Диссертация (1155632), страница 18
Текст из файла (страница 18)
Доступ из СПС «Консультант Плюс».Об этом подробнее: Погосян Е. В. Эволюция роли нотариуса в процессе доказывания // Нотариус. 2016. № 8.С. 19–25.166Щербатова С. Мошеннические схемы с квартирами психически больных людей // Жилищное право. 2018. № 5.С.
84.16578Практика показывает, что оставление своей квартиры на длительный периодтакже несет в себе риск ее потери. Так, по материалам прокурорской проверкибыло возбуждено уголовно дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ. Из материалов деласледует, что пенсионеру длительное время, находящемуся за границей, в сентябре2018 года стало известно, что принадлежащая ему четырехкомнатная квартирабыла от его имени продана злоумышленниками, а впоследствии перепродана ещераз167.Интересный пример содержится и в Письме ФНС России от 29.06.2017 №СА-4-18/12520@ «О направлении обзора судебных актов»168.
Так, должник(общество, в отношении которого введено конкурсное производство в деле обанкротстве) выступая в качестве продавца заключил договор купли-продажиквартиры, имеющей общую площадь порядка 100 кв. м. с гражданином А.(покупатель) (цена сделки 100 000 рублей). Полагая, что упомянутый договоркупли-продажи совершен при неравноценном встречном исполнении и направленнапричинениевредаимущественныминтересамкредиторовдолжника,конкурсный управляющий должником обратился в арбитражный суд сзаявлением о признании сделки недействительной.
Суд первой инстанции, оценивпредставленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, чторыночная стоимость отчужденной должником квартиры превышала договорнуюболее чем в 24 раза, соответственно цель такого договора заключалась в выводеликвидного имущества. Данный факт покупатель А. не мог не осознавать идолжен был, проявляя обычную степень осмотрительности, предпринятьдополнительные меры, направленные на выяснение причин, по которым объектнедвижимости, имеющий внушительную площадь, продается по крайне низкойцене.
Судом первой инстанции договор купли-продажи квартиры был признаннедействительным.167По материалам прокурорской проверки возбуждено уголовное дело о мошенничестве с квартирой пенсионера //Прокуратура Санкт-Петербурга. URL: http://procspb.ru/news/spb/19159-po-materialam-prokurorskoy-proverkivozbuzhdeno-ugolovnoe-delo-o-moshennichestve-s-kvartiroy-pensionera (дата обращения: 10.10.2018).168Письмо ФНС России от 29.06.2017 № СА-4-18/12520@ «О направлении обзора судебных актов».
Доступ изСПС «Консультант Плюс».79Полагаем, что в случае нотариального удостоверения такой сделкиподобная ситуация не возникла бы и длительных судебных разбирательствудалось бы избежать, прежде всего, потому, что нотариус отказал бы всовершении нотариального действия на основании ст. 48 Основ.Подобные примеры подтверждают целесообразность введения обязательнойнотариальной формы для сделок с недвижимостью.
Оспаривание сделок снедвижимостью,заключенныхвнотариальнойформе,напрактикенераспространенное явление169, что позволяет сделать вывод о том, чтообязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеетположительныйэкономическийэффектдляправовойсистемынашегогосударства. Речь идет, прежде всего, об экономии бюджетных средств,направляемыхнотариальногонасодержаниеудостоверениясудебнойсделоксистемы,стаккакнедвижимостьюпосредствомсущественноминимизируются случаи их оспаривания.Кроме того, снижение риска оспаривания сделок с недвижимостью,удостоверенныхнотариально,вконечномитоге,позволитсубъектамгражданского оборота170 избежать соответствующих расходов, связанных сразбирательством дела в суде.
«Нотариальная арифметика предпочтительнеесудебного искусства»171.Соответственно,механизмнотариальногоудостоверениясделокснедвижимостью возможно считать инструментом, способствующим снижениюиздержек субъектов гражданского оборота. Это выражается и в том, чтонотариусы, совершая рассматриваемое нотариальное действие, взимают плату,установленнуюзаконодательством,ееразмерзаранееизвестенвсемзаинтересованным лицам, чего нельзя сказать об оплате услуг посредников на169Апелляционное определение Московского областного суда от 25.05.2015 по делу № 33-12175/2015.
Доступ изСПС «Консультант Плюс».170О системе участников гражданского оборота и возможности ее расширения см.: Долинская В. В. К вопросу оразвитии системы участников гражданского оборота // Вестник Южно-Уральского государственного университета.Серия: Право. 2015. № 2. С. 76–83.171Аллев Р. Афоризмы о нотариате и нотариусах // Нотариальная контора нотариуса нотариального округа СанктПетербург Мусинова Александра Валентиновича. URL: http://10-20.spb.ru/aforizmy-o-notariate-i-notariusah.- (датаобращения: 02.09.2018).80рынке недвижимости.
