Диссертация (1152632), страница 11
Текст из файла (страница 11)
Кривыепоказывают долю людей, оценивающих продукт как «дешевый», «дорогой»,«слишком дешевый» и «слишком дорогой» в каждой ценовой точке.К преимуществам метода относится: учет конкурентной среды товара; определение оптимальной цены на товар; выявление интервала приемлемых цен; нахождение пороговых значений цен, когда желание приобрести товарснижается; оценка значимости каждого из атрибутов.Метод применим, когда ранее были выявлены значимые для потребителейатрибуты товара и возможно оценить восприятие изменения цены на товар отизменений его атрибутов.Выводы по главе 1В течение нескольких десятилетий рынок недвижимости притягивает всебольше внимания инвесторов. Рынок жилой недвижимости получил бурноеразвитиеблагодарягосударственнойполитикевобластибесплатнойприватизации квартир и инвестициям в него.
Термин «недвижимое имущество» вроссийском государстве появился с выходом указа Петра I «О порядкенаследования в движимых и недвижимых имуществах» (Указ о единонаследии),который подписан 18 (29) марта 1714 года, обнародование указа датируется 23марта (3 апреля) 1714 года.60Стремительное развитие рынок недвижимости получил в России с 1990-хгодов, прошел несколько этапов от приватизации квартир, появления разныхкатегорий жилья: элитное, высококачественное, типовое, «дешевое».
В результатекризиса 1998 г. и падения доходов населения снижаются цены на рынкенедвижимости. В 2000-х годах появляется дефицит жилья, сокращениестроительства. В 2010–2014 гг. ситуация на рынке меняется, увеличиваетсяколичество желающих приобрести жилье, начинает активно развиватьсястроительство нового жилья.В ходе анализа научной литературы высинилось, что многие авторытолкуютпонятиехарактеристики,исследования.«рыноккоторыеНаминедвижимости»считаюттакженаиболеевведенопо-разному,важнымимаркетинговоевыделяядлятепроводимогопонятие«рынокнедвижимости» с точки зрения ценностного приращения.Ни один из правовых нормативных документов не вводит и нерегламентирует понятие «загородная недвижимость», оно является условным.Нами предложено ввести следующее понятие: загородная недвижимость – это видимущества, как правило, находящийся за пределами города, удаленный отосновного места проживания.
К загородной недвижимости можно отнести:– землю (земельные участки);– жилые дома (коттеджи, дачи);дачные дома (для временного проживания, постоянного проживания);– квартиры в деревнях, поселках.Выделяютсяследующиеиндивидуальныепризнакиобъектовнедвижимости: полезность, местоположение, уникальность, комплексность,непотребляемость, долговечность и основательность.В главе 1 диссертационного исследованияопределено, что далее подзагородной недвижимостью будем понимать земельные участки, находящиеся внечерты города.61Потребители воспринимают ценность, исходя из своих предпочтений,выбирая продукт, который в наибольшей степени может удовлетворить ихпотребности.Ценностное предложение – совокупность атрибутов товара (уникальныйнабор ценностей, предложений), обладающих конкурентными преимуществамипо сравнению с аналогами из конкурентного ряда, и создающих повышеннуюпотребительскую ценность.Ценность продукта в потреблении есть способность продукта удовлетворятьчеловеческие потребности.
Удовлетворение продуктом зависит от того, насколькоатрибуты(свойства)соответствуютегопотребительскойценности.Следовательно, если свойства продукта окажутся ниже ожиданий потребителя, тоон останется неудовлетворен, если соответствуют – удовлетворен продуктом,если окажутся выше его ожиданий – сверхудовлетворен.Проанализировав известные методы измерения ценовой чувствительностипотребителей и выделив недостатки и сильные стороны каждого из них, намипредложено усовершенствовать одну из моделей, которая широко применяется напрактике. В основу была положена модель PSM и доработана с возможностьюучитывать конкурентное окружение.62Глава 2 Маркетинговый анализ рынка загородной недвижимостина примере экономически развитых субъектах РоссийскойФедерации2.1 Изучение ценностного предложения земельных участковКак было определено в главе 1 диссертационного исследования, подценностымпредложениемпонимаетсясовокупностьатрибутовтовара(уникальный набор ценностей, предложений), обладающих конкурентнымипреимуществами по сравнению с аналогами из конкурентного ряда, и создающихповышенную потребительскую ценность.В рамках изучения ценностного предложения земельных участков намибылоприняторешениеобизученииинтернет-сайтов,опубликованныхмонографий, отчетов компаний и периодической печати с целью понимания,какие методы и способы используют девелоперы в рамках разработки иформирования ценностного предложения.Данную информацию мы не выявили нив одном из вышеупомянутых источников информации.
