Диссертация (1152474), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Из этого можно сделать вывод, что ипотека еще не заняладолжного места в российской экономике.Начавшийся в конце 2014 года экономический кризис в России оказалнегативное влияние на еще неокрепший рынок ипотечного кредитования. Темпприроста ипотеки в 2015 году снизился почти в два раза относительнопредыдущего года.
Ставки по кредитам выросли, увеличилась просроченнаязадолженность. Подробный анализ ситуации на рынке ипотечного кредитованияпоследних лет представлен В.М. Картвелишвили и А.В. Николаевой в работе[31].800 000200700 000150600 000100500 000400 00050300 0000200 000-50100 0000-100Объем предоставленных кредитов, млн руб.Темп приростаРисунок 1.1 – Динамика объёмов, предоставленных ИЖК.Источник: ЦБ РФ.14Как видно из рисунка 1.1, оправившись от кризиса 2008 года, начиная с2010 года, рынок ипотечного кредитования имеет тенденцию к увеличениюобъемов предоставляемых кредитов.
Рынок стал укрупняться, становясьсамостоятельным сегментом экономики страны. Ставки по ипотечным кредитампостепенно начали снижаться, условия выдачи кредитов смягчаться [31].Введение экономических санкций против России в 2014 году иобострившаяся ситуация на сырьевом рынке привели к резкому росту ключевойпроцентной ставки, обвалу рубля и, как следствие, к стремительному ростуинфляции. Все это привело к серьезным последствиям в сфере ипотечногокредитования: "Большинство банков пересмотрели условия выдачи кредитовзаемщику. Один за другим банки повысили процентные ставки по ипотеке, чтопривело к росту средневзвешенной процентной ставки сразу на несколькопроцентных пунктов.
В январе 2015 года минимальные ставки по ипотекедостигли 14-16%, в то время как на начало 2014 года они составляли порядка12,5%. Часть банков ввели, так называемые, запретительные ставки на уровне35% годовых и выше"[31]. В конце 2014 года потенциальные заемщики, ожидаяухудшения кредитных условий, устремились в банки, к ним присоединилисьлюди, стремящиеся вложить и сохранить свои сбережения. Таким образом,несмотря на ежедневно ухудшающиеся условия на валютном рынке, рынокипотечного кредитования оказался на пике в конце 2014 года. Но уже в 2015 годурынок ипотечного