Диссертация (1152632), страница 15

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 15)

Доход таких покупателей составляет 60–80 тыс. руб. вмесяц на человека. Собственных накоплений у них нет, поэтому группаориентирована на приобретение недвижимости эконом-класса с условиемкредитования, первоначальный взнос вносится с помощью накоплений родителей.Как правило, недвижимость является первой, поэтому немаловажна при выбореобъектацена.Представителигруппыориентированынагородскуюнедвижимость, загородная является редкостью (не более 5 –7% спроса).

Онимобильны, но предпочитают меньше времени находиться в дороге.Группа 2Молодые семьи, имеющие 1–2 маленьких детей, возраст от 25 до 35 лет (ихдоля примерно 25%), доход на семью составляет 80–200 тыс. руб. Основноеотличие респондентов этой группы связано с целенаправленной покупкойзагородной недвижимости для постоянного проживания. Фактором-активаромпокупки могут служить рождение или взросление детей, для которых планируетсясоздать лучшие условия проживания за пределами крупного города. Покупказагородной недвижимости может быть рассмотрена для сезонного (летнего)проживаниясближайшимиродственниками.Длясовершенияпокупкипредставители этой группы готовы вложить имеющиеся накопления, принеобходимости продать городское жилье.Группа 3Люди в возрасте 35–50 лет, семейные, со взрослыми детьми (их доляпримерно 45%).

Уровень дохода таких потребителей составляет 200 –300 тыс. руб.в месяц на семью. Они достигли успехов в карьере либо имеют собственный68По данным консалтингового портала vesco-consulting.ru.87бизнес, желают больше времени проводить на свежем воздухе, на своей земле.Склонны к приобретению жилья без кредитования за собственные деньги.Существуют два мотива покупки ими загородной недвижимости: усталость от городской жизни и шума; сезонное проживание (ценится экология района, место вблизиводоема и леса).Основная группа покупателей ориентирована на приобретение недорогойзагородной недвижимости эконом-класса, где сконцентрирован наибольшийспрос (рисунке 2.4).В настоящее время наибольшей популярностью пользуются загородныеучастки площадью 10–20 соток. Структура спроса относительно площадипридомовых участков под загородным домом (летним домом, коттеджем)представлена на рисунке 2.5.Структура спроса на загородныепоселки, %Экономкласс31%Бизнес-класс69%Источник: vesco-consulting.ruРисунок 2.4 - Структура спроса на загородные поселкиПрофильныйкомитетРоссийскойгильдиириелторовразработалклассификатор загородной недвижимости на основе Московского региона, нокоторый при необходимости может быть адаптирован под другой регион либовзят за основу.

Во время разработки этого классификатора у экспертов не былоединого мнения о важнейшем критерии отнесения к определенному классу:88некоторыеэкспертыРоссийскойгильдиириелторовсчитали,чтоосновополагающим является цена, другие – местоположение, инфраструктура.Структура спроса по площади придомовых участковпод загородным домом, %15%15%до 10 соток10-20 соток20-30 соток24%46%свыше 30 сотокИсточник: vesco-consulting.ruРисунок 2.5 - Структура спроса по площади придомовых участков подзагородным домомСогласно данному классификатору выделяют 5 классов качества: эконом, комфорт, бизнес, премиум, де-люкс.В настоящее время класс де-люкс не распространен и встречается крайнередко ввиду высокой стоимости объекта загородной недвижимости.

