Диссертация (1152632), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

Экономические: тенденции в регионе, области относительно экономическойситуации; факторы спроса: тенденции изменения занятности населения,доходов, платежеспособности, издержек продаж и пр.;30 факторыпредложения:способностьфинансироватьобъектыстроительства, количество проектов для реализации.социальныеэкономическиеместоположениеПервыйуровеньархитектурностроительныепараметрыВторойуровеньфинансовоэксплуатационныеТретийуровеньусловия продажфизическиеполитическиеИсточник: составлено авторомРисунок 1.3 - Уровни факторов на стадиях процесса оценки макрои микросреды объекта недвижимости участниками рынка3. Физические: состояние земли, ресурсы, сырье и др. состояние экологических параметров; сейсмичность.4.

Политические (административные)34: стабильность; налоговая, финансовая политика; строительныенормыиправила:ограничительныеилилиберальные;34Паттури Я. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Я. В. Паттури. – Великий Новгород : НовГУ им.Ярослава Мудрого, 2002. – 66с.31 местнаяинфраструктура:транспортная,образовательная,общественная и пр.; совершенство законодательства в области регулирования оборота,кредитования, создания объектов недвижимости и др.Ко метсному уровню можно отнести следующие факторы:1. Расположение: близость к деловому центру, жилым территориям, транспортныммагистралям; развитие коммуникаций; объекты социально-культурного назначения; объекты в черте города.2. Условия реализации: купли-продажи объекта;мотивации участников сделок; оплаты за объект.К енвайронментальному уровню можно отнесли следующие факторы:1.

Физические характеристики35: персональные характеристики объекта; материал постройки; наличие коммунальных услуг; благоустроенность и удобство.2. Архитектурно-строительные параметры: дизайнерские решения; архитектура объекта.3. Финансово-эксплуатационные: стоимость строительства;35Паттури Я. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Я. В. Паттури. – Великий Новгород : НовГУ им.Ярослава Мудрого, 2002.

– 66с.32 эксплуатационныерасходы;доходы,генерируемыеобъектомнедвижимости.В данном диссертационном исследовании под объектом загороднойнедвижимости понимаются земельные участки, находящиеся вне черты города.Основные черты рынка недвижимости показаны на рисунке 1.436.Рынок недвижимости имеет ряд особенностей. Одним из основныхфакторов, влияющих на несоответствие ожиданий девелоперов и покупателейявляется низкий уровень исследования рынка (недостаток аналитической иэкспертнойинформации).Такжеследуетотметитьцикличныйхарактерреализации объектов на рынке недвижимости. В течение года земельные участкипродаются неравномерными объемами.Низкий уровеньисследованияНесбалансированностьспроса и предложенияОграниченное числопродавцов ипокупателейОсобенностирынканедвижимостиВысокий уровеньтрансакционныхиздержекНизкая ликвидностьЦикличныйхарактерВысокая степеньрегулирующегогосударственноговоздействияРостстоимостиобъектанедвижимости во37Рисунок 1.4 - Особенности рынка недвижимостивремениПринимая во внимание относительную высокую стоимость объектовнедвижимости, а также учитывая стоимость объектов недвижимости во времени,следует отметить высокую степень государственного регулирования сделок.

Кособенностям рынка недвижимости следует отнести низкую ликвидность36Асаул А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин. – СПб. : ГАСУ. –2008. – 144 с.37Асаул А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин. – СПб. : ГАСУ. –2008. – 144 с.33объектов. Реализация земельных участков может длиться от нескольких месяцевдо нескольких лет.1.3Потребительская ценность как основополагающийфактор формирования предложенияВ экономических исследованиях потребителя обычно изучают какотдельную категорию, вследствие этого его наделяют разными характерамиэкономического поведения.Потребитель является одним из субъектов рыночного механизма, которыйприобретает и использует продукт.

Экономичсекая система действует лучшевсеготогда,когдаудовлетворяютсяжеланияпотребителей.Решенияпотребителей о приобретении продукта формируют спрос на рынке.В настоящее время потребителей изучают с точки зрения их предпочтений.Рассматривают не то общее, что объединяет потребителей, а то, что выделяет егоиз массы членов общества именно как потребителя-личность с его различнымисоциальными и духовными потребностями.Нанизшемуровне(микроуровне)решаютсявопросыотношенияпотребителя к определенным видам товаров, в том числе замельным участкам,при этой отдельный потребитель выделяет значимые для него атрибуты,соответствующие его потребностям.В настоящее время формированием рынков продуктов движут непроизводственные мощности производственных предприятий, а потребительскиепредпочтения.

Компании изучают потребителей как основу для формированиясвоих предложений, базируясь на их ценностях и предпочтениях. Компаниистремятся удовлетворить потребности потребителей.34Р. Блэкуэлл, П. Миниард, Дж. Энджел основываются на том, что поведениепотребителей – этодействия потребителей, которые связаны с получением,распоряжением товара.На данном этапе целесообразно разобрать потребности потребителей,которые существуют в конкретных социально-экономических группах общества,объединенных общностью интересов, ценностных ориентаций. В качествепримера подобного рода классификаций можно привести разработку А.

