Диссертация (1152632), страница 14

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 14)

Для таких людей девелопером принято решениесоздать коттеджный поселок «Петрович на даче», место культурного отдыха ипроживания друзей по интересам.Поселок «Петрович на даче» расположен в 92 км от МКАД поСимферопольскому шоссе в Тульской области, Заокский район. Время пути отМКАД – 1 час, расстояние от шоссе – 800 м. До поселка можно добраться личнымтранспортом, а также общественным: маршрутным такси от станций метро«Улица Академика Янгеля», «Аннино» и «Бульвар Дмитрия Донского».В основе концепции поселка «Петрович на даче» лежит не толькозагородная недвижимость – летний или межсезонный дом с земельным участком,– но и атмосфера, к которой стремится человек, выезжающий за городскую черту.Чтобы создать комфортные условия для проживания, поселок оборудованкоммуникациями:•электричество (8 кВт);•централизованное водоснабжение;•централизованное газоснабжение;•дороги внутри поселка;•общее ограждение поселка;•частичноевнутреннееограждениеучастков(натерритории«Двориков» – несколько участков с общей свободной зоной).Поселок рассчитан на семейный отдых или отдых с детьми, которыепланируют проживать там круглогодично или отдыхать только летом.

Возрастнойдиапазон жителей от 35 до 65 лет.Площадь объекта составляет 25 га, которая поделена на 136 земельныхучастков от 6 до 14 соток, 27 участков граничат с лесной зоной, 17 – с зонойродникового ручья. Потенциальный покупатель может выбрать количествоучастков, которое он хочет приобрести, а также их расположение. Большая частьтерритории не отдана под продажу, а обустроена для объединения жителейпоселка и их времяпрепровождения. В поселке построен фонтан при въезде на79территорию, ротонда – самая высокая точка, с которой открывается вид напоселок, что являлось обязательным атрибутом усадеб XIX–XX веков. Летом2013 г. было вырыто лесное озеро, на котором обустроен пляж, пригодный длякупания и ловли рыбы.

Территорию опоясывает «экологическая тропа», котораяпроходит по лесу и выводит к родниковому ручью, не замерзающему круглыйгод.Расположение участков представлено в Приложении Д. «Двориком»называют несколько участков, объединенных одной общей территорией, каждыйдворик окружают 6–14 участков. Общая зона отдыха обустроена барбекю,качелями, беседками и пр. Как видно из плана поселка, в нем есть 4 «дворика»:«Земляничная поляна», «Дядюшкин сон», «Бабушкин дом», «Лесная пристань».Рассмотрим распределение цен на выставленные на продажу земельные участки,находящиеся в двориках (Таблица 2.1).

В дальнейшем цены представлены научастки, которые не реализованы и потенциально представляют интерес дляпокупателей, схожи с другими нереализованными участками.Таблица 2.1 - Цена земельных участков в двориках «Земляничная поляна»,«Лесная пристань», «Дядюшкин сон»№участкаПлощадьучастка,сот.Цена засотку,руб.1234513,58139,0214,0313,5690 00090 00090 00090 00090 00012356914,709,4012,507,708,109,62100 000100 000100 00080 00085 00080 00067Ценаучастка,руб.Коммуникации67,руб.ПримечаниеДворик «Земляничная поляна»1 222 200660 0001 170 000660 000811 800660 0001 262 700660 0001 220 400660 000Дворик «Лесная пристань»1470 000660 000с лесом940 000660 000с лесом1 250 000660 000с лесом616 000660 000688 500660 000769 600660 000Стоимостьучастка скоммуникациями, руб.1 882 2001 830 0001 471 8001 922 7001 880 4002 130 0001 600 0001 910 0001 276 0001 348 5001 429 600Стоимость коммуникаций складывается из: электроснабжение – 160 тыс.

руб., централизованный водопроводкруглогодичного использования – 150 тыс. руб., газоснабжение – 250 тыс. руб., участие в дачном некоммерческомпартнерстве «Петрович на даче» (строительство подъездной дороги 0,4 км, внутренние дороги 4 км, внешнийзабор, оборудование ночного уличного освещения, дом охраны, парковая зона, объекты отдыха) – 100 тыс. руб.80Продолжение таблицы 2.1134710,268,610,1111,3180 00080 00080 00085 000Дворик «Дядюшкин сон»820 800660 000688 000660 000808 800660 000961 350660 0001 480 8001 348 0001 468 8001 621 350Источник: www.petrovicha.nichost.ruЧтобы оценить преимущества и недостатки приобретения участка натерритории дворика, разберем более подробно дворик «Дядюшкин сон» (Рисунок2.2).Дворик «Дядюшкин сон» представляет собой огороженную территорию,состоящую из 7 участков с общей зоной отдыха; между домами нет высокихзаборов.