Учитываяэто, классы премиум и де-люкс объединяют в общий класс, название которогоэлитный.Элитный класс отличается от бизнес-класса: минимальной площадью коттеджа (не менее 350 кв. м.); размером участка (не менее 15–20 соток); престижностью направления; транспортной доступностью; экологией района.89Далее в таблице 2.4 представим классификатор загородной недвижимости иосновные критерии отнесения к определенному классу.Таблица 2.4 - Классификатор загородной недвижимости, составленныйРоссийской гильдией риелторовКлассификатор загородной недвижимостиКлассы качестваКомфортБизнесПремиумКритерииотнесения кклассуЭкономРасположениеНеттребованияНеттребованияСевер, северозапад, запад,юго-запад отМосквыЭкологическиблагоприятныерайоны, север,северо-запад,запад, югозапад отМосквыОбщаястоимостьобъектаПлощадьдомаПлощадьучасткаАрхитектурноерешениеДо 6 млн.руб.До 13 млн.руб.До 23 млн.руб.До 43 млн.руб.Наиболееэкологическиблагоприятныерайоны,престижныенаправления:РублевоУспенское,Новорижское,Ильинское,Сколковское,Минское,МожайскоеСвыше 43 млн.руб.От 80 кв.

м160–300 кв. мОт 250 кв. мОт 350 кв. мОт 400 кв. мДо 12 соток10–20 соток15–30 сотокДо 15 сотокДо 30 сотокТиповыепроектыСовременныеархитектурные проектыСовременныеархитектурныепроектыИндивидуальныесовременныеархитектурныепроектыИндивидуальныесовременныеархитектурныепроектыНеттребований.Наиболееиспользуемые материалы– бревно,блок,деревянныйкаркасИндивидуальныеСовременныематериалы.Характерны:кирпич,монолит–блок, каркасхорошегокачестваСовременныематериалывысокогокачества,монолит–блок,кирпич, деревоСовременныематериалывысокогокачества,монолит–блок,кирпич, деревоСовременныематериалывысшего качества.Монолит–кирпич,кирпичИндивидуальные/центральныеИндивидуальные/центральныеВсекоммуникации– центральныеВсе коммуникации– центральныеМатериалдомовКоммуникацииДе-люксИсточник: http://www.rgr.ruОтдельно необходимо отметить критерий в отношении инфраструктурыпоселка:90Эконом:Определенных требований нет.

Необходимый минимум – детская испортивные площадки, минимаркет, гостевая парковка.Комфорт:Гостевая парковка, детская и спортивные площадки. На территории поселкаиливблизирасположены:спорткомплекс,супермаркет,салонкрасоты,кафе/ресторан, аптека.Бизнес:Гостеваяпарковка,детскаяиспортивныеплощадки,проведеныландшафтные работы по благоустройству общественной территории поселка.

Натерритории поселка или вблизи расположены: детский сад, салон красоты,супермаркет, кафе/ресторан, аптека, медицинский центр, бытовые услуги.Премиум:Гостеваяпарковка,детскаяиспортивныеплощадки,проведеныландшафтные работы по благоустройству общественной территории поселка. Натерритории поселка или вблизи расположены: детский сад, салон красоты,супермаркет, кафе/ресторан, аптека, медицинский центр, бытовые услуги.Де-люкс:Проведены ландшафтные работы по благоустройству общественнойтерритории поселка, присутствуют декоративное освещение, парк, променаднаязона, гостевая парковка, детские и спортивные площадки. На территории поселкаили вблизи расположены: спорткомплекс, салон красоты, магазины, ресторан,аптека, медицинский центр, банк.

В отдельных случаях – наличие эксклюзивныхобъектов (вертолетная площадка, яхт-клубы, поля для гольфа и пр.).Данные классификации, которые рассматриваются в параграфе 2.3диссертационного исследования являются общими для применения на объектахзагородной недвижимости. В этой связи далее нами принято решении опроведении исследования покупателей земельных участков с целью получениячастной информации.912.4 Исследование потребителей земельных участковна рынке загородной недвижимостиУвеличивающаяся конкуренция на рынке загородной недвижимостиМосковской области и близлежащих областей привела к осознанию участникамирынка необходимости рассматривать земельный участок в качестве товара, дляуспешной продажи которого требуется применение комплексного маркетинговогоподхода. Необходимость тщательного подхода к маркетингу вытекает изхарактеристик объектов загородной недвижимости: капиталоемкость проектов,потребность во внешних источниках финансирования и т.д. Значительную роль вреализации проекта играет точное следование тенденциям развития рынканедвижимости, а также потребностям и желаниям потенциальных клиентов.Маркетинговые исследования рынка загородной недвижимости призваныответить на вопрос о том, какова текущая ситуация на рынке и как она будетразвиваться далее.