Маслоу38,где по степени значимости для человека потребности располагаются в следующемпорядке:физиологическиесоциальныепотребности,самоутверждении.Впотребности,потребностиприведеннойвпотребностисамосохранения,уважениипотребностиклассификацииимывидимдвавтипапотребностей:• потребности человека как биологического существа;• потребности человека как социального организма.Наличие земельногого участка можно отнести к потребностям человека каксоциальногоорганизма.ЕслирассматриватьпирамидуА.Маслоу,топриобретение земельного участка относится к потребностям в уважении исамоутверждении.В экономической литературе приводится несколько видов классификацийпотребностей, которые по существу мало чем отличаются друг от друга.

В ихоснове лежит классификация потребностей, описанная К. Марксом в своейзнаменитой работе «Капитал»39.На сегодня существуют несколько классификаций потребностей.рассмотрим некоторые из них.1. Классификация Д. МакКлелландаД. МакКлелланд выделяет следующие три группы потребностей:– потребность властвовать;38Maslov A. H. Motivation and Personality. – N.Y. Horper&Row, 1954. – Р. 80–106.39Маркс К. Капитал / Маркс К., Энгельс Ф. – Соч. – 2-е изд. – Т. 23.

– 336 c.Далее35– потребность соучаствовать, т.е. быть членом определенной референтнойгруппы;– потребность в достижении успеха.Необходимо отметить, что не существует иерархии данных потребностей,как, например, в соответствии с пирамидой А. Маслоу. Данные видыпотребностей взаимодействуют в зависимости от психологических особенностейчеловека.В соответствии с этой классификацией приобретение земельного участкасвязано с потребностью индивида в соучастии и достижении успеха. Потребностьсоучастия – это распространенная потребность многих индивидов относиться ккакой-либо референтной группе.

Эта потребность зависит от желания дружить,находиться в коллективе, получать одобрение. Приобретение земельного участкаможет быть связано с желанием приглашать друзей и родственников, приобрестизагородную недвижимость в определенном коттеджном поселке.Потребность индивида в достижении успеха также может быть связана сприобретением земельного участка, когда индивид изъявляет желание иметьдополнительную загородную территорию в собственности. Или проявлениедостижения успеха может быть связано с приобретением земельного участка вопределенном элитном направлении.2. Классификация Л. ЭбботаЛ.

Эббот предложил разделять потребности индивидов на базовые ипроизводные.Базовые потребности не насыщаются, так как стремятся к удовлетворениюболее высоких уровней.Производные потребности способны насыщаться, а затем изменяться.В рамках покупки земельного участка такая классификация может бытьприменена как: базовая потребностьпроизводнаяпотребность–построитьзаниматься обработкой земли и пр.– приобрести земельный участок;дом,благоустроитьтерриторию,363.

Классификация Энджела Д., Блэкуэлла Р., Миниарда П.В соответствии с этой классификацией потребности могут быть разделенына: физиологические потребности, потребности в безопасности и здоровье,потребности в любви и дружбе, потребность в финансовых ресурсах истабильности, потребность в социальном имидже, потребность в удовольствии,потребность в обладании, потребность отдавать, потребность в информации,потребность в разнообразии.Рассматривая данную классификацию, покупку земельных участков можноопределить как:– потребность в финансовых ресурсах и стабильности (в случае появлениясводобных денежных средств индивид приобретает земельный участок с цельювложить финансовые ресурсы и гарантировать некую стабильность);– потребность в удовольствии (в случае, когда земельные участкиприобретаются с целью дольше находиться на свежем воздухе, отдыхать от шумагорода, заниматься любимым делом – землевладельчеством);– потребность в разнообразии (в случае, когда индивид планируетразнообразить свою городскую жизнь, смена деятельности и местоположения).Развитие производительных сил общества неизбежно привело экономикустраны к такому этапу, когда необходима дифференциация продуктов членамиобщества(потребителями).Наэтомэтапесущественноизменяютсявзаимоотношения между производителями товаров и их потребителями.Продавец вынужден рассматривать потребителя как индивидуальность со всемисвойствами, присущими ему и как биологическому существу, так и продуктуобщества.Создание новой экономической ситуации в обществе находит отражение визменении принципов формирования рациональной, т.е.

целенаправленной,гибкой производственной программы на предприятиях. Достижение высокихрезультатовпроизводственнойоптимизациисоставадеятельностивыпускаемойпродукциипредполагаетспозицийобеспечениеустановления37максимального совпадения создаваемых потребительских стоимостей и качествупо организации производства товаров с учетом потребностей потребителей.В настоящее время потребителей рассматривают с позиции потребительличность, стараясь удовлетворить потребительские предпочтения и выявитьпотребительскую ценность товаров.

Ценность – это важность, польза, значимостьпродукта. Значимость и полезность не всегда присущи продуктам от природы, аявляются субъективной оценкой потребителя-личности. Потребитель нуждается вэтой ценности, испытывая в ней потребность. Ценность – это разница между тем,с чем потребителям приходится расставаться (временем, деньгами или другимиресурсами) ради продукта, и выгод, которые они получают40.Раскрывая тему ценности для потребителей, следует упомянуть парадоксценности, который был сформулирован Адамом Смитом. Суть его в том, что водадля человека более ценна и полезна для здоровья и существования в целом, новода намного дешевле, чем алмазы, в которых человек не сильно нуждается.Классическая политическая экономия (А. Смит, Д.

Рикардо) объясняет этопротиворечие тем, что цена на массовые товары зависит от объективнойстоимости (средних затрат рабочего времени на получение продукта). С учетомэтого затраты производителя больше при добывании алмазов, нежели воды.Две крупные экономические школы (марджиналисты и утилитаристы)занимались изучением ценности продуктов.

Характеристики

Список файлов диссертации