Диссертация (1152632), страница 2
Текст из файла (страница 2)
В процессе работы над диссертацией использовалисьобщенаучные методы анализа, синтеза, законы логики, аналогии и сравнения,классификации, моделирования, обобщения и другие. Для решения практическихзадач использовались такие маркетинговые методы как исследования рынка,глубинные интервью, количественные исследования. Выводы и результатыисследований в диссертации изображены в виде таблиц и рисунков. Применяемаяметодологическаябазаспособствоваларешениюзадачдиссертационногоисследования.Информационную основу диссертации составили работы зарубежных иотечественных ученых в области развития теории маркетинга, исследования вобласти изучения земельных участков, методов ценообразования. Кроме того,основой для написания диссертационного исследования являются: Гражданскийкодекс Российской Федерации, материалы ежегодных отчетов компаний,специализирующихся на реализации земельных участков, материалы российскихи иностранных исследований в области недвижимости, в т.ч.
загородной,находящиеся в свободном доступе на интернет-сайтах и опубликованные вмонографиях, отчетах и периодической печати, а также информация, собраннаяавтором в процессе анализа.Научная новизна диссертационного исследования содержится в разработкеи построении алгоритма формирования ценностного предложения земельныхучастков, формировании методических подходов к оценке привлекательностиземельных участков, разработке классификации инструментов формированияценностного предложения, а также выделении маркетинговых атрибутов иизучении их потребительской ценности.Основные научные результаты, выносимые на обсуждение:9 Сформулированы понятия «рынок недвижимости», «загороднаянедвижимость».Введено маркетинговое понятие «рынок недвижимости» с точки зренияценностного приращения.
Учитывая, что ни один из правовых нормативныхдокументов не вводит и не регламентирует понятие «загородная недвижимость»,оно является условным, нами предложено ввести и конкретизировать понятие«загородная недвижимость». Разработан метод измерения ценовой чувствительности.В диссертационнои исследовании предложено доработать одну из моделейизмерения ценовой чувствительности, которая широко применяется на практике.В основу была положена модель PSM, которая доработана с возможностьюучитывать конкурентное окружение. Детальное описание алгоритма представленов главе 1 диссертационного исследования. Сформированы методические подходы к оценке привлекательностиземельных участков.Выявлены критерии привлекательности коттеджных поселков и земельныхучастков:транспортнаядоступностьдляпокупателей,неимеющихавтотранспорта (пользующихся общественным транспортом), транспортнаядоступность для покупателей, имеющих автотранспорт (не пользующихсяобщественным транспортом), их престижность, с точки зрения местоположенияземельного участка, развития инфраструктуры земельных участков, физическиххарактеристик, в т.ч.
природные ресурсы, контингент жителей коттеджногопоселка, в котором находится земельный участок. Построен процесс выборапотребителем земельного участка. Разработана классификация инструментов формирования ценностногопредложенияРазработана классификация инструментовформирования ценностногопредложения земельных участков по группам: выделются две основные группы по расположению и внутренние. В рамках каждой группы образуются следующие10подгруппы: привлекательность района расположения объекта, удаленность ииндивидуальные, инфраструктурные, эмоционалные и природные.
Даннаяклассификацияинструментовнеобходимадевелоперудлячеткогоивсестороннего формирования ценностного предложения. Разработаналгоритмформированияценностногопредложенияземельных участков.Алгоритм формирования ценностного предложения включает этапы, в ходекоторых необходимо:1) проанализировать коттеджный поселок, оценить привлекательностьобъекта;2) проанализировать земельный участок, в т.ч.
близлежащие территории;3) определить целевую аудиторию, выявить интересующий сегмент;4) рассмотреть целесообразность искусственного создания атрибутов;5) определить наиболее приемлемую цену;6) донести ценностное предложение до потенциальных покупателей.Описанный алгоритм формирования ценностного предложения может бытьиспользован девелоперами при продаже (реализации) земельных участков вэкономически развитых регионах России, таких как Московская и близлежащиеобласти.
Учитывая особенности объекта (расположение, наличие атрибутов ипр.), алгоритм может быть расширен по решению девелопера. Наличиевышеуказанных шести этапов является обязательным для формированияценностного предложения.Практическая значимость результатов исследования важна как втеоретико-методологической сфере, так и в учебной. Предложенный автором иранее не встречавшийся в научных работах метод измерения ценовойчувствительностиимееттеоретическоезначение.Выявленныесегментыпокупателей, встречающиеся на этапе выбора земельного участка, процессвыбора загородной недвижимости покупателями имеют прикладной характер.Также прикладной характер имеют выявленные маркетинговые атрибуты11земельного участка и алгоритм формирования ценностного предложения наземельные участки.
