Диссертация (1155632), страница 19
Текст из файла (страница 19)
Такая сделка является ничтожной (п. 3 ст.163 ГК РФ), однако в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 165 ГК РФ, возможно ее«исцеление».Условиями«исцеления»сделки,требующейнотариальногоудостоверения, выступают: уклонение одной из ее сторон от нотариальногоудостоверения, в то время как контрагент полностью либо частично исполнилтакую сделку. Соответственно, последний вправе обратиться в суд с требованиемпризнать сделку действительной. Однако возможность исцеления существуеттакже в случае, если договор не был нотариально удостоверен по вине самогоистца177.В отношении всех остальных сделок с недвижимостью действует принципдобровольности нотариального удостоверения (подп.
2 п. 2 ст. 163 ГК РФ) –175См. также: Алистархов В. Использование материнского капитала ставит под угрозу действительность сделок снедвижимостью? // Жилищное право. 2014. № 12. С. 77–88.176См. также: Браташова В. А. Нотариальные обязательства в связи с использованием средств материнского(семейного) капитала: проблемы реализации и контроля // Судья.
2014. № 7. С. 31–33.177Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.02.2011 № Ф03-9084/2010 по делу № А51-2607/2010.Доступ из СПС «Консультант Плюс».83стороны по своему усмотрению вправе избрать приемлемую для них форму:простую письменную или нотариальную, даже если законом эта форма нетребуется. В связи с этим, возможно привести следующие статистические данные.Так, в Волгоградской области за 2017 год было удостоверено 13 635 сделок сжилыми помещениями (по сравнению с 2016 годом – 8 825 сделок)178.Как было отмечено выше, большинство сделок с недвижимостью, в томчисле с жилыми помещениями (за исключением случаев, предусмотренных п. 2ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственнойрегистрации недвижимости»), не подлежат обязательному нотариальномуудостоверению. Представленная информация позволяет сделать вывод, чтодоверие населения к нотариальному сообществу растет.С целью повышения правовой защиты операций с жильем в декабре 2013года Правительством РФ было принято решение о проведении эксперимента179: в13 регионах страны была введена обязательная нотариальная форма договораотчуждения недвижимости (в Санкт-Петербурге, Хакасии, Адыгее, Астраханской,Вологодской,Курганской,Ленинградской,Свердловской,Челябинской,Ярославской и Новосибирской областях, Краснодарском и Красноярском краях).Эксперимент планировалось провести с февраля 2014 года.
Однако, как оказалосьпозднее, данная информация в Российской газете, которая является официальнымисточником опубликования правовых актов, была отражена некорректно и ввела взаблуждение потребителей.По понятным причинам эксперимент не был реализован180. Действительно,как говорилось выше, в федеральном законодательстве закреплен принципдобровольности нотариального удостоверения, который не может быть изменен внескольких выбранных регионах по решению Правительства РФ и без внесениянеобходимых изменений в ГК РФ.
Принимаемые решения, провозглашающие178По данным, предоставленным Нотариальной палатой Волгоградской области, посредством использования входе исследования метода интервьюирования.179КуликовВ.Нотариусвозьметподкрышу//Российскаягазета.17.12.2013.URL:http://www.rg.ru/2013/12/17/regioni.html (дата обращения: 21.09.2018).180Иншакова А. О., Тымчук Ю. А.
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как гарантстабильности ее гражданского оборота // Вестник ВолГУ. Сер. 5, Юриспруденция. 2016. № 2. С. 126.84вопреки ГК РФ, введение обязательной нотариальной формы для сделок снедвижимостью не соответствуют действующему законодательству.Таким образом, в ходе исследования было выявлено, что нотариальноеудостоверение сделок с недвижимостью служит эффективным способом защитыправ участников гражданского оборота, что объясняется следующими причинами.Прежде всего, нотариальная форма сделок с недвижимостью выполняет рядфункций (превентивная, разъяснительно-консультационная, доказательственная)и обладает особыми гарантиями (действительности, возмещения убытков и др.).Напротив, в случае заключения сделок с недвижимостью в простой письменнойформе вышеуказанные гарантии отсутствуют, и подобные функции невыполняются.Данный факт позволяет утверждать, что заключение сделок по отчуждениюнедвижимости в простой письменной форме имеет существенные риски для еесторон.