При этом сравнительный анализ стоимости услуг нотариусаи посредников при сопровождении сделки с недвижимостью показывает, что ценапоследних может быть выше (об этом подробнее в § 2 настоящей главы).В связи с этим, при оценке эффективности механизма нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью следует обращать внимание не столькона размер нотариального тарифа и стоимость услуг правового и техническогохарактера, сколько на полный «жизненный» цикл действия нотариальногодокумента, созданного нотариусом172.Вместестем,следуетобратитьвниманиесовершенствованиямеханизманотариальногонедвижимостью.частности,серьезнойВнанеобходимостьудостоверенияпроблемой,сделоксдестабилизирующейгражданский оборот недвижимости и порождающей риск ее потери длядобросовестныхприобретателейслужитпробелвзаконодательстве,заключающийся в отсутствии механизма контроля за реализацией нотариальноудостоверенных обязательств об определении долей членов семьи в жиломпомещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала.В результате на практике возникает следующая ситуация: лицо получившеесертификат на получение материнского (семейного) капитала и, желаяиспользовать средства на улучшение жилищных условий, подает заявление вУправление Пенсионного фонда РФ с приложением документов, указанных в п.6, 8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного)капитала на улучшение жилищных условий173, в числе которых нотариальноудостоверенное обязательство лица оформить жилое помещение в общуюсобственность членов семьи с определением размера долей по соглашению.ВсвоюочередьтерриториальныйорганПенсионногофондаРФосуществляет проверку представленных документов и перечисление средств, аРосреестр в дальнейшем регистрирует переход права собственности на жилое172Нотариальное право : учебник / Б.
М. Гонгало, Т. И. Зайцева, И. Г. Медведев [и др.] ; под ред. В. В. Яркова. 2-еизд., испр. и доп. М. : Статут, 2017. 576 с. Доступ из СПС «Консультант Плюс».173Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств)материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» // Собрание законодательства РФ. 2007.№ 51.
Ст. 6374.81помещение. Из этого следует, что по результатам проведенных процедурродители могут не исполнять принятых на себя обязательств по определениюдолей в праве собственности на приобретенное жилое помещение, что позволитим избежать в дальнейшем необходимости получения согласия на отчуждениенедвижимостиотрассмотренноморгананамиопекиэтапеипопечительства.механизмзащитыСоответственно,имущественныхнаправнесовершеннолетних детей отсутствует.В подобных условиях возникает вопрос о целесообразности предъявлениятребования к форме рассматриваемого обязательства, ведь в имеющихсяправовых условиях институт нотариата не в состоянии достичь своей основнойцели – предотвратить нарушения прав субъектов как семейных правоотношений,так и участников гражданского оборота в целом, ввиду отсутствия необходимогоправовогомеханизма,исполнениянаделяющегорассматриваемыхнотариусаобязательств.функциямипоСоответственно,контролюсмыслвнотариальном удостоверении обязательства теряется174.Крометого,недействительнойврезультатесущественнопризнаниянарушаютсясделкиснедвижимостьюимущественныеправадобросовестных приобретателей, от которых был скрыт факт ее приобретенияпродавцом по сделке с использованием средств материнского капитала.
При этомсамостоятельно получить информацию о том была ли недвижимость, которуюжелает приобрести лицо, ранее приобретена с использованием средствматеринского капитала практически невозможно. Соответственно, при такихобстоятельствах ставить вопрос о том была ли проявлена лицом разумнаяосмотрительность при заключении сделки с недвижимостью, на наш взгляд,некорректно.Приобретение подобной недвижимости повлечет для добросовестногоприобретателя риск ее потери в результате признания договора купли-продажинедействительным, как по инициативе уполномоченных органов (в частности,174Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 14.08.2013 по делу№ 33-9179/2013 // СПС «Гарант». URL: http://ivo.garant.ru/#/document/110564810/paragraph/1:0 (дата обращения:01.10.2018).82прокуратуры, Пенсионного фонда РФ, органов опеки и попечительства), так ииных заинтересованных лиц (например, супруг, которому не была выделена доляв праве собственности на недвижимость).По смыслу п.
2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая изсторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Вопрос о возвратенедвижимого имущества добросовестным приобретателем, безусловно, будетрешен положительно, однако говорить также однозначно о том, что обязанностьпо возврату денежных средств по сделке будет исполнена в добровольномпорядке, к сожалению, невозможно.На наш взгляд, наличие столь существенных рисков для субъектовгражданского оборота недопустимо в развитых правопорядках175. В связи с этимкрайне актуальными являются инициативы, сущность которых заключается впридании нотариально оформленному обязательству статуса обременения,подлежащего государственной регистрации176.Несоблюдение нотариальной формы сделки (в случае, если она обязательна)влечет за собой ее недействительность.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
