Диссертация (1155632), страница 17
Текст из файла (страница 17)
В данном случае, речь идет о риелторах. Как отмечают в исследователи,участие риелторов в сделках с недвижимостью, имеет как свои преимущества, таки недостатки. К числу недостатков относят: заинтересованность риелторовдобиться заключения договора любой ценой и их же незаинтересованность врешении возможных проблемных ситуаций после заключения договора.Обеспокоенность вызывает и отсутствие критериев оценки профессионализмариелтора, в связи с чем возникает риск сотрудничества с лицом, не обладающимдостаточнымуровнемпрофессионализмадлясопровождениясделкиснедвижимостью.Ксожалению,практикапоказывает,чтоданныеутверждениянебезосновательны.
Доверие граждан к риелторам в последнее время также нестоль высоко. «Многие покупатели и продавцы после завершения сделокжалуются, что не понимают, за что риелторы берут так дорого, - и это самаябезобиднаяжалоба.Отмечаютихамскоеповедениериелторов,«ничегонеделание», отключение в нужный момент телефона, неявки напросмотры, сговор с другой стороной процесса, откровенное введение взаблуждение в целях скорейшего получения комиссии»155.154Определение Московского городского суда от 30.09.2016 № 4г-12073/2016.
Доступ из СПС «КонсультантПлюс».155Саблин М. Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки :монография. 3-е изд., перераб. и доп. М. : Проспект, 2017. 560 с. Доступ из СПС «Консультант Плюс».74Например, судом был установлен факт ненадлежащего исполненияриелтором договора, повлекший за собой потерю его клиентом денежных средстви прав на недвижимое имущество.
Так, между гражданином и риэлтерскойкомпанией был заключен договор возмездного оказания услуг, результатомкоторого, как следовало из содержания, должно было стать заключение сделки,влекущейпередачувсобственностьподобранногопотребителюжилогопомещения. Затем между истцом и обществом с ограниченной ответственностьюкак пайщиком потребительского ЖСК был подписан авансовый договор обуступке права требования, согласно которому пайщик обязался уступить новомупайщику свое право требования двухкомнатной квартиры. Истцом во исполнениедоговора были переданы денежные средства в качестве авансового платежа. Вдальнейшем выяснилось, что общество с ограниченной ответственностью невправе было заключать подобный договор, так как было исключено из ЖСК, аквартира была уже куплена третьими лицами. На исполнителе риэлтерских услуглежала обязанность при сопровождении сделки убедиться в обладании цедентом(общество с ограниченной ответственностью) передаваемым им правом и взаконности сделки, однако услуга истцу надлежащим образом не была оказана,поскольку он лишился возможности приобретения права собственности на объектпо сделке, которую сопровождали сотрудники компании.
Истец обратился в суд сиском о взыскании убытков в виде денежных средств, затраченных наприобретение пая члена жилищного кооператива, который был удовлетворен156.В другом деле, Н.В. обратилась в агентство недвижимости с целью покупкижилья в Москве. На стороне продавца квартиры действовала на основаниидоверенности дочь собственника жилья. Однако после того как сделка состоялась,Н.В. был предъявлен иск, в котором собственница квартиры утверждала, что непомнит, когда она выдавала доверенность, денег она не получала, хотя вся суммаза квартиру была переведена на ее счет157.156Определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013 (33-16244/2012). Доступ изСПС «Консультант Плюс».157«НТВ»: опасности простой письменной формы сделок с недвижимостью // Федеральная нотариальная палата.URL: https://notariat.ru/ru-ru/news/ntv-opasnosti-prostoj-pismennoj-formy-sdelok-s-nedvizhimostyu (дата обращения:18.02.2018).75На наш взгляд, полностью отстранять посредников от участия в сделках снедвижимостью не следует.
Считаем, что посредники, в частности риелторыдолжны оказывать такие услуги субъектам гражданского оборота, которыесвязаны исключительно с подбором объекта недвижимости (покупка, продажа,аренда и пр.), не оказывая услуг по юридическому сопровождению сделки. Приэтом минимизировать имеющиеся риски возможно посредством введенияразрешительногопорядкаоказанияпосредническихуслугвсделкахснедвижимостью, создания саморегулируемой организации риелторов (по типуСРОстраховыхактуариев,арбитражныхуправляющихилиаудиторов),установления образовательного ценза к кандидатам на должности специалистовпо недвижимости158.Нередки случаи введения граждан в заблуждение относительно последствийзаключения сделки. В частности, в одном из дел истица обратилась в суд стребованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.Как следовало из материалов дела, ответчик выдвинул в качестве условиязаключения договора займа условие в виде подписания договора купли-продажиквартиры, пояснив, что данный договор будет мнимой сделкой и при возвратезайма договор аннулируется.
