Диссертация (1152632), страница 19
Текст из файла (страница 19)
Было выявлено, что на территории Тульской области функционируют110крупные предприятия животноводческого комплекса. На развитие Тульскойобласти сказывается близость крупных городов – Тулы и Москвы. Ведетсяактивная политика Правительства региона по его развитию.В настоящее время Тульская область является экономически развитымрегионом с большим природным, ресурсно-экологическим потенциалом длядальнейшего развития.На следующем этапе был проанализирован коттеджный поселок «Петровична даче», расположенный в 92 км от МКАД по Симферопольскому шоссе вТульской области, Заокский район. «Петрович» является брендом, воплотившимв себя дух советского времени.
Площадь поселка – 25 га, поделена на 136земельных участков от 6 до 14 соток. Большая часть территории не отдана подпродажу,аобустроенадлярекреациижителейпоселкаиихвремяпрепровождения: в поселке построен фонтан при въезде на территорию,ротонда, лесное озеро, на котором обустроен пляж для купания и ловли рыбы,вокруг территории проложена «экологическая тропа». Как видно из планапоселка, в нем организованы 4 «дворика»: «Земляничная поляна», «Дядюшкинсон», «Бабушкин дом», «Лесная пристань».Построен ситус коттеджного поселка «Петрович на даче», описаны егосоставляющие. В главе 2 диссертации проведено исследование с участиемэкспертов в области реализации земельных участков: девелоперов и менеджеровпо продажам.По итогам исследования получены следующие результаты:1.
Проведено сравнение городской и загородной недвижимости.2. Построен процесс выбора земельного участка.3. Выявлены критерии выбора земельного участка.4. Выделены предварительные группы потребителейна земельные участки.Процесс выбора земельного участка длителен и может длиться донескольких лет. Период выбора зависит от финансового положения покупателя и111срочной необходимости покупки. В течение этого времени интерес потребителя кнедвижимости непостоянен.В процессе выбора земельного участка покупатель проходит следующиеэтапы: созревание, активный поиск, принятие решения о покупке. Немаловажнуюроль играют факторы-активаторы покупки, которые в зависимости от группыпотребителей оказывают индивидуальное влияние.Было выделено 5 сегментов покупателей в зависимости от мотивациисовершения покупки: статусно-ориентированные покупатели, «уставшие» отмегаполиса, ориентированные на семью, землевладельцы-дачники, инвесторы.Эти сегменты характерны для экономически развитых регионов, где рынокнедвижимости уже сформирован.112Глава 3 Разработка подходов к формированию ценностногопредложения земельных участков с учетом покупательскихпредпочтений3.1 Формирование методических подходов к оценкепривлекательности земельных участковКак было определено в главе 1 диссертационного исследования, подценностымпредложениемпонимаетсясовокупностьатрибутовтовара(уникальный набор ценностей, предложений), обладающих конкурентнымипреимуществами по сравнению с аналогами из конкурентного ряда, и создающихповышенную потребительскую ценность.Эффективное ценностное предложение – это предложение продавца, врамках разработки которого корректно выявлены преимущества (атрибуты)товара для покупателей и донесены для них.Процесс формирования ценностного предложения может отличаться взависимости от отдельных рынков, групп потребителей.
У каждого рынка естьсвои особенности, которые должны быть учтены при создании ценностногопредложения и приведены в соответствие с потребностями существующих групппотребителей. Ценностные предложения необходимо периодически изменять сучетом изменения потребительских предпочтений, исходя из технологического,экономическогоразвитиярегиона,аналоговпредлагаемогопродукта.Видоизмененные предложения оказываются гораздо более гибкими, нежелипервоначальный товар.Одни и те же товары или услуги могут быть использованы в рамкахнескольких наборов предложений, но преподноситься потребителю по-разному,при этом имея разную цену и преимущества.
Аналогично разные продукты и113услуги можно использовать для поддержания одного предложения в зависимостиот предпочтений потребителей.В рамках сложившихся отношений на рынке загородной недвижимости,учитываясформированныйрыноквэкономическиразвитыхсубъектахРоссийской Федерации, девелоперы уделяют большее внимание формированиюобщего положительного отношения к земельным участкам: от дороги докоттеджного поселка, поселковой инфраструктуры до внутренней атмосферысреди жителей.Процесс выбора потребителем земельного участка проходит две стадии,представленные на рисунке 3.1.Выборкоттеджногопоселка•выбор направления(расположения)объекта;•удаленнось объекта;•престижностьобъекта;•транспортнаядоступности;•инфраструктураобъекта;•контингент жителей.Выборземельногоучастка•участки вблизи леса;•частки вблизи водоема;•участки при въезде на территориюпоселка;•участки в составе поселковыхдвориков (наличие несколькихсоседей/ общая территорияпользования);•участки в уединенном, тихомместе.Источник: составлено авторомРисунок 3.1 - Процесс выбора потребителем земельного участкаВ рамках первой стадии потребитель выбирает коттеджный поселок, вкотором будет располагаться земельный участок: на данном этапе потребителюнеобходимоопределитьсяпрестижностью,танспортнойснаправлением,доступностью,контингент жителей коттеджного поселка.удаленностьюинфраструктуройобъекта,иизучить114Далее опишем критерии привлекательности коттеджного поселка, которыеявляютсяважнымифакторамидляфункционированияценностногопредложения86.С учетом специфики земельных участков к одному из важнейших факторовк оценке привлекательности для покупателей следует отнести местоположениеобъекта.
