Диссертация (1155632), страница 16
Текст из файла (страница 16)
44.2Основ).Принцип добровольности, за Принцип добровольности, заисключениемслучаев исключениемслучаевпредусмотренных законом.предусмотренных законом.Доказательственная функцияПревентивная функция.Разъяснительноконсультационная функция.Гарантия действительности Гарантиявозмещениянеочевидна.убытков.ПовышеннаяГарантиявозмещения доказательственнаясилаубытков отсутствует.нотариального актаНедействительностьв Ничтожность (ст. 163 ГК РФ).случаях, указанных в законеили соглашении сторон (ст.162 ГК РФ).Данные опроса об оценке возможного введения нотариальной формы длясделокснедвижимымимуществом,показывают,чтобольшинство70проголосовавшихположительноотносятсякданномунововведению(положительно ответили – 797 человек - 43.7%, ответ «Скорее положительно, чемотрицательно» дали 271 человека -14.9%, отрицательное отношение имеется у 754проголосовавших - 41.4%)140.Здесь же немаловажно упомянуть и о зарубежном опыте, анализ которогопозволяет утверждать о том, что в странах романо-германской правовой системы,в которых нотариус играет весомую роль в гражданском обороте недвижимости,случаи оспаривания сделок с недвижимостью минимальны.
Обратная ситуациянаблюдается в странах англосаксонской системы права, где роль нотариусасведена к проставлению удостоверительной надписи на документах (об этомподробнее в § 2 главы 2).В нашей стране значительный объем дел, рассматриваемых судами общейюрисдикции, составляют дела, связанные с недвижимостью. Практически каждаятретья сделка с недвижимости рискованна141. Данные судебной статистикисодержат некоторые категории дел, связанные с недвижимостью, однакоинтересующих нас данных по конкретной категории споров, а именнооспариванию сделок с недвижимостью, которые были заключены в простойписьменной форме, она не включает142.
В частности, если обратиться к даннымсводной статистической отчетности о работе судов общей юрисдикции орассмотрении гражданских дел по первой инстанции за 2014 год, то из нееследует, что количество поступивших исков по спорам, связанным со сделками счастными домами и приватизированными квартирами, составило 16 290140143, за 12Как Вы оцениваете возможное введение нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом? //Нотариальная палата Волгоградской области.
Архив опросов. URL: http://volgogradnotary.ru/news/2015-09-08-760(дата обращения: 18.09.2018).141Васильева С. Опасные связи: посредники в сделках с коммерческой недвижимостью // Жилищное право. 2017.№ 10. С. 85.142Тымчук Ю. А. Совершение сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения: риски для субъектовгражданского оборота // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология иискусствоведение. Вопросы теории и практики.
2017. № 10 (84), ч. 1. C. 173.143Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судейза 2014 г. // Судебный департамент при Верховном Суде РФ. Данные судебной статистики. URL:http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=2884 (дата обращения: 06.09.2018).71месяцев 2015 года – 15 507 исков144, за аналогичный период 2016 года – 13 060145,2017 года – 11 362146, за первое полугодие 2018 года – 5 151147.Анализ судебной статистики в России позволяет выявить следующиетенденцииположительногоиотрицательногохарактера.Положительнойтенденцией является снижение числа споров по поводу недвижимости, которое нанаш взгляд, связано с введением обязательной нотариальной формы длянекоторых видов сделок.
Вместе с тем,количество оспоренных в судебномпорядке договоров по отчуждению недвижимости, совершенных в простойписьменной форме148, значительно превышает количество оспоренных сделок снедвижимостью, совершенных в нотариальной форме. В связи с переходнымпериодом рост махинаций с недвижимостью наблюдался и в Крыму149.Исходя из того, что указанные сделки не подлежат обязательномунотариальному удостоверению, возможно предположить, что большинство из нихбыли заключены в простой письменной форме.
Соответственно, для того чтобывыявить риски сторон сделок с недвижимостью, заключаемых в простойписьменной форме, обратимся к анализу текстов судебных решений.144Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за2015 г. // Судебный департамент при Верховном Суде РФ. Данные судебной статистики. URL:http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=3417 (дата обращения: 06.09.2018).145Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за2016 г. // Судебный департамент при Верховном Cуде РФ.
