Диссертация (1152632), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Стародубцева. – М. : ИНФРА-М, 2007. – 495 с. – (Б-ка словарейИНФРА-М).2723территории земельного участка, за исключением воздушного пространства,которое находится в ведении государства.Любые улучшения земельного участка, такие как постройка строений,прокладывание дорог и коммуникаций, считаются изменением недвижимогообъекта.Высокая цена недвижимости обуславливается единением с земнойповерхностью. Важной особенностью является то, что земельный участокявляется природным ресурсом, который можно модернизовать в рамкахчеловеческой деятельности.Если на земельном участке находятся деревья или водный объект, то врамках человеческой деятельности и по желанию его можно изменить, например,вырубить деревья, выкорчевать пни, засыпать, тем самым исключить водныйобъект. Земельный участок относится к недвижимому имуществу, которое нельзяперенести, видоизменить какие-то факторы, а только улучшить по собственномужеланию.Если земельный участок возможно разделить на отдельные участки, то онделимый, при этом образуются самостоятельные участки с разрешением целевогоиспользования, которое устанавливается органами государственной власти иуправления на основании соответствующего закона.Отношения, которые возникают с земельными участками, регулируютсягражданским, земельным, жилищным, водным и лесным правом.Земельные участки обладают характерными особенностями, отличающимиих от других товаров: неоднородныиразличаютсяпоразмеру,местоположению,коммунальным удобствам и т.д.; перемещение их из одного места в другое невозможно; долговечны; являются сравнительно дорогим товаром для приобретения.24Благодаря вышеозначенным характеристикам земельный участок являетсяуникальным, что в свою очередь оказывает влияние на формирование цены.Полезность недвижимости обуславливается потребностью в жилой иобщественной территории, поддержанием комфортной обстановки,престижностии пр.

Важное значение имеют такие атрибуты как благоустройство окружающейтерритории, месторасположение и т.д.Местоположение в основном обусловливается уникальностью каждогообъекта недвижимости. Два одинаковых земельных участка, расположенных внепосредственной близости друг от друга имеют разное местоположениетерритории, ориентации и т.д.Уникальность объектов недвижимости состоит в том, что они являютсянеповторимыми, исключительными по своим характеристикам и наличиюатрибутов.Непотребляемость. Объект недвижимости сохраняет свою натуральновещественную форму в течение всего срока жизни, однако потребление имеетособую форму – использование (эксплуатацию) объекта.Долговечность.

Если говорить о земле (поверхность суши), то срок жизниидолговечностьопределитьнепредставляетсявозможным.Объектыстроительства (здания и сооружения), которые расположены на земле имеютограниченный срок жизни, недолговечны.Основательность. Недвижимость – это товар, который невозможнопотерять, сломать.Ниже приведем классификацию недвижимого имущества в соответствии сГражданским Кодексом Российской Федерации28.28Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 1-ФЗ (ред.

от 13.07.2015) //«Собрание законодательства РФ». – 05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.25Таблица 1.5 - Виды недвижимого имущества29Отдельные объекты (ст. 130 ГК РФ)Сложные объекты (ст. 132 ГК РФ)Земельные участкиПредприятия состоят из:Участки недр– земельных участков;Обособленные водные объекты– зданий и сооружений;Все, что прочно связано с землей, в т.ч.:– инвентаря и оборудования;– леса и многолетние насаждения;– сырья и продукции;– здания и сооружения;– требований и долгов;– незавершенное строительство– нематериальных активов;Приравненные к недвижимости, подлежащие – информации;государственной регистрации:– других исключительных прав– воздушные и морские суда;– суда внутреннего плавания;– космические объектыЗемельный кодекс Российской Федерации выделяет семь категорий земельстраны по экономическому назначению (ст. 7 ЗК РФ)30:1)земли сельскохозяйственного назначения;Земли находятся вне поселка, городка и имеют главную роль назначения –сельскохозяйственный промысел.2)земли населенных пунктов;Земли находятся в черте населенного пункта, их главная роль – жилая,промышленная.3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;4) земли особо охраняемых территорий и объектов;29Гладнев В.В.

Основы экономики недвижимости / В.В. Гладнев. – Воронеж. : ВГАУ, 2009. – 209 с.Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) [Электронный ресурс] // Система «Гарант». –URL: http://www.consultant.ru/popular/earth/17_1.html#p123 (дата обращения: 16.08.2014).3026Земли обладают значимым историческим, культурным и природнымназначением, находящиеся под государственной охраной субъектов РоссийскойФедерации.