К общей территории относится гостевой дом, которым могутпользоваться жители дворика в равной степени, барбекю-территория, детскийбассейн.К достоинствам можно отнести следующее: жители дворика освобождены от обязанности самостоятельно строитьзабор вокруг своего участка и въезда на него; наличие дополнительного пространства; право пользования общим домом; близость лесной зоны и родникового озера.К недостаткам можно отнести: обязанность делить свободную зону с незнакомыми людьми; «плохие соседи», от которых нет уединенного места.Следующий дворик «Бабушкин дом» реализует возможность покупкиземельного участка с домом «под ключ» (также возможно приобретениеземельного участка без подряда).

Цена дома зависит от его площади: цена дома 75 кв. м – 1 230 000 руб. цена дома 98 кв. м – 1 400 000 руб. цена дома 135 кв. м – 1 800 000 руб.81Источник: www.petrovicha.nichost.ruРисунок 2.2 - Дворик «Дядюшкин сон»Общая стоимость земельного участка на территории дворика «Бабушкиндом» представлена в таблице 2.2.Таблица 2.2 - Цена земельных участков в дворике «Бабушкин дом»№участкаПлощадьучастка,сот.Ценаучастка,руб.Коммуникации,руб.Стоимостьучастка скоммуникациями, руб.Цена домаСтоимостьучастка скоммуникациями и домом,руб.Дворик «Бабушкин дом»17,39591 200660 0001 251 2001 230 0002 481 20025,97477 600660 0001 137 6001 800 0002 937 60036,8544 000660 0001 204 0001 800 0003 004 00055,66452 800660 0001 128 0001 800 0002 912 80066,79543 200660 0001 203 2001 800 0003 003 20076,52521 600660 0001 181 6001 800 0002 981 60086,49519 200660 0001 179 2001 800 0002 979 20095,9472 000660 0001 132 0001 800 0002 932 000116,65532 000660 000119200018000002 992 000Источник: www.petrovicha.nichost.ru82Дляполногоанализаформированияценназемельныеучастки,выставленные на продажу, необходимо представить информацию по земельнымучасткам, находящимся вне двориков (Таблица 2.3).Таблица 2.3 - Цена земельных участков вне двориков№участкаПлощадьучастка,сот.Цена засотку,руб.Ценаучастка,руб.Коммуникации,руб.192024313233505184919294951161235,703,809,9712,8913,5713,4014,7714,0211,1816,899,9213,5416,3711,977,8060 00060 000100 000100 000100 000100 00085 00085 00080 00080 00080 00085 000100 00095 00045 000342 000228 000997 0001 289 0001 357 0001 340 0001 255 4501 191 700895 0001 352 000794 0001 151 0001 637 0001 138 000351 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000660 000123а9,4045 000423 000660 0001258,0045 000360 000660 000125а8,0045 000360 000660 0001301311341356,9410,4510,959,980 00080 00080 00080 000556 000836 000876 000792 000660 000660 000660 000660 000ПримечаниеСтоимостьучастка скоммуникациями, руб.1 002 000888 000с лесом1 657 000с лесом1 949 000с лесом2 017 0002 000 0001 915 4501 851 7001 555 0002 012 0001 454 0001 811 000с лесом2 297 000с лесом1 798 000окраина, близ 1 011 000трассыокраина, близ 1 083 000трассыокраина, близ 1 020 000трассыокраина, близ 1 020 000трассы1 2160001 496 0001 536 0001 452 000Источник: www.petrovicha.nichost.ruИз вышеприведенных таблиц видно, что цена сотки зависит отместоположения и конфигурации участка.

