Диссертация (1155632), страница 15
Текст из файла (страница 15)
юрид. наук. СПб., 2016. 21 с.65правовой фактический состав со специальной письменной формой совершениясделок с недвижимым имуществом, которая удостоверяется нотариусом илиинымлицом,имеющимправосовершатьнотариальныедействия(уполномоченным должностным лицом), в предусмотренном в законе порядке сцелью проверки законности такой сделки, установления гражданских прав лиц,участвующих в сделке на ее совершение, и гражданской оборотоспособностиявляющегося предметом сделки земельного участка»127.Обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено для договораренты (ст. 584 ГК РФ).
По данным, предоставленным Нотариальной палатойВолгоградской области, посредством использования в ходе исследования методаинтервьюирования, за 2017 было удостоверено всего 68 таких договоров (2016год - 81 договор, 2015 год – 68 договоров).Для уступки требования, основанного на нотариально удостовереннойсделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ), перевода долга по нотариально удостовереннойсделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ), согласия залогодателя на внесудебный порядокобращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 1 ст. 55Федеральногозаконанедвижимости)»128)от16.07.1998законодательством№102-ФЗтакже«Обипотекепредусмотрена(залогеобязательнаянотариальная форма удостоверения.Следует отметить, что перечень сделок с недвижимостью, подлежащихнотариальному удостоверению, в связи с изменениями, внесенными в ОсновыФедеральным законом от 29.12.2015 г.
№ 391-ФЗ129, был расширен (об этомподробнее в § 1 главы 2).Соответственно, под механизмом нотариального удостоверения сделок снедвижимостью следует понимать сложную динамическую последовательнуюсистему127взаимообусловленныхэлементов(возбуждениенотариальногоЛукина В. В. Нотариальное удостоверение сделок с земельными участками : дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03.М., 2016. С. 7.128Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета.
1998.22 июля (№ 137).129Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные актыРоссийской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 1 (ч. I). Ст. 11.66производства, правовая экспертиза, совершение нотариального действия),составляющих содержание нотариального действия по удостоверению сделки снедвижимостью.Нотариус, осуществляя нотариальное действие по удостоверению сделки снедвижимостью, выполняет ряд функций, которые имеют существенное значение,как для стабильного функционирования и контроля за гражданским оборотомнедвижимости, так и для реализации прав его субъектов. Среди них ключевымиявляются:- разъяснительно-консультационная функция, которая заключается воказании нотариусом содействия обратившимся к нему лицам в осуществленииих прав и защите законных интересов, а также в разъяснении сторонам сделки снедвижимостью их прав и обязанностей (ст.
16 Основ);- превентивная (предупредительно-профилактическая)130 функция, которая врамках совершения рассматриваемого нотариального действия выражается в том,что нотариус предупреждает стороны сделки с недвижимостью о правовыхпоследствиях заключения подобной сделки, тем самым, исключая возможностьиспользованиянедобросовестнойсторонойпосделкеюридическойнеосведомленности контрагента во вред ее правам и интересам (ст. 16 Основ).Крометого,врамкахвыполненияэтойфункциинотариусвыясняетдействительную волю сторон на совершение сделки, предупреждая возможноевозникновение конфликтных ситуаций еще на стадии заключения сделки снедвижимостью.
В конечном итоге выполнение обозначенной функции оказываетположительное влияние на гражданский оборот недвижимости и на степеньреализации прав и законных интересов ее субъектов, что выражается в частности,в снижении показателя оспоримости заключенных сделок с недвижимостью.Выполнениенотариального130нотариусомдействияпообозначенныхфункцийудостоверениюсделкиприссовершениинедвижимостьюНотариальное право : учебник / Б. М. Гонгало, Т. И. Зайцева, И. Г. Медведев [и др.] ; под ред. В. В.
Яркова. 2-еизд., испр. и доп. М. : Статут, 2017. 576 с. Доступ из СПС «Консультант Плюс».67предопределяет наличие особых гарантий, обеспечиваемых нотариальной формойдля сделок с недвижимостью:1) гарантия возмещения убытков, причиненных в результате осуществлениянотариальной деятельности (об этом подробнее в § 2 настоящей главы), какобратившемуся лицу, так и третьим лицам131;2) повышенная доказательственная сила нотариального акта132, котораявыражается в том, что в действующем законодательстве закреплена презумпцияего достоверности. Для нотариально удостоверенной сделки с недвижимостью этоозначает, что обстоятельства, которые подтверждены нотариусом в рамкахсовершения нотариального действия по удостоверению сделки с недвижимостью,не требуют доказывания (ч. 5 ст. 61 ГПК РФ, ч.
