Диссертация (1152632), страница 12
Текст из файла (страница 12)
К группе внутренних факторов относятся 4 подгруппы:- индивидуальные: площадь участка; наличии коммуникаций; состояние почвы; присоединение к поселковым дворикам (либо наличие общейтерритории).- инфраструктурные: особенности поселка;66 наличие и состояние поселковых дорог; наличие искусственно созданных атрибутов, значимых дляпотребителей; наличие поселкового магазина и пр.- эмоциональные: экологичность; контингент жителей.- природные: наличие природных ресурсов.В рамках разработки ценностного предложения земельных участковнеобходимо учитывать инструменты,которые способствуют формированиюэффективного ценностного предложения. Принимая их во внимание, девелоперсможет уделить внимание наиболее важным аспектам ценностного предложения.2.2 Анализ рынка загородной недвижимости экономическиразвитых регионовНами принято решение проводить исследования на примере экономическиразвитых регионов.
Под экономически развитыми регионами на рынкезагородной недвижимости понимаются регионы, где прослеживается появлениеновых предложений по покупке земельных участков, есть спрос: покупателизаинтересованы в покупке земельных участков. В этой связи принято решениеисследовать Московский и близлежащие регионы с целью выявления региона длядальнейших исследований. По мнению специалистов, спрос и предложение наземельные участки неодинаковы в течение года. Например, в начале года(февраль – март) предложение превышает спрос. Весна считается самым67благоприятным временем для совершения сделок по купле-продаже земельныхучастков. По мнению многих респондентов, необходимо совершить сделку долета.
Одними из значимых факторов можно назвать: целесообразностьпроведения ремонта в теплый сезон года, необходимость завершить необходимыеработы до начала осени. Зачастую цены на земельные участки снижаются кпоздней осени – зиме, в декабре покупатели понимают, что в преддверииновогодних праздников вопрос с покупкой не может быть решен в столь короткийсрок и оставляют его решение до февраля – марта.В рамках проведения исследования рынка загородной недвижимостипредлагается следовать следующему алгоритму:1. Исследовать распределение типов недвижимости в Московской областии близлежащих областях, изучить структуру рынка.2. Исследовать рынок загородной недвижимости в Московской области иблизлежащих областях.Перваячастьисследованиябазируетсянааналитическихданныхдевелоперовской компании. Нами были проанализированы данные с цельювыявления общих закономерностей в регионе. Вторая часть исследованиявыполнена нами самостоятельно в виде анализа информационных сайтов опокупке-продаже жилой, загородной и коммерческой недвижимости.Исследованиепроводилосьпосредствоманализапредложений по купле-продаже земельных участкахдействующихна равноудаленномрасстоянии от Москвы.
Учитывая развитость региона благодаря близостистолицы, экономически развитого города, принято решение анализироватьПодмосковье и близлежащие регионы, предполагая, что рынок загороднойнедвижимости является сформированным: большое количество предложенийпродавцов на рынке, в т.ч.
по реализации земельных участков, и географическомуположению, большое количество покупателей.Московская область68По состоянию наначало 2017 г. в Подмосковье и Новой Москве(расширенная в 2011–2012 гг. территория Москвы) зарегистрировано более 640загородных и дачных поселков. В 2016 г. прирост загородных проектов составил45 поселков, что на 2% ниже прироста показателя 2015 года (46 проектов).Активность девелоперов на рынке загородной недвижимости остается невысокойпо сравнению с докризисным периодом (до IV кв. 2014 г.)61.Структура новых поселков в IV квартале 2016 г.
представлена двумяформатами: участки без подряда (УБП) и таунхаусы. Учитывая сложившуюсяситуацию на рынке загородной недвижимости, трендом 2016 года остаются УБП,что может характеризовать заинтересованность покупателей в покупке толькоземельного участка. В Приложении Б представлена структура предложениязагородной недвижимости по форматам. Из распределения видно, что 64%приходится на участки без подряда, 6% – на участки с подрядом, 7% – на готовыедома, 17% – на таунхаусы и 6% – на мультиформат. Под мультиформатомпонимаются загородные поселки, в которых сосредоточены предложения разныхформатовиценовыхкатегорий,но,какправило,представленыдвасоседствующих формата, например, эконом и комфорт, бизнес и премиум.
Хотявстречаются и мультиформатные загородные поселки, в которых представленыпредложения по нескольким классам. К земельным участкам без подрядаотносятся участки без построек. Земельные участки с подрядом подразумевают натерритории уже построенный дом или планируемый к постройке. Как правило,земельные участки без подряда на 20–30% дешевле, чем с подрядом. При покупкеучастка без подряда у покупателя не возникает дополнительных обязательств впостройкедомаивопросоегонеобходимостипокупательрешаетсамостоятельно.Танхаус – это коттеджный дом на несколько многоуровневых квартир, какправило, с изолированным входом.61Аналитический портал novostroykino.ru [Электронный ресурс].