Самые дорогие земельные участкинаходятся у леса и родникового озера, самые дешевые – при въезде в поселок и наокраине, вблизи автомобильной трассы (≈ 800 м от нее). Означенные ценыустанавливались девелопером самостоятельно.83Для наилучшего понимания концепции и развитии коттеджного поселка«Петрович на даче» предлагается построить ситус, теоретическая концепциякоторого описана в п. 1.2 диссертационного исследования.1. Объект недвижимостиК нему относят земельные участки с разным местоположением на выборпокупателя; коммуникации проведены не ко всем участкам и требуютдополнительных расходов.2. Ближайшие окрестностиК дополнительныматрибутам относятся: общая гостевая парковка привъезде в поселок, охраняемая территория, ротонда (искусственная возвышенностьтакже является объектом общего пользования), гостевой дом (место встречижителей поселка, где каждый желающий, не имеющий своего дома, можетостановиться переночевать и взять во временное пользование предметы первойнеобходимости, например, столовые принадлежности, магнитофон и пр.).3.

Примыкающие территорииПотребителями являются покупатели из Москвы, Московской и Тульскойобластей. Конкуренты – близлежащие поселки в радиусе менее 3 км – Бобровыйостров, Азаровка. Эти поселки заселены более чем на 75%, на их территориях дляжителей проложена общая дорога (галька), коммуникации проведены ко всемземельным участкам.4. Торговая зонаМенее чем в 25 км от поселка – административный центр – поселокгородского типа Заокский, река Ока, дом отдыха «Велегож».

Как было означено вглаве1диссертационногоисследования,кторговойзонеотносятсягосударственные организации, поставщики, оптовые склады. На территорииЗаокского района находится крупное промышленное предприятие – ЗАО«Заокскаяптицефабрика».животноводческиехозяйства«Симоново», СПК «Поленово».СредиАОхозяйств«Бутиково»,выделяютсяСПК«Болотово»,зерновоколхоз845. РегионВ Тульской области реализуются программы областного и федеральногозначения. Реализуется программа комплексного инвестиционного проектафедерального значения «Промышленный комплекс город Новомосковск Тульскойобласти», регионального инвестиционного проекта «Строительство завода попроизводствустеклотарыиразвитиеинфраструктурымуниципальногообразования город Алексин Алексинского района Тульской области».Реализуются программы в соответствии с законом Тульской области«О программе социально-экономического развития Тульской области до 2015года» от 07.05.2011 № 1560-ЗТО.

Некоторые из них:1.Постановлением Правительства Тульской области от 17 декабря2013 г. № 755 «Об утверждении Государственной программы развития Тульскойобласти «Улучшение инвестиционного климата Тульской области». Программареализуется с 2014 по 2020 гг.2.Постановление Правительства Тульской области от 17 декабря 2013 г.№ 756 «Об утверждении государственной программы Тульской области«Развитие лесного хозяйства Тульской области».3.Постановление Правительства Тульской области от 31 октября 2011 г.№ 109-ОБ «Об утверждении долгосрочной целевой программы «Устойчивоеразвитие сельских территорий Тульской области на 2014-2017 годы и на периоддо 2020 года».В настоящее время Тульская область является экономически развитымрегионом с большим природным, ресурсно-экологическим потенциалом длядальнейшего развития.852.3 Выявление портрета потребителя и анализ потребительскихпредпочтений на рынке загородной недвижимостиВ соответствии с методикой рыночного классифицирования проектов винтересахмаркетинговогоиэкономико-статистическогоанализоврынканедвижимости согласно СП 42.13330.2011 массовое жилье дифференцировано наэконом-класс и комфорт-класс, а жилье повышенной комфортности – на бизнескласс и элит-класс.Классификация проектов на рынке недвижимости представлена на рисунке2.3.Классы качествамассовое жильеэконом-класскомфортклассжилье повышенной комфортностибизнес-классэлит-классИсточник: http://docs.cntd.ru/document/1200084712Рисунок 2.3 - Классификация проектов на рынке недвижимостиВ целях постоянного проживания в ближней зоне Московской области иблизлежащих областях можно приобрести земельные участки для строительстважилья комфорт-класса, бизнес-класса и элит-класса.Покупателей загородной недвижимости можно классифицировать понескольким критериям: цель приобретения, социальный статус, возраст, доход.86Оценивая комплексно эти критерии, можно выделить три группы потребителей нарынке загородной недвижимости68:Группа 1Молодые люди или семьи без детей, в возрасте от 25 до 35 лет (их доляпримерно 30%), которые получили высшее образование и определились сосферой деятельности.

Характеристики

Список файлов диссертации