Диссертация (1155632), страница 21
Текст из файла (страница 21)
Серия: Право.2017. № 1. С. 46.91государственныхуслугвсферегосударственногокадастровогоучетанедвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» реализуется не в полной мере. Кроме того, внедрениев регионах ЕГРН происходит с большими трудностями200, в последнее времянередки и сбои в работе системы201. Немаловажно и то, что при работе любойподобной информационной системы не исключены факты несанкционированноговнесения изменений в данные как сотрудниками Росреестра, так и в результатехакерских атак.Правоваяэкспертизаявляетсяоднимизосновныхэлементовгосударственной регистрации. До вступления в силу Закона № 218-ФЗ правоваяэкспертиза в рамках процедуры государственной регистрации прав предполагалаустановление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и ужезарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверкудействительностиподанныхзаявителемдокументов,наличиеправуподготовившего документ лица или органа власти, а также установлениеотсутствия других оснований для приостановления или отказа в государственнойрегистрации прав202.В настоящее время в соответствии с пп.
3 п. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗправоваяэкспертизадокументов,представленныхдляосуществлениягосударственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав,проводится только на предмет наличия или отсутствия установленных Законом №218-ФЗ оснований для их приостановления либо для отказа. При этом посравнению с ранее действующим Законом № 122 перечень оснований дляприостановления и отказа в проведении кадастрового учета и госрегистрации былрасширен.200Проблемы межведомственного взаимодействия и сбои в системе ЕГРН тормозят регистрацию собственности //Агентство стратегических инициатив. URL: https://asi.ru/news/91130/ (дата обращения: 01.09.2018)201Пестерева А.
Росреестр не может оправиться от сбоя в системе // Коммерсантъ. 30.08.201. URL:https://www.kommersant.ru/doc/3727200 (дата обращения: 01.09.2018).202Пункт 32 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядкупроведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу) //Бюллетень Минюста РФ. 2002. № 11 ; см. также: Алексеев В. А.. Недвижимое имущество: правовой режим игосударственная регистрация прав : дис. ... д-ра юрид. наук : 12.00.03 / [место защиты: Рос. гос. ин-т интеллектуал.собственности Роспатента].
М., 2008. 583 с.92Соответственно, закрепленные в ст. 26 Закона № 218-ФЗ основанияприостановленияопределилипределыпроведенияправовойэкспертизы.Действительно, несмотря на то, что регистратор в силу своей должности имеетбуквально исчерпывающие информационные возможности для проведенияправовой экспертизы, все же его деятельность сводится к работе с поступившимидокументами,составленными,какправило,передпредставлениемнагосударственную регистрацию. В подобной ситуации вопрос о необходимостивведения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью неперестает быть актуальным, ведь на регистратора, как ранее действующимЗаконом № 122, так и новым Законом № 218-ФЗ не возлагается обязанность попроверке так называемого «волевого компонента» сделки.Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоинотариальное удостоверение сделок с ней совершенно разные механизмы, чтоподтверждается как процедурными и содержательными различиями, так исоответствующими последствиями их осуществления203.Нотариус, как и государственный регистратор, осуществляет проверкузаконности удостоверяемой им сделки.
В данном контексте интересен ответ навопрос: что следует понимать под проверкой законности сделки в данном случае?Точное определение в законодательстве не закреплено.Однако анализобязанностей, которые выполняет нотариус в соответствии со ст. 163 ГК РФ, ст.54 Основ законодательства РФ о нотариате в рамках совершения нотариальногодействия по удостоверению сделки с недвижимостью позволяет прийти к выводуо том, что компетенция нотариуса по объему шире компетенции органов погосударственной регистрации прав.Немаловажно отметить, что анализ положений нового Закона № 218-ФЗпозволяет прийти к выводу об укреплении позиций нотариуса в оборотенедвижимого имущества и решении некоторых проблем, связанных сосложностью разграничения правовой экспертизы документов, проводимой203См.
также: Тымчук Ю. А. Нотариальная форма удостоверения сделок с недвижимостью vs государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество // Влияние науки на инновационное развитие : сб. ст. Международнойнаучно-практической конференции (25 августа 2016 г., г. Пермь). В 2 ч. Ч. 2. Уфа : АЭТЕРНА, 2016. С.