Ключевым риском для сторон выступает признание договора поотчуждению недвижимости, заключенного в простой письменной форме,недействительным, что подтверждается большим массивом судебной практики ихоспаривания, анализ которой позволил выявить и ряд таких типичных случаев.Среди них: введение граждан в заблуждение относительно правовой природы ипоследствийзаключаемойсделки;заключение договора поподдельнымдокументам; ненадлежащее исполнение посредниками на рынке недвижимостиагентских и иных договоров, предметом которых выступает подбор объектанедвижимости и правовое сопровождение сделки с недвижимостью клиента и др.Вместе с тем, нотариально удостоверенные договоры, направленные наотчуждение недвижимости крайне редко являются предметом оспаривания всудебном порядке.
Обозначенное свойство позволяет прийти к выводу о том, чтомеханизм нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, под которымследуетпониматьсложнуюдинамическуюпоследовательнуюсистемувзаимообусловленных элементов (возбуждение нотариального производства,правовая экспертиза, совершение нотариального действия), составляющихсодержание нотариального действия по удостоверению сделки с недвижимостью,85служитинструментом,гражданскогооборотаудостоверенногоспособствующим(низкаядоговора,снижениювероятностьнаправленногонаиздержекоспариванияотчуждениесубъектовнотариальнонедвижимости,позволит избежать возможных расходов субъектов гражданского оборота,связанных с оспариванием сделки в судебном порядке и в целом минимизируетвозникновение возможного ущерба в связи с заключением сделки) и экономиибюджетных средств государства (расходы на содержание судебной системы,которые снижаются ввиду низкого количества случаев оспаривания нотариальноудостоверенных договоров по отчуждению недвижимости).§ 4.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью и государственнаярегистрация прав на недвижимость: сопоставительный анализ эффективностивзаимодействия двух правовых механизмовГосударственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок сним впервые был введена Федеральным законом от 21.07.1997 г.
№ 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(далее - Закон № 122). Одной из причин его принятия являлась потребность всозданиинафедеральномуровнесоответствующейнормативнойбазы,регламентирующей процедуру государственной регистрации прав на недвижимоеимущество, которая, в том числе, соответствовала бы новому Гражданскомукодексу РФ (далее – ГК РФ). Кроме того, законодатель, очевидно, полагал, чтогосударственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимстанет ключевым механизмом обеспечения законности оборота недвижимости.Вследствие этого государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделок с ним приобрела особое значение, состоящее в том, что соответствующаязаписьвЕГРП(внастоящеевремяЕГРН)являетсяединственнымдоказательством существования зарегистрированного права (ст.
1 Закона № 122).Юридическое значение государственной регистрации имущественных правпо справедливому замечанию М.И. Брагинского заключается в том, что: «...она86стала носить, при том, как правило, самостоятельно, правообразующий характер.Именно с регистрацией в первую очередь стали связываться необходимаяопределенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а такжегосударственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостьюсделок в интересах, как самих их участников, так и третьих лиц»181.Толкованиезначениягосударственнойрегистрацииправможнообнаружить, обратившись к разъяснениям Конституционного суда РФ. Так, водном из своих определенийКонституционный«государственнаякакрегистрациясудформальноеРФ отметил, чтоусловиеобеспечениягосударственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих издоговорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силусоответствующих правоустанавливающих документов»182.2017 год возможно считать одним из ключевых витков развитиязаконодательства о государственной регистрации прав на недвижимость183.
Ещедо вступления в силу 01.01.2017 года нового Федерального закона от 13.07.2015№218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон№ 218-ФЗ)184 было внесено ряд изменений в законодательство. В рамках темынастоящего исследования считаем целесообразным обратить внимание наизменение, вступившее в силу с 15 июля 2016 года, в соответствии сФедеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ185.Так,собозначеннойдатыпрекращенавыдачасвидетельствогосударственной регистрации прав.
Если ранее существовала альтернатива,181Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». М. : Юстицинформ, 1998. 64 с. Доступ из СПС «Консультант Плюс».182Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрениюжалобы закрытого акционерного общества “СЭВЭНТ” на нарушение конституционных прав и свободположениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. № 1.183Тымчук Ю.
А. Новый вектор развития законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость:от бумажных свидетельств до блокчейна // Международный студенческий научный вестник. 2017. № 5. URL:http://www.eduherald.ru/ru/article/view?id=17745 (дата обращения: 16.09.2018).184Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собраниезаконодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.185Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные актыРоссийской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 04.07.2016. № 27 (ч.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