Они отслеживают также тенденции развития рынканедвижимости, позволяя понять, какие концептуальные решения наиболеевостребованы на современном рынке. В отличие от качественных исследованийколичественные исследования позволяют получить информацию от большегокруга респондентов, а с помощью статистической обработки данных полученныерезультаты могут быть апробированы на всех потребителей в целом. Цельюколичественных исследований являются получение и анализ достоверныхстатистических данных69.Маркетинговыеисследованиянарынкезагороднойнедвижимостипомогают снизить неопределенность при принятии ряда важных решений:эффективное использование земельного участка применительно к егозастройке на основании исследований социально-экономических факторов, его69Соловьев Б.

А., Мешков А. А., Мусатов Б. В. Маркетинг : учебник / Б. А. Соловьев, А. А. Мешков, Б. В.Мусатов. – М. : ИНФРА-М, 2014. – 336 с. – Серия: Высшее образование.92местоположения, ресурсного качества земельного участка, конкурентной среды ипрочих факторов;формированиеориентированногонаконцепцииразвитияопределенныйсегментобъектарынкаинедвижимости,группыцелевыхпотребителей, определение платежеспособного спроса на объекты загороднойнедвижимости, а также разработка концепций перепрофилирования объектовнедвижимости, продление их жизненного цикла;разработка элементов комплекса маркетинга применительно к объектузагородной недвижимости (продукт, цена, продвижение, также можно добавитьатмосферу);разработка концепции комплексного развития территории.Применительно к загородной недвижимости, в том числе земельныхучастков, маркетинговые исследования в основном проводятся в отношениипремиального сегмента.

Это вызвано большой капиталоемкостью созданияобъектовданногопотребительскихкласса,апредпочтенийтакжеивысокойтребованийиндивидуализированностьюкобъектамзагороднойнедвижимости этого класса.В ходе изучения коттеджного поселка «Петрович на даче» выявленыпроблемные стороны девелопера:1. Незнание целевой аудиторииЦелевая аудитория не ограничена каким-либо диапазоном, являетсяширокой.Девелопернеориентированнаопределеннуюаудиторию,азаинтересован получить максимальную финансовую выгоду.Для решения этой проблемы целесообразно исследование целевойаудитории,разработкамаркетинговыхмероприятий, фокусирующихсяопределенных сегментах.2. Недостаточно данных для формирования текущих ценна93Девелопер использует затратный метод установления цены: затратыдолжны быть покрыты в полном объеме.

В данном случае необходимоустанавливать цены с учетом потребительских предпочтений.С целью обозначения проблемы для земельных участков и выработкигипотез нами принято решение о проведении исследования. Результатыисследования нельзя применять в качестве единых для всех сегментов населения,но они позволяют выявить внутренние мотивы и побуждения людей присовершении покупки – земельного участка.Для достижения поставленных задач, которые будут описаны ниже,исследование проводилось методом экспертных интервью, главной особенностьюкоторыхявляетсястатусикомпетентностьреспондента.Такойметодисследований предполагает получение развернутых ответов от респондентов.Интервьюсэкспертамипроводилисьвформебеседыпозаранееструктурированным вопросам. Метод экспертного интервью был выбран дляпроведения исследования потому, что он позволяет устанавливать болеедоверительные отношения между исследователем и респондентом, а этопозволяет получить уникальную информацию, недоступную при использованиидругих методов исследований70.При подготовке и реализации исследования соблюдались следующиеметодологические принципы71:1.

Характеристики

Список файлов диссертации