Данные судебной статистики. URL:http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=3832 (дата обращения: 06.09.2018).146Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за2017 г. // Судебный департамент при Верховном Cуде РФ. Данные судебной статистики. URL:http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=4476 (дата обращения: 01.09.2018).147Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей запервое полугодие 2018 г. // Судебный департамент при Верховном Cуде РФ.
Данные судебной статистики. URL:http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=4758 (дата обращения: 01.11.2018).148См.: Кассационное определение Суда Еврейской автономной области от 05.08.2011 по делу № 33-357/2011.Доступ из СПС «Консультант Плюс» ; Определение Верховного Суда РФ от 25.08.2015 № 46-КГ15-9. Доступ изСПС «Консультант Плюс» ; Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 18.01.2016по делу № 33-144/2016. Доступ из СПС «Консультант Плюс» ; Апелляционное определение Верховного судаРеспублики Башкортостан от 26.01.2016 № 33-1629/2016.
Доступ из СПС «Консультант Плюс» ; Апелляционноеопределение Саратовского областного суда от 19.01.2016 по делу № 33-169/2016. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».149См.: Как в Крыму изменились работа и полномочия нотариусов в российских условиях // Нотариальная палатаРеспублики Крым. URL: http://npcrimea.ru/publikaczii/kak-v-kryimu-izmenilis-rabota-i-polnomochiya-notariusov-vrossijskix-usloviyax (дата обращения: 01.09.2018) ; Котенева О. Липовая сделка : В Крыму участились случаимахинаций с недвижимостью // Российская газета.
09.06.2016. URL: https://rg.ru/2016/06/09/reg-kfo/v-krymuuchastilis-sluchai-mahinacij-s-nedvizhimostiu.html (дата обращения: 01.09.2018).72Рассмотримнаиболеетипичныеслучаипризнаниядоговоровпоотчуждению недвижимости недействительными150.Так, в одном из дел гражданин В обратился в суд с иском о признаниидоговора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имуществаиз чужого незаконного владения, сославшись на то, что ему на правесобственности принадлежала квартира. Так, гражданину В стало известно о том,чтоегоквартирабылапроданамесяцназадгражданкеЗ(договорзарегистрирован, выдано свидетельство о государственной регистрации правасобственности на квартиру), однако договор купли-продажи он не подписывал,квартира выбыла из владения помимо его воли. Гражданка З иск не признала.
Судпервой инстанции в иске отказал, а апелляционная инстанция оставила решениесуда первой инстанции без изменения. Верховный суд, отменяя судебные актынижестоящих инстанций, справедливо указал, что в ходе рассмотрения дела небыла дана оценка тому обстоятельству, что заключение эксперта, выполненное врамках уголовного дела, а также заключение судебной почерковедческойэкспертизы не содержали ответа на вопрос, кем, истцом или другим лицом,выполнена подпись в договоре купли-продажи151.
Подобные случаи неединичны152. Нередки случаи оспаривания договоров купли-продажи квартир,которые были заключены по поддельным документам (поддельный договорприватизации квартиры)153.В ином деле истец также не намеревался продать квартиру, и она выбыла изего владения против его воли. Он утверждал, что никогда не видел покупателяответчика по делу, не вел с ним никаких переговоров по продаже спорнойквартиры, не обсуждал условия договора купли-продажи, никогда не встречался,не получал от него никаких денег и не передавал ему ключи от квартиры. Приподписании договора для получения кредита, который истец считал договором150Тымчук Ю. А.
Совершение сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения: риски для субъектовгражданского оборота // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология иискусствоведение. Вопросы теории и практики. 2017. № 10 (84), ч. 1. C. 173.151Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2015 № 18-КГ15-82. Доступ из СПС «Консультант Плюс».152Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2015 по делу № 33-48691/2015.
Доступ изСПС «Консультант Плюс».153Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2015 № 70-КГ14-8. Доступ из СПС «Консультант Плюс».73залога квартиры, ответчик не присутствовал. По делу была назначена судебнопочерковедческая экспертиза, по результатам которой было установлено, чтоподпись на договоре купли-продажи спорной квартиры и акте приема-передачине принадлежит ответчику, который после регистрации договора купли-продажине предпринимал попыток вселения в квартиру. Суд первой инстанции призналдоговор купли-продажи спорной квартиры недействительным на основании ст. ст.168, 179 ГК РФ154.Вместе с тем, определенный риск для сторон договора, которые заключаютего в письменной форме, создает и сама фигура посредника в сделке (при егоналичии).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