После возврата займа в полном объеме истицузаставили съехать из квартиры. Суд требования удовлетворил, так как у истицыотсутствовало намерение продать квартиру, а после подписания передаточногоакта квартира ответчику не передавалась, а истица с семьей осталась в нейпроживать на основании договора аренды159.В другом деле, мошенники предложили пенсионеру, которому срочнопотребовались денежные средства на операцию родственнице, взять кредит подзалог недвижимости. Перед днем последнего платежа пенсионер решил известитьорганизацию о готовности произвести последний платеж, однако на следующийдень в его квартиру въехали посторонние люди, которые назвались новыми158Васильева С.
Опасные связи: посредники в сделках с коммерческой недвижимостью // Жилищное право. 2017.№ 10. С. 86.159Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2015 по делу № 33-47055/2015. Доступ изСПС «Консультант Плюс».76собственниками. Затем оказалось, что долг пенсионера возрос с 2 до 10 млн.рублей160. Реализация сходной мошеннической схемы имела место и вВолгограде161.Достаточно распространены и случаи введения в заблуждение приотчуждении недвижимости лиц, злоупотребляющих спиртными напитками,наркотическими веществами, а также психически нездоровых граждан.
Основнойошибкой судов и главной причиной пересмотра таких дел служит игнорированиест.79ГПКРФиобязанности,вытекающейиззадачгражданскогосудопроизводства по назначению и проведению судебной экспертизы спривлечением экспертов в соответствующих областях.Например, гражданка М обратилась в суд с иском о признаниинедействительными договоров дарения долей в праве собственности на квартиру,в обоснование своих требований указав, что ей и ее несовершеннолетнему сынупринадлежат доли в праве собственностина квартиру.
Наследодатель,наследником которой является ее сын, передала по договорам даренияпринадлежавшие ей и ее сыну доли в праве собственности на квартиру двумнеизвестным лицам. По мнению гражданки М, на момент заключения данныхдоговоров даритель не могла понимать значения своих действий и руководитьими в результате злоупотребления спиртными напитками и возникшего в связи сэтим хронического состояния (заболевания). Суд первой162 и апелляционной163инстанции в иске отказал. Однако Верховный суд РФ, направляя дело на новоеапелляционное рассмотрение, указал на нарушение нижестоящими инстанциямист.
198 ГПК, выразившееся в том, что в ходе судебных разбирательств не была160«НТВ»: опасности простой письменной формы сделок с недвижимостью // Федеральная нотариальная палата.URL: https://notariat.ru/ru-ru/news/ntv-opasnosti-prostoj-pismennoj-formy-sdelok-s-nedvizhimostyu (дата обращения:18.09.2018).161«Черных риелторов», обманувших девятерых волжан, приговорили к тюрьме // MK.RU : Волгоград. URL:http://volg.mk.ru/articles/2018/02/19/chernykh-rieltorov-obmanuvshikh-devyaterykh-volzhan-prigovorili-k-tyurme.html(дата обращения: 22.09.2018).162Решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 30.09.2015 по делу № 2-4433/2015~М3217/2015.
Доступ из СПС «Консультант Плюс».163Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 23.12.2015 по делу № 33-8360/2015. Доступ из СПС«Консультант Плюс».77назначена судебная экспертиза в целях установления возможности дарителяпонимать значение своих действий и руководить в момент совершения сделки164.Состояние, в котором гражданин не способен понимать значение своихдействий и руководить ими (при этом, являясь полностью дееспособным) принятоименовать адееспособностью, наличие которой в момент заключения сделки снедвижимостью, в том числе в нотариальной форме, определить крайнезатруднительно165.
Как у лиц, заключающих или сопровождающих сделку снедвижимостью,такиунотариусаотсутствуютдостоверныеданные,подтверждающие такое состояние. В результате лица, заключающие илисопровождающих сделку с недвижимостью, а также и нотариус при обращении кнему за совершением нотариального действия по удостоверению договора,направленного на отчуждение недвижимого имущества, руководствуются своимвнутренним убеждением, действуя на свой страх и риск. Вместе с тем,необходимо подчеркнуть, что нотариус вправе при совершении нотариальногодействия использовать средства видеофиксации (ст.
42 Основ), что позволит вслучае оспаривания сделки с недвижимостью, провести соответствующуюэкспертизу, в рамках которой будет исследоваться видеозапись такогонотариального действия.В другом деле, рассмотренном Московским городским судом, изсобственности гражданина Б, находящегося длительное время на лечении впсихиатрической больнице, выбыла его квартира. После выписки из больницы ивозврата в квартиру, он обнаружил в ней посторонних людей, утверждавших, чтоона была приобретена ими еще год назад у другого гражданина. В дальнейшемвыяснилось, что врач-психиатр, лечащий врач гражданина Б, обманул его,оформив договор купли-продажи его квартиры без его воли, предоставив наподпись документы, который Б подписал, не осознавая значения своих действий всилу психического заболевания166.164Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2016 № 58-КГ16-18.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
