гудвилл — это совокупность активов предприятия,определяющих его имидж и способствующих получению избыточного уровня прибыли по сравнению с типичным для отрасли.Основные этапы оценки:1) определение стоимости чистых материальных активов;2) нормализация фактически полученной компанией прибыли;3) расчет прибыли, получаемой за счет использования материальных активов (умножение среднеотраслевой ставки рентабельности материальных активов на их стоимость);4) определение величины избыточной прибыли как разницымежду нормализованной прибылью, полученной за счет материальных активов;5) капитализация избыточной прибыли;6) определение полной стоимости бизнеса как суммы стоимости чистых активов и надбавки, полученной методом капитализации избыточной прибыли.199Для целей оценки нематериальных активов, отличных от гудвилла и имеющих рыночную стоимость, вьщеляют различныеправа, льготы, массивы информации и ноу-хау, которые могутбыть идентифицированы и отдельно оценены.6.4.
Пример оценки недвижимого имуществапредприятияОпределим рыночную стоимость недвижимого имущества,принадлежащего ЗАО «XXX». Описание объекта оценки представлено в табл. 6.6.Описание объекта оценкиПоказательТаблица 6.6ОбъектНаименование объектаСкладТип объекта оценкиОтдельный материальный объектСостав оцениваемого объектаЗемельный участок площадью 0,62 гаЗдание — складБалансовая стоимость объектаоценки на 01.01.2005Данные не были предоставленыСобственник объекта оценкиЗАО «XXX»Цель оценкиОпределение рыночной стоимости дляучета объекта в составе активов предприятияЦенность в качестве исторического, культурного и архитектурного объектаНе выявленаОпасности, вызванные окружающей средойОтсутствуютОценка проводится для права собственности на оцениваемыепомещения и права аренды земельного участка.В целях оценки устанавливаются следующие допущения и ограничения:1) оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете;2002) при проведении оценки предполагалось отсутствие какихлибо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемогоимущества, и на оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;3) при проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасностипроведения работ и иные аналогичные нормы;4) оценщик не производил обмер земельного участка, зданийи сооружений, полагаясь на верность исходной информации,предоставленной заказчиком;5) мнение оценщика относительно стоимости действительнотолько на дату оценки.
Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов иизменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в табл. 6.7.Описание земельного участкаПараметрМестоположение участкаТаблица 6.7Характеристикаг.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