Полученные данные девелоперы могут использовать приформировании ценностного предложения на земельные участки, исходя из егопотребительской ценности и определения приемлемой цены. Результатыдиссертационного исследования могут быть использованы в учебных курсах«Управление маркетингом», «Ценообразование», «Практический маркетинг»,«Маркетинговыеисследования»,«Маркетингзагороднойнедвижимости»,«Поведение потребителей».Апробация и внедрение результатов исследованияРезультаты данного диссертационного исследования были апробированы накоттеджном поселке «Петрович на даче», который был выбран как типовой дляисследованияземельныхучастковнарынкезагороднойнедвижимости.Результаты показали увеличение объема продаж как в денежном эквиваленте, таки в количестве проданных земельных участков (количестве соток). Полученныеданные по теме маркетинга загородной недвижимости опубликованы вследующих изданиях: «XVI Плехановские чтения»: «Маркетинг объектовнедвижимости»,«XVIIПлехановскиечтения»:«Изучениепредпочтенийпотребителя в загородной недвижимости», V Международная заочная научнопрактическая конференция (Волгоград): «Сегментация покупателей по мотивациисовершения покупки на рынке загородной недвижимости».
Опубликованы внаучныхжурналах:государственноговэлектронномобластногожурналеуниверситета»:«Вестник«Изучениемосковскогопредпочтенийпотребителей на рынке недвижимости», научно-информационном журнале«Вопросыэкономикииправа»:«Психографическоесегментированиепотребителей на рынке загородной недвижимости», в аналитическом журнале«Ресурсы, Информация, Снабжение, Конкуренция»: «Методы измерения ценовойчувствительности» и в научном журнале «Конкурентоспособность в глобальноммире:экономика,наука,технологии»:привлекательности земельного участка».«Критериимаркетинговой12Результаты исследования используются девелопером при реализацииземельных участков в коттеджном поселке «Петрович на даче» и земельныхучастков в коттеджном поселке «Живые деревни».Данные успешно апробированы, получены экономические показателиПубликацииПо рамках диссертационного исследования автором опубликовано 8 работобщим объемом 1,626 п.л., в том числе 4 статьи в рецензируемых научныхизданиях.Объем и структура диссертацииДиссертация состоит из введения, трех глав, заключения, спискалитературы и приложений; содержит 203 страницы компьютерного текста (сПриложениями), 21 таблица, 27 рисунков и 12 Приложений.
Список литературывключает 155 источников.13Глава 1 Теоретико-методологическое обоснование ценностногопредложения на рынке загородной недвижимости1.1 Тенденции развития рынка недвижимости РоссииВ течение нескольких десятилетий недвижимость в России привлекаетвнимание инвесторов, основной причиной которого послужила последовательнаягосударственная политика, направленная на развитие экономики. Рынок жилойнедвижимости также получил бурное развитие благодаря государственнойполитике в области бесплатной приватизации квартир.Среди сдерживающих факторов следует отметить преимущественномонопольное право государства на распоряжение большей частью недвижимыхресурсов в стране и отсутствие стимулов для эффективного их использования.Недвижимость обеспечивает пространственный базис всех прочих видовдеятельности, осуществление которых требует наличия определенного места дляразмещения производственных и трудовых ресурсов, а также минимизациинеблагоприятных воздействий внешней природной среды1.С развитием рынка недвижимость выступает объектом экономическихотношений, что является предметом сделок и основой рынка недвижимости.СогласноФедеральномузаконуот21.07.1997№ 122-ФЗ«Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»недвижимоеимущество(недвижимость),праванакотороеподлежатгосударственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом– «это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землейтак, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,1Гриненко С.
В. Экономика недвижимости : конспект лекций / С. В. Гриненко. – Таганрог : ТРТУ, - 2004. – 107 с14в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия какимущественные комплексы»23.Термин «недвижимость» берет истоки в римском праве. На тот моментспециальной формы передачи земли не существовало. Считалось, что кнедвижимости относятся не только земельные участки, а также все постройки инасаждения, которые были возведены на этом участке. Учитывая это, владельцемдома/постройкиустановлениесчиталсяотдельноговладелецправаземельногособственности4.участка,Междузапрещалосьдвижимыминедвижимым имуществом имеются минимальные различия5. Таким образом,независимо от размера, цены и важности предмета передача прав собственностиодинаковая, главное условие, чтобы передающая сторона была собственникомвещи. Термин «недвижимое имущество» в российском государстве появился свыходом указа Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимыхимуществах» (Указ о единонаследии), который подписан 18 (29) марта 1714 года,обнародование указа датируется 23 марта (3 апреля) 1714 года6.
С принятием в1917 г. Декрета «О земле» деление вещей на движимые и недвижимые былоупразднено, что в последующем было закреплено в ГК РСФСР 1922 года. В товремя земля находилась в собственности социалистического государства. Вличной собственности граждан могло находиться только то имущество, котороеслужило и обеспечивало культурные и бытовые потребности граждан.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
