!scherbakovy_otsenka_biznesa (823573), страница 35
Текст из файла (страница 35)
Расчеты проводятся по формулегде PV — текущая стоимость недвижимости;— ожидаемый чистый операционный доход за первый последаты оценки год;R — общая ставка капитализации.В качестве.может использоваться нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.Ставка капитализации (R) отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Основной метод расчетаставки капитализации — метод сравнения продаж. В этом случаесначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из выбранных проданных аналогов объекта оценкигде— ожидаемый чистый операционный доход аналога за первыйпосле даты оценки год;SP — цена продажи аналога.Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициентах, отражающего степень похожести каждой изпродаж на объект оценки, выбирается ставка капитализации дляобъекта оценкиЭлементы метода прямой капитализации используют в методе остатка.Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки.
Различают методыостатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.186Последовательность применения метода остатка:1) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;2) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;3) расчет стоимости неизвестной компоненты;4) определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка.
Расчеты будут выполняться по следующим формулам:где— годовой доход, относимый к земле;— стоимость земли;— ставка капитализации для земли.где— годовой доход, приходящийся на здание;— общий годовой доход, приносимый собственностью.где— стоимость здания;— ставка капитализации для зданий.где V — стоимость собственности.Аналогично применяются:— метод остатка для земли (когда стоимость здания можноопределить достаточно точно);— метод остатка для собственного капитала (если возможноопределить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга);— метод остатка для заемного капитала (когда известна стоимость собственного капитала).Если невозможно рассчитать чистый операционный доход,стоимость объекта оценки определяют с применением валовогорентного множителя:Валовой рентный множитель (RM) — среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходуопределенного вида имущества.187Если доходы от объекта изменяются и неравномерно поступают (объект на стадии строительства или реконструкции, условиярынка нестабильны, структура доходов и расходов неравномерна), применяют метод дисконтирования денежных потоков.
Тогда стоимость недвижимости (V) определяется как сумма текущихстоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтированиякаждого из периодических потоков дохода и реверсии:где— ожидаемый чистый операционный доход /'-го аналога за первый после даты оценки год;FV — цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия);DR — ставка дисконтирования;— период владения.Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимымуровнем риска (альтернативная стоимость капитала). Перечислим наиболее популярные методы определения ставки дисконтирования в оценке недвижимости:— метод суммирования;— метод рыночного анализа;— метод инвестиционной группы.Метод суммирования (кумулятивный метод) предполагает учеткаждой из составляющих ставки дисконтирования: безрисковойставки, степени риска данного направления инвестирования,ликвидности объекта инвестиционных вложений и уровня инвестиционного менеджмента (качество управления).Риск ликвидности связан с невозможностью быстрой продажи объекта.
Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чемдругие товары. Основные причины низкой ликвидности: рынокнедвижимости локален, что сокращает возможное количество сделок; сделки с недвижимостью требуют привлечения значительныхфинансовых ресурсов; соотношение спроса и предложения на различные типы недвижимости существенно варьируется.Риск качества управления объектом связан с процессом управления инвестициями в недвижимость, направленными на сохранение вложенного капитала и получение требуемого доходана капитал (принятие решений относительно направления инвестирования, объема и источников капиталовложений, необходимости развития и реконструкции объекта).188Пример 6.5. Расчет ставки дисконтирования методом суммирования.Составляющие ставкидисконтированияЗначение, %Безрисковая ставка10Поправки на риск:вложения в недвижимостьликвидностиинвестиционного менеджмента565Итого ставка дисконтирования26Метод рыночного анализа основан на анализе рыночных данных, мнения и предпочтения инвесторов учитываются посредством опроса или анализа реальных сделок.Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций) заключается в соотнесении ставки процента и ставки дохода с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования проектов по приобретению и развитию объекта:где— общая ставка дисконтирования;— ставка дисконтирования для заемных средств;— ставка дисконтирования для собственных средств.Пример 6.6.
Нужно определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 60% вложений составляют заемные средства, полученные узаемщика под 20% годовых. При этом инвестор рассчитывает получить25% прибыли на собственные средства.Расчет ставки дисконтированияметодом инвестиционной группыПоказательДоля средств вобъеме капиталовложенийТребуемаянорма доходаВзвешенноезначениеЗаемные средства0,600,200,12Собственные средства0,400,250,10Итого ставка дисконтирования0,22Ставка дисконтирования составляет 22%.189Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования. Основные способы прогнозирования денежного потокаот реверсии:1) назначение будущей цены продажи на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменении за этот период состояния рынка недвижимости вообще ирынка подобных объектов в частности;2) капитализация дохода за год, следующий за годом окончания периода прогнозирования:где— ожидаемый чистый операционный доход от объектаоценки за один год после окончания периода прогнозирования;R — ставка капитализации для реверсии.Ставка капитализации для реверсии обычно определяется порасчетным моделям, которые основаны на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.Расчетные модели, используемые в оценочной практике:— модель возмещения равными долями;— модель бесконечного потока дохода;— метод Инвуда и др.Модель возмещения равными долями основана на возмещениикапиталовложений ежегодно равными долями в течение срокаслужбы недвижимости.
Ставка капитализации определяется суммированием ставок дисконтирования и возмещения. Ставка возмещения применяется только к доле капиталовложений, котораябудет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется).Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения.Расчеты проводят по формулегде N — оставшийся срок службы объекта оценки.Применение этой модели оправдано для недвижимости созначительным износом, а также если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода по другим причинам.190Пример 6.7. Остаточный срок службы здания — 25 лет, ставка дисконтирования — 20%, нужно определить ставку капитализации для реверсии.1.
Найдем ставку возмещения: 1 : 25 = 0,04;2. Рассчитаем ставку капитализации для реверсии:Л=20 + 4 = 24(%).Ставка капитализации для реверсии равна 24%. В течение оставшихся25 лет срока службы недвижимости ежегодная сумма возмещения капитала должна составлять 4% от стоимости имущества.Модель бесконечного потока дохода применяется в двух случаях:1) имеется бесконечный поток дохода;2) поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна первоначальной инвестиции.Таким образом, если стоимость актива не изменяется, доходможно капитализировать по ставке капитализации, равной ставкедисконтирования:R = DR.Если в конце инвестиционного проекта стоимость недвижимости полностью или частично обесценивается, возвратначального капитала может быть осуществлен за счет потокадоходов.Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т.е.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