Для таких земель устанавливается особенный правовой режим.5) земли лесного фонда;Признаются земли, на которых находится лесной массив и необходимы длялесного хозяйства. Земли, занятые дорогами, тропами и другие неудобные дляиспользования земли составляют нелесные земли.6) земли водного фонда;К данной категории принадлежат земли:• на которых находятся водоемы, реки, озера и пр.• занятые водными сооружениями, постройками, находящиеся нагидрообъектах.7) земли запаса.Землисобственности,даннойкатегориирасполагаютсянепредназначенныедлявправительственнойиспользованияфизическихиюридических лиц.Местоположение объекта недвижимости определяется его комплекснымвзаимодействием с микро- и макросредой; такая связь получила название ситус31.В результате ситуса объект недвижимости взаимодействует с окружающейсредой на пяти уровнях: сам объект недвижимости, ближайшее окружение,примыкающие территории, торговая зона и регион.Данное понятие применяется для конкретного объекта недвижимости вцелях определения его местоположения не с географической точки зрения, а сэкономической.

К самому объекту недвижимости относятся коммунальныеслужбы, парковка, транспортная инфраструктура; к ближайшему окружению –удаленностьпотенциальныхконкурентовипотребителей,атакжедополнительные вспомогательные услуги. Примыкающие территории – этопараметры доступа финансово-банковской системы, связь. К торговой зоне31Паттури Я.

В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Я. В. Паттури. – Великий Новгород : НовГУ им.Ярослава Мудрого, 2002. – 66с.27относятся государственные организации, поставщики, оптовые склады. Такжеоцениваетсявлияниерегиона,егоэкономическоеразвитиенаобъектнедвижимости.Рисунок 1.1 - Ситус объекта недвижимости32Рынок недвижимости зависит от социальных, экономических, политическихфакторов, которые оказывают влияение на развитие единичных территорий,регионов,областей,страны(Рисунок1.2).Важноезначениеимеютмакроэкономические факторы, такие как политическая и экономическая ситуацияв стране.

Особенности рынка недвижимости, которые необходимо учитывать присовершении сделок на нем: местоположение объектов, которые неподвижны и не могут бытьперенесены в другое место для использования; информация в средствах массовой информации не является полной инадежной,купля-продажанедвижимостиимеетдоверительныйхарактер; величина спроса и предложения на рынке зависит от расположенияобъектов и исторических факторов; состояния инфраструктуры(наличия транспортной инфраструктуры, торговых организаций и32Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебное пособие / В. А.

Горемыкин. – М., МГИУ, 2003 – 926 с.28других территорий, предназначенных для отдыха вблизи объектанедвижимости и т.д.); объекты недвижимости могут частично принадлежать третьим лицамв разных комбинациях; высокая степень государственного регулирования рынка; ограниченное количество участников рынка и совершаемых на немсделок.Недвижимое имуществоФизический объект– местоположение– площадь и границы– размеры– форма– ландшафт– внешняя среда– физические хар-киОбъект экономическихотношений– товар– полезность– доходность– финансовый актив– цена– налогообложение– инвестированиеПравовой объект– право собственности– вещные права: право постоянногопользования; правозалога,застройкиОбъект общих социальных отношений (земля)– место обитания людей всех поколений– условие жизни людей– невосполнимый природный ресурс– источник блага– основа свободы и независимости людей– престижность владения– многофункциональное владение– условие формирования среднего слоя обществаРисунок 1.2.

Недвижимость как комплекс экономико-правовыхи социальных отношений3333Паттури Я. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Я. В. Паттури. – Великий Новгород : НовГУ им.Ярослава Мудрого, 2002. – 66с.29На рынке недвижимости, в том числе загородной, цены нестабильные,изменяются в зависимости от многих факторов, в том числе сезонных. Участникирынка не обладают полной информацией о ценах на рынке, в этой связипрослеживается существенная дифференция цен на объекты. Информацию оценах на объекты недвижимости следует классифицировать в зависимости отцелей: поиск объекта недвижимости для инвенстирования денежных средств идальнейшей перепродажы, приобретение объекта для собственных нужд и пр.Стоимость объекта недвижимости зависит от его макро- и микро- среды. Данныефакторыпроявляютсянатрехуровнях:региональный,местный,енвайронментальный.

Первый уровень (региональный), носящий общий характер,– непосредственно не зависит от объекта недвижимости. Второй уровень(местный), на котором оказывают влияние местные факторы (населенного пункта,области). На данном уровне объект недвижимости оценивается и сопоставляется саналогичными предложениями.

Третий уровень (енвайронментальный) – влияниефакторов внешней макросреды. На данном этапе взаимодействуют факторы,находящиеся на различных уровнях.К региональному уровню принадлежат группы факторов, означенные ниже:1. Социальные: основные потребности в покупке и использовании объектовнедвижимости, в общении с окружающими, в отношениях свладельцами соседних объектов, чувство собственности; тенденции изменения численности населения, половозрастнойструктуры, количество людей и пр.; стиль и уровень жизни, образование.2.

Характеристики

Список файлов диссертации