– URL: http://novostroykino.ru (дата обращения:23.06.2014).69В Приложении Б представлено распределение по классам загородныхпоселков в IV квартале 2016 года. Структура первичного рынка загороднойнедвижимости может быть разделена на три классовые группы поселков: эконом,бизнес и элит. Прослеживается динамика изменения классовых групп поселков:уменьшилось число эконом поселков и увеличилось количество бизнес и элитпоселков. В IV квартале 2016 года доля поселков эконом-класса составила 75%,доля бизнес-класса и элит-класса примерно одинаковая и составляет 12,5%.
ВПриложенииБпредставленаструктурапервичногорынказагороднойнедвижимости. В IV квартале 2016 г. Новорижское и Ярославское шоссезанимают лидирующие позиции по количеству новых поселков, такжелидирующие позиции занимает Дмитровское шоссе. На Новорижском иДмитровском направлениях сосредоточено около 50% новых проектов вМосковскойобласти.Значительноуступивлидерам,новыепроектысосредоточены также на Рязанском, Каширском, Киевском, Дмитровскомнаправлениях. По итогам I квартала 2015 г. 38% новых поселков появилось нарасстоянии до Малого бетонного кольца (в радиусе до 30 км от МКАД), тогда какв диапазоне 31–60 км от МКАД (в так называемом «среднем поясе») – только 25%от всех новых поселков (Приложение Б). По сравнению с IV кварталом 2014 годаколичество новых проектов по этим же критериям удаленности ниже на 63% и50% соответственно.
Категория «дальних дач» (в радиусе от 60 до 100 км отМКАД) составила 37% от всех новых проектов, что на 50% ниже уровня IVквартала 2014 года. В целом можно сделать заключение, что формирование новыхпоселков незакономерно (хаотично) по географическому положению и временигода. Однако в IV квартале 2016 г. ситуация на рынке загородной недвижимостиизменилась.Распределениеновых поселков поудаленностиотМКАДсосредоточено в двух диапазонах: на расстоянии 31 –60 км от МКАД («средний»пояс удаленности) – 62,5% от всех новых проектов и на расстоянии 16 –30 км отМКАД (до бетонного кольца) – 37,5%.70В I квартале 2015 г.
наблюдался незначительный рост средних цен на дома(с учетом стоимости земли). Так как в премиум-сегменте (бизнес- и элит-)загородной недвижимости преобладает заключение сделок в валюте, девелоперыустанавливали фиксированный курс валюты при приобретении недвижимостиили курс ниже ЦБ РФ, привлекая покупателей и, тем самым, увеличивая объемпродаж. В Приложении Б представлена динамика средних цен на дома, руб. за кв.м.Далее представлены средние цены на земельные участки на начало апреля2016 года по премиальным направлениям:– Новорижское шоссе – 432 000 руб.
за сотку (–0,4% vs IV кв. 2015 г.);– Киевское и Калужское шоссе – 440 150 руб. за сотку (–6,1% vs IV кв.2015 г.);– Дмитровское шоссе – 289 100 руб. за сотку (+1,2% vs IV кв. 2015 г.).Следует отметить, что появление новых проектов на разных направленияхнезакономерно и отличается в течение нескольких кварталов. Также это касаетсяудаленности от МКАД. В I кв. 2015 года большее количество новых поселковобразовывалось на расстоянии 61–100 км от МКАД, однако в IV кв. 2015 годапреобладает «средний» пояс удаленности.Проекты загородной недвижимости могут быть не всегда быстрореализованы, что отражается на объемах продаж.
В первую очередь это поселкибез коммуникаций, участки, на которых работы далеки от завершения. Имеетсятакже ряд «непродаваемых» объектов, где работы не ведутся, участки не могутбыть проданы, так как девелоперам нецелесообразно снижать цену.Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию в стране, спад рубля поотношению к евро и доллару, в конце 2014 – начале 2015 гг. происходит рострублевых сделок. Это касается не только объектов эконом-класса, но и элитногосегмента, где сделки купли-продажи проводятся в валюте.Стабильным спросом у покупателей загородной недвижимости пользуютсятаунхаусы.
Этот сегмент за период кризиса и падения спроса на загороднуюнедвижимость пострадал менее всего. Вероятно, цены в этом сегменте71незначительно увеличатся из-за подорожания строительных материалов. Всложившейсяситуациидевелоперамприходитсяповышатьценыилиоптимизировать расходы. Оптимизация расходов может быть выполненапосредством экономии расходов на строительные материалы или отказа отпостройки цокольных этажей, встроенных гаражей и других дополнительныхплощадей. По мнению экспертов, наиболее оптимальным вариантом длядевелоперов является второй.Покупателями земли сегодня являются не только частные лица, которыеприобретают земли для семейных нужд, но также производственные илогистические компании, которые строят склады, транспортные сети.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