В этой связи, с точки зрения местоположения коттеджного поселкапривлекательность для покупателей будет определяться87:1. Транспортнойдоступностьюдляпокупателей,неимеющихавтотранспорта (пользующихся общественным транспортом)Очевидно, что для покупателей, не имеющих собственного автотранспорта,доступность к коттеджному поселку на общественном транспорте являетсяприоритетным фактором. Расстояние до ближайшей остановки общественноготранспорта может сыграть определяющую роль при выборе. К коттеджномупоселку могут быть доступны следующие виды общественного транспорта:маршрутные такси, автобусы, поезда и пр.2.
Транспортной доступностью для покупателей, имеющих автотранспорт(не пользующихся общественным транспортом)При выборе коттеджного поселка покупатели, имеющие автотранспорт, непользующиесяобщественнымтранспортом,особоевниманиеуделяютрасстоянию от коттеджного поселка от Московской кольцевой автомобильнойдороги (МКАД).3. Престижностью с точки зрения местоположения коттеджного поселка.На престижность района оказывают влияние следующие факторы:– расстояние от МКАД;– исторические аспекты района;– инфраструктура района;– экологичность района;86Куриленко Ю.В. Критерии маркетинговой привлекательности земельного участка / Ю.В.
Куриленко // Научныйжурнал «Конкурентоспособность в глобальном мире: экономика, наука, технологии» № 9 (ч.5), 2017. – С. 68-70.87Кондратофф М. А. Маркетинговый механизм формирования продуктового предложения для частного инвестора: дис. ... канд. экон. наук : 08.00.05 /Марина Андреевна Кондратофф.
– М., 2017. – 199 с.115– контингент проживающих;– достопримечательности района и др.Если рассматривать Московскую область, то можно выделить следующиенаиболее престижные направления:–Рублево-Успенскоешоссе.Отличаетсяинфраструктурнойблагоустроенностью (транспортной, коммунальной и т.д.). Еще с царских времензапрещалось строительство промышленных объектов, в районе проживаливысокопоставленные особы. Район имеет развитую инфраструктуры в целом,благоприятную экологию, наличие природных ресурсов (водоемы, леса и пр.).– Новорижское шоссе. Также считается престижным направлением ввидуразвитой инфраструктуры, транспортной доступности, наличия природныхресурсов (водоемы, леса, водохранилища).Также высокую степень престижности имеют следующие районы:– Минское и Можайское шоссе, которые имеют развитую инфраструктуру иприродные ресурсы (лесные массивы, водоемы, реки).– Киевское шоссе – развитая транспортная инфраструктура (качественныескоростные трассы).
Имеются исторические объекты.4. Развитая инфраструктура коттеджного поселкаК этому критерию можно отнести то, что обеспечивает комфортную дорогуи пребывание в коттеджном поселке. К этому критерию можно отнести качестводорог, примыкающих к коттеджному поселку, и непосредственно в нем, наличиепарковки. Зачастую девелоперы создают отдельную гостевую парковку привъезде в коттеджный поселок, что обеспечивает комфортное пребывание гостейили жителей, не имеющих на земельном участке стоянки для собственногоавтотранспорта. Также немаловажным является наличие торговой зоны ипоселковых магазинов в шаговой доступности, в которых можно приобреститовары первой необходимости, такие как молочные и хлебобулочные изделия,овощи, фрукты и пр.116Как оговаривалось выше, девелоперы стремятся создать в коттеджномпоселкенекуюатмосферу,вкоторуюпокупателиземельныхучастковпредпочитают окунуться.Например,девелоперысажаютфруктовыедеревьянатерриториикоттеджного поселка либо на специально отведенной территории, строят ротонды– искусственно созданные возвышенности, с которых можно любоватьсяпейзажами (участками коттеджного поселка).К более финансовоемким объектам для девелопера можно отнести созданиетаких объектов, как конюшни или архофермы.Такжеследуетучитыватьцелевуюаудиториюпокупателей:еслипреобладают молодые семьи с одним и более детьми, то девелоперуцелесообразно рассмотреть возможность благоустройства территории детскимиигровыми площадками.Создание вышеупомянутых объектов повышают интерес покупателей кприобретению земельных участков.5.
Физические характеристики, в т.ч. природные ресурсыВ число природных объектов включают лесные массивы, водоемы, реки,пруды, озера и пр. В таком случае привлекательность коттеджного поселкапокупателями будет определяться не только наличием или отсутствием данныхобъектов в коттеджном поселке, в котором находится рассматриваемый кприобретению земельный участок, но также их удаленностью от собственногоземельного участка.Девелоперу необходимо оценивать наличие и удаленность природныхресурсов от коттеджного поселка, в котором реализуются земельные участки.Какоговаривалосьмаркетинговойвыше,привлекательностидевелоперземельныхможетсоздаватьучастковнаобъектытерриториикоттеджного поселка. В этой связи в случае отсутствия природных ресурсовследует рассмотреть возможность появления искусственно созданных объектов.Могут быть созданы следующие объекты:117– фруктовые сады.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