5 ст. 69 АПК РФ).Именно благодаря тому, что нотариальная форма сделок выполняетвышеназванные функции и обладает обозначенными гарантиями ее введениецелесообразно, так как это будет способствовать публичному признанию фактазаключения сделки и согласования ее условий. Как справедливо отмечают влитературе, письменная форма сделки, удостоверенная нотариусом, порождаетдокумент, свидетельствующий о добросовестном и разумном поведенииучастников совершенной сделки при ее совершении, имеющий неоспоримуюценность с целью защиты прав и законных интересов его обладателя133. При этомубытки, которые причиняются гражданам в результате успешной реализациимошеннических схем, связанных с незаконным завладением недвижимостью посделке, заключенной в простой письменной форме, более значительны, чемоплата нотариального тарифа134.
На это обращают внимание также многиеэксперты и аналитики135.131Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2012 года : (утв.Президиумом Верховного Суда РФ 10 октября 2012 г.). Доступ из СПС «Консультант Плюс».132См. также: Беспалов Ю. Ф. Нотариальный акт: понятие, признаки и классификация // Нотариус. 2018. № 5.С. 3–5.133Березин Д. А. Сила нотариально удостоверенного документа // Нотариус. 2017. № 6. С. 6.134Там же.
С. 6.135Нотариусы готовы участвовать в системном анализе ситуации с регистрацией прав на недвижимость //Федеральная нотариальная палата. URL: https://notariat.ru/ru-ru/news/notariusy-gotovy-uchastvovat-v-sistemnomanalize-situacii-s-registraciej-prav-na-nedvizhimost (дата обращения: 18.09.2018).68По данным опроса, представленного на сайте Нотариальной палатыВолгоградской области, о том, «какому документу вы доверяете больше?» былиполучены следующие ответы: удостоверенному нотариусом – 1597 голосов 80.6%; удостоверенному органом местного самоуправления – 71 голос - 3.6%;составленному в простой письменной форме – 313 голосов - 15.8%.
Из этогоследует, что граждане, выбирая нотариальную форму любого документа,чувствуют себя более защищенными136.На наш взгляд, факт заключения сделок по отчуждению недвижимости впростой письменной форме позволяет предположить наличие существенныхрисков для ее сторон137, что объясняется тем, что данной форме сделки неприсущи гарантии свойственные нотариальной форме. Кроме того, функции,которые выполняет нотариус, удостоверяя сделку с недвижимостью, зачастую невыполняются посредниками на рынке недвижимости, ввиду того, что такойобязанности на них законом не возложено. В таких условиях потенциальнымриском для сторон сделки с недвижимостью, заключенной в простой письменнойформе, выступает ее оспоримость.Специалисты справедливо отмечают, что покупка объекта недвижимоститребует самой серьезной и тщательной проверки138, которую в настоящее времясвоими силами вынужден проводить покупатель недвижимости.
Так, простаяписьменная форма сделки не обладает теми гарантиями и не выполняет функции,которые присущи нотариальной форме. Результатом заключения сделок снедвижимостью в простой письменной форме служат многочисленные случаинезаконного завладения квартирами социально незащищенных слоев населения(лица преклонного возраста139, инвалиды, дети-сироты), лиц, злоупотребляющих136Какому документу Вы доверяете больше?// Нотариальная палата Волгоградской области. Архив опросов. URL:http://volgogradnotary.ru/news/2015-09-08-760 (дата обращения 18.09.2018).137См. также: Тымчук Ю.
А. Совершение сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения: риски длясубъектов гражданского оборота // Исторические, философские, политические и юридические науки,культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. 2017. № 10 (84), ч. 1. С. 172–175.138Бычков А. И.
Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М. :Инфотропик Медиа, 2016. 316 с. Доступ из СПС «Консультант Плюс».139Жительницу Петрозаводска лишил квартиры риелтор-самозванец // Федеральная нотариальная палата. URL:https://notariat.ru/ru-ru/news/zhitelnitsu-petrozavodska-lishil-kvartiry-rieltor-samozvanets (дата обращения: 06.09.2018).69алкоголем, а также имеющих большие задолженности по коммунальнымплатежам.Таблица 1. Сравнительный анализ простой письменной формы сделки инотариальной формы сделки представлен в следующей таблице.КритерийсравненияОбщаяхарактеристикаиосновныеэлементыСвободадоговора приопределенииформы сделкиФункцииГарантииПоследствиянесоблюденияформыПростая письменная формаНотариальная формаПредполагаетсоставлениеодного документа.Элементы:- письменное выражение волисторон в документе;- подпись лица, изъявившеговолю.Допускаетсязаключениедоговора посредством обменадокументами(почтовая,электронная и иная связь).Предполагаетсоставлениеодного документа.Элементы:- письменное выражение волисторон в документе;- подпись лица, изъявившеговолю- удостоверительная надписьнотариусаилидругогодолжностноголица,имеющего право совершатьнотариальное действие.Допускаетсянотариальноеудостоверениесделкивэлектронной форме (ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