В рамках проведенногоисследования, описанного в п. 2.4. главы 2 диссертационного исследования, средиреспондентов, принимавших участие в экспертных интервью, были девелоперы, укоторых в собственности имеются земельные участки для реализации ихпокупателям.По результатам интерьюирования также не выявлены принципы, методы,нормы, подходы к формированию ценностного предложения земельных участков.Девелоперы не уделяют внимание исследованию и анализу предпочтенийпотенциальных покупателей, не учитывают ценность того или иного атрибутаземельных участков для покупателей.63Основные тезисы, выявленные в рамках интервьюирования девелоперов, поформированию предложения на земельные участки:- земельные участки должны быть доступны к просмотру потенциальныхпокупателей (наличие поселковой дороги);- установление цены зависит от необходимости для девелопера в скоройреализации участков (в случае быстрой реализации – цены уменьшаются, еслиотсутсвует – цены увеличиваются);- цена на земельные участки формируется исходя из восприятияприемлемой цены девелопером (возможен анализ цен на земельные участкиконкурентов);- атрибуты, оказывающие влияние на выбор земельных участковпотребителем, выявляются из практики продажи земельных участков;- в случае необходимости быстрой реализации земельных участковдевелопер размещает рекламный буклет в интернете;- искусственно созданные объекты на территории коттеджного поселкапредварительно не анализируются и не исследуютсяих влияние наувеличение/уменьшения спроса покупателей на земельные участки;- не проводится анализ потенциальных покупателей, используются данныепродаж прошлых периодов;- используется международная практика (в благоустройстве коттеджныхпоселках, продажах и пр).Из вышеизложенного можно заключить, что девелоперы не уделяютвнимание изучению предпочтений покупателей на земельные участки, выявлениюзначимых атрибутов при выборе покупателями земельных участков, их анализу, атакже формированию ценностного предложения земельных участков.
Следуетотметить, что ценностное предложение – это инструмент девелопера, который онможет использовать при реализации земельных участков, направленный напотенциальных покупателей. В этой связи необходимо изучать ценности ипотребности потенциальных покупателей при выборе земельных участков, чтобы64в дальнейшем сформулировать ценностное предложение для определенногосегмента с тем набором атрибутов, которые важны для покупателей, и донестиего.При формировании ценностного предложения девелоперу необходимовыявить и в дальнейшем учитывать конкурентные преимущества своихземельных участков с аналогичным товаром конкурентов, что способствуетсозданию повышенной ценности земельных участков для потребителей.Выявление ценности земельных участков (набора атрибутов), который хотятполучитьпокупателиприпокупкеземельнгыхучастков,способствуютформированию ценностного предложения девелоперами, что в дальнейшемотражается на конкурентоспособсти товара и увеличении прибыли от реализацииземельных участков.
Для формирования эффективного ценностного предложенияследует учитывать инструменты (элементы), которые необходимо рассматриватьи анализировать при составлении ценностного предложения на земельныеучастки. Далее на рисунке 2.1 представим классификацию инструментов(элементов) формирования ценностного предложения земельных участков погруппам.На рисунке 2.1 представлена классификация инструментов формированияценностного предложения земельных участков по группам.
Далее предлагаетсяразобрать составляющие каждой из выявленных групп:1. В группе по расположению выделяются две подгруппы:- привлекательность района расположения объекта: эконом; комфорт; бизнес; премиум; делюкс.65- по удаленности объекта: в данной подгруппе может учитыватьсяудаленность земельного участка от МКАД или другой транспортноймагистрали, крупного города, центра.Классификация инструментовформирования ценностногопредложенияПо расположениюПривлекательность районарасположенияобъектаВнутренниеПо удаленностиобъектаИндивидуальныеИнфраструктурныеЭмоциональныеПриродныеИсточник: составлено авторомРисунок 2.1 - Классификация инструментов формирования ценностногопредложения земельных участков по группам2.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
