Диссертация (1173858), страница 27
Текст из файла (страница 27)
35, которая предусматривает, чтопри переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся начужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право наиспользование соответствующей части земельного участка, занятой зданием,сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и втом же объеме, что и прежний их собственник, а также ч. 2 ст. 271 ГК РФ,содержащей аналогичное положение только в отношении всего земельногоучастка, влияет на толкование принципа «единства судьбы» и приводит кдиаметрально противоположенному применению конструкции «главная вещьи принадлежность».В таком случае невозможно не согласиться с авторами Концепцииразвитиягражданскогозаконодательстваонедвижимомимуществе,считающими, что «следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что235Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 22.09.2016 по делу № 33-9480/2016 //Текст документа использован по данным СПС КонсультантПлюс.236Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 № 15АП-9054/2016 поделу № А32-47506/2015 // Текст документа использован по данным СПС КонсультантПлюс.135является главной вещью, а что – принадлежностью (или улучшением), и взависимости от ответа на этот вопрос решать, что за чем следует»237.Главнымнегативнымпоследствиемдляучастниковземельныхправоотношений является отсутствие единства подходов к необходимостипроведения учетно-регистрационных действий в отношении тех или иныхобъектов.
В каждом конкретном случае необходимо принимать во вниманиевсе обстоятельства дела и особенности каждого объекта, его связь сземельным участком.Ранее в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» имелась норма, предусматривающая, что государственная регистрацияправприостанавливаетсягосударственнымрегистраторомпривозникновении у него сомнений в наличии оснований для государственнойрегистрации прав.
В действующем Законе о регистрации недвижимостиданная норма отсутствует и имеется такое основание для приостановленияучетно-регистрационных действий: объект, о государственном кадастровомучете и (или) государственной регистрации прав которого представленозаявление,неявляетсяобъектомнедвижимости,государственныйкадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав накоторый осуществляются238.Вопрос об относимости объекта недвижимого имущества к объектамучетно-регистрационныхдействийзависитотправовойпозициигосударственного регистратора прав.Тем не менее некоторые ученые не принимают позицию законодателя отом, что если сведения о вещи внесены в ЕГРН – вещь является объектомнедвижимого имущества.
«Сама по себе государственная регистрацияобъекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого237Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе //под общ.ред.В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 19.238Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Ст. 26 //Собрание законодательства РФ. 2015.
№ 29 (часть I). Ст. 4344.136требуетсяналичиеопределенныхпризнаков,преждевсегосамостоятельности объекта и его способности удовлетворять хозяйственныйинтерес лица»239.Не стоит оставлять без внимания роль кадастрового инженера внастоящей ситуации.Исходя из определения кадастровой деятельности, кадастровые работымогут производиться только в отношении объектов недвижимого имущества.То есть если не на этапе подписания договора подряда и определенияобъекта кадастровых работ, то при выезде на местность кадастровыйинженер, подготавливая необходимые документы, своими действиямиподтверждает статус объекта кадастровых работ в качестве объектанедвижимости.Полагаем,чтодействующеезаконодательствонепоследовательнорегулирует концепцию «главная вещь и принадлежность», что приводит кналичию противоречивой судебной практики. При желании и достаточностиюридических знаний возможно обосновать как подход «земельный участок –главная вещь, иной объект – принадлежность», так и наоборот. Важнойтакже является при применении такой концепции позиция в отношениисамостоятельности объектов недвижимого имущества и их статуса кактаковых.