106–108.93нотариусом и регистратором, а также об ответственности этих лиц. Об этом, вчастности, свидетельствуют положения обозначенного закона об исключенииответственностизаубытки,причиненныевследствиеосуществлениягосударственной регистрации прав на основании нотариально удостовереннойсделки (п. 3 ст. 66 Закона № 218-ФЗ), о неосуществлении проверки законностисделки, в случае если государственная регистрация производится на основаниинотариально удостоверенной сделки (п.
2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ) и др.Об усилении позиций нотариуса в гражданском обороте недвижимостисвидетельствует, в том числе, и то, что с 01.02.2019 года нотариус,удостоверивший сделку, без взимания дополнительной платы будет осуществлятьпередачу заявления о государственной регистрации прав в Росреестр. Безусловно,данное обстоятельство выступает в качестве еще одного преимущества204нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.По вопросу о соотношении обязательного нотариального удостоверениясделок с недвижимостью и государственной регистрации прав на недвижимоеимущество существует несколько позиций.
Так, первая позиция заключается вобосновании необходимости обязательного нотариального удостоверения сделокс недвижимостью до регистрации перехода права собственности205. Следуетупомянуть и о том, что подобная модель взаимоотношений нотариата и органовгосударственной регистрации уже длительное время функционирует в Германии.Вероятно, немецкий законодатель полагает, что обязательная нотариальная формаделает записи в реестре более устойчивыми, а сам реестр абсолютнодостоверным. Согласно второй позиции, нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью является ненужным и не может заменить государственнойрегистрации прав на нее. Сторонники данной позиции утверждают, чтонотариальное204удостоверение–этотолькооднаизформсделки,аСм.
подробнее: Иншакова А. О., Тымчук Ю. А. Проблемы достижения хозяйственной устойчивости исоциальной сбалансированности: императивы экономической политики: монография / под ред. Г. Б. Клейнера,Х. А. Константиниди, В. В. Сорокожердьева. М.: Научно-исследовательский институт истории, экономики и права,2017. С.
277–302.205Гореявчева, Е. А. Возмездное отчуждение земельных участков (гражданско-правовой аспект) : автореф. дис. …канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 15.94государственнаярегистрация-этоусловиееедействительности206.Соответственно, здесь отрицается формальный характер правовой экспертизы,котораяпроводитсярегистраторомиподчеркивается,чтоинститутгосударственной регистрации успешно справляется с функцией охраны прав нанедвижимость.Полагаем, что данная позиция не лишена недостатков. Так, руководствуясьею позицией можно прийти к выводу, что государственная регистрацияпревращает обладателя права на недвижимость в правообладателя, а возможныеиски о признании подобной регистрации недействительной направлены налишение лица его права. При этом наличие записи в ЕГРН о том, что лицоявляетсясобственником-правообладателемнедвижимогоимуществасвидетельствует о том, что именно он - ее полноправный собственник, несмотряна возможный порок оснований возникновения права собственности (например,еслинагосударственнуюрегистрациюбылипредставленыподложные/недействительные документы).В настоящее время в условиях развития информационных технологий иширокого внедрения и использования электронных технологий нотариат иРосреестрподдерживаюттесноесотрудничество207.Впродолжениевышеизложенного немаловажно рассмотреть вопрос о внедрении в практикуРосреестра технологии блокчейн208.
В настоящее время Росреестр, являясьучастником пилотного проекта по внедрению технологии блокчейн, проводит206Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex Russica. 2015. № 8. С. 41.Единообразие в действиях и понимании // Федеральная нотариальная палата.
URL: https://notariat.ru/ruru/news/edinoobrazie-v-dejstviyah-i-ponimanii (дата обращения: 18.09.2018).208На наш взгляд, наиболее удачно понятие и преимущества технологии блокчейг сформулированыА.И. Савельевым, который утверждает, что «Блокчейн представляет собой децентрализованную распределеннуюбазу данных (“учетную книгу”) обо всех подтвержденных трансакциях, совершенных в отношении определенногоактива, в основе функционирования которой лежат криптографические алгоритмы. Преимуществами блокчейнавыступают его: 1) децентрализация, которая минимизирует риски отказа работы в случае выхода из строяотдельной системы; 2) повышенная степень безопасности за счет использования средств криптографии приосуществлении каждой трансакции; 3) невозможность изменения данных блокчейна задним числом;4) оперативность за счет автоматизированного обмена данными, в котором отсутствует человеческий фактор;5) прозрачность, поскольку все действия в рамках блокчейна документируются и доступны для ознакомления всемучастникам системы» (см.: Савельев А.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
