!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 33
Текст из файла (страница 33)
Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов.Затраты на единицу сравнения (1 м2, 1 м3, 1 койко-место идр.) и количество единиц сравнения в объекте оценки перемножаются.При определении затрат на строительство с применениемукрупненных сметных норм используются удельные показателистоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и'сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании174ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов.
Стоимость строительства объекта рассчитывают по формуле= ПИ + КИ + ПП,где ПИ— прямые издержки;КИ— косвенные издержки;ПП — прибыль предпринимателя.Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по даннымпозициям.Прибыль предпринимателя — сложившаяся рыночная ставкадохода, стимулирующая предпринимателя на инвестированиестроительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.2.
Метод стоимости укрупненных элементов — это оценкаобъекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементныезатраты. Метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому позволяетполучить величину большей точности, чем при использованииметода сравнительной стоимости единицы.3. Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения, требуется составление перечня всехматериалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.
Метод дает наиболее точные расчеты затрат, но очень трудоемок.После расчета затрат на возможное новое строительство точной копии или аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа. Он включает три вида износа:1) физический износ;2) функциональный износ;3) внешний износ.Физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физическогостарения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Например, протекает кровля, ржавеют трубы, осыпается штукатурка и т.п.175Функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но его стоимость уменьшается из-за недостаточности илиизбыточности качественных характеристик элементов здания, несоответствия некоторых из них требованиям к подобным объектам, существующих на дату оценки: неэффективная планировка, плохой дизайн, наличие «сверхулучшений»и др.Внешний износ (экономический износ) — износ в результатеизменения внешних по отношению к имуществу факторов.Причины возникновения внешнего износа — общий упадокрайона местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спросаи предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, отток населения из региона, строительство поблизостиэкологически неблагоприятных объектов и т.п.
Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевыеили локальные) влияют на величину дохода от использованияимущества, и таким образом на его рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение: близостьболот, загрязненных водоемов, промышленных предприятий,шоссе и аэропортов, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотношение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объем предложения может значительнопревышать спрос).Физический и функциональный износ можно разделить надва вида:1) исправимый — износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;2) неисправимый — износ, затраты на устранение которого превышают добавляемую стоимость.Существует несколько методов, используемых оценщикамидля определения величины накопленного износа:— метод разбивки;,— метод экономической жизни;— метод сравнения продаж.Метод разбивки заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального наисправимый и неисправимый.
Накопленный износ определяютпо формуле:176где— накопленный износ объекта оценки;— физический износ объекта оценки в долях;— функциональный износ объекта оценки в долях;— внешний износ объекта оценки в долях.Физический износ обычно определяется с использованиемправил оценки физического износа жилых зданий (Ведомственные строительные нормы 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госкомстрояпри Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446).
Правила содержат перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующимипроцентами физического износа и примерным составом ремонтных работ.Определение устранимого физического износа основано научете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт.
Неустранимыйизнос, определенный в процентах, переводят в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;2) быстро изнашиваемые — элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно.
Процент износа обычно определяется в результате осмотра, реже применяют метод срока жизни или привлекают специалистов дляпроведения технической экспертизы.Функциональный износ рассчитывается как разница на датуоценки между величинами стоимостей здания с устраненнымифункциональными недостатками и неустраненными. Исправимый функциональный износ вызывается:— недостатками, требующими добавления элементов;— недостатками, требующими замены или модернизацииэлементов;— «сверхулучшениями».Недостатки, требующие добавления элементов, проявляютсяотсутствием в существующем сооружении тех элементов, без которых сооружение не может соответствовать современным ры177ночным стандартам. Величина износа определяется как разницамежду стоимостью добавления требуемых элементов на моментоценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы онибыли выполнены при строительстве объекта оценки.
Например,затраты на установку сигнализации в старом складе — 80 тыс.руб., а ее установка при строительстве объекта обошлась бы в65 тыс. руб., следовательно, 15 тыс. руб. — устранимый функциональный износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов.Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызываются наличием в существующем объекте элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам.
Величинасвязанного с ними функционального износа определяется следующим образом:»1функц-•=Восстановительнаястоимость существующихэлементовСтоимостьвозвратаматериалов*+-Стоимость демонтажасуществующихэлементовФизический износсуществующихэлементов-Стоимость+ устройства новыхэлементов.«Сверхулучшения» — характеристики и элементы сооружения,наличие которых в настоящее время неадекватно современнымтребованиям рыночных стандартов (избыточно), соответствующий исправимый функциональный износ измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» минус относящийся к ним физический износ плюсстоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если онимеет место.Если при оценке используется стоимость замещения, предполагается отсутствие «сверхулучшений» в рассчитываемой величине стоимости.Аналогично определяется неустранимый функциональныйизнос:— за счет позиций, не включенных в стоимость воспроизводства или замещения, измеряется как чистая потеря дохода,___________________* Стоимость возврата материалов определяется на базе утилизационнойстоимости.178относящаяся к этим позициям, капитализированная с применением коэффициента капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включеныв стоимость нового строительства;— за счет позиций, включенных в стоимость, но которыхбыть не должно, измеряется как текущая восстановительная или заменяющая стоимость минус относящийся кним физический износ минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием даннойпозиции;— за счет «сверхулучшений» — определяется в зависимостиот взятого за основу вида стоимости.Например, функциональный износ может определяться капитализацией потерь в арендной плате или дополнительнымизатратами на эксплуатацию из-за функциональных недостатков(избыточная высота производственных помещений требует дополнительных затрат на отопление и т.п.).Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывать путем сопоставления продажпри наличии и отсутствии внешних воздействий.Основные методы оценки внешнего износа:— сравнение продаж подобных объектов при наличии и безвнешних воздействий;— капитализация потери дохода от объекта, относящейся квнешним воздействиям.Метод экономической жизни — определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни.Метод базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, как и процент износа отражает общие затратывоспроизводства.
Оба этих значения представляют на датуоценки. Данная концепция отражена в следующих формулах:где И — износ, руб.;СВ — стоимость воспроизводства, руб.;ЭВ — эффективный возраст, лет;СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет;179где И — износ в процентах от стоимости воспроизводства.Срок экономической жизни — отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, причем вклад улучшений в стоимость земельного участка большенуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка —уменьшить.Эффективный возраст — возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