Имеется два существенных последствия присвоения объектустатуса недвижимого имущества. Во-первых, такой объект становится нетолько объектом гражданского оборота, но и объектом налогообложения.Во-вторых, что более существенно в рамках земельных правоотношений,лицо, обладающее таким объектом на праве собственности, приобретаетправо приобрести земельный участок под таким объектом в силу норм п. 6ч. 2 ст. 39.3, п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (постановление Арбитражного суда239Лапач Л. «Спорная недвижимость»№ 12. С. 65.– некоторые вопросы теории и практики // Хозяйство и право. 2014.137Волго-Вятского округа от 23.09.2016240, определение Верховного Суда РФот 09.06.2016241, постановление Арбитражного суда Московского округаот 06.03.2017242, постановление Арбитражного суда Московского округаот 13.09.2016243, постановление Арбитражного суда Центрального округаот 25.11.2016244).Не в пользу указанной концепции выступает и действующая учетнорегистрационная система, которая предусматривает отдельный учет объектовнедвижимого имущества, за исключением единого комплекса недвижимости,о котором речь пойдет ниже.Факт того, что в соответствии с Законом о регистрации недвижимости косновным сведениям, вносимым в ЕГРН объекта недвижимости, отнесеныкадастровые номера располагающихся в пределах земельного участка иныхобъектов недвижимости, не может служить аргументом в пользу концепции,так как в действительности такие сведения далеко не всегда указываются,особенно в отношении объектов, которые были учтены до 2007 года.Сложные вещи.
Согласно ст. 134 ГК РФ, если различные вещисоединены таким образом, который предполагает их использование пообщему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной поповоду сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи,поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.С.И. Герасин полагает, что земельные участки и расположенные на нихстроительные сооружения фактически представляют собой единое целое.Обе составные части этого единого целого используются по единомуназначению240(например,земельныйучастокизсоставаземельПостановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2016 № Ф01-3733/2016№ А79-11041/2015 // Текст документа использован по данным СПС КонсультантПлюс.241Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2016 № 303-КГ16-5740 по делу № А51-13864/15документа использован по данным СПС КонсультантПлюс.242Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2017 № Ф05-1013/2017№ А41-29130/2016 // Текст документа использован по данным СПС КонсультантПлюс.243Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2016 № Ф05-13111/2016№ А41-6553/16 // Текст документа использован по данным СПС КонсультантПлюс.244Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.11.2016 № Ф10-4582/2016№ А64-6542/2015 // Текст документа использован по данным СПС КонсультантПлюс.по делу// Текстпо делупо делупо делу138промышленности и расположенный на нем промышленный комплекс и т.п.).Эти составные части неразрывно связаны друг с другом.
Эта связь настолькопрочна, что отделение здания (строения) от земельного участка повлечетсущественное повреждение либо ухудшение одного или обоих этихобъектов245.А.П. Оверчук, который считает, что создание единого объектанедвижимости заключается в последовательной реализации принципаединства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектовнедвижимости, указывает на то, что в российском законодательствезакреплен известный правой принцип «superficiessolocedit» (строение следуетсудьбе земельного участка)246. А.П.
Оверчук не проводит различий междуреализацией принципа единой судьбы и формированием единого объектанедвижимости.ПомнениюН.Н.Аверченко,конструкция«главнаявещьипринадлежность» является разновидностью сложных вещей, среди которыхтакже выделяются следующие виды сложных вещей: единая сложная вещь,составная сложная вещь, собирательная сложная вещь. Но здание иземельный участок он предлагает рассматривать как единую сложнуювещь247.Аналогичной позиции придерживается С.И. Герасин, по мнениюкоторого земельные участки и иные недвижимые вещи (здания, строения,сооружения, многолетние насаждения) полностью соответствуют признакамсложной вещи (ст.
134 ГК РФ). Сложные вещи должны рассматриваться какодна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи,245Герасин С.И. Проблемы формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Правособственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сборник статей / отв. ред. И.А.
Иконницкая. –М., 2009. С. 191-196.246Оверчук А.П. Институциональные проблемы государственного управления землей и недвижимостью:пути решения (в порядке дискуссии) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002.№ 4 (13) // URL: http://dpr.ru/journal/journal_10_12.htm (дата обращения 20.04.2017)247Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей. Дис… к.ю.н. СПб., 2005.
С. 82.139распространяетсянавсееесоставныечасти,еслидоговоромнепредусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ)248.С.А. Степанов выделяет отличительные черты составной недвижимойвещи.Первое. Составная недвижимая вещь – объект недвижимого имущества,содержащий в своих пространственных границах иные недвижимости.Второе. Составная недвижимая вещь и недвижимость в ее составе –относительно самостоятельные объекты гражданских прав.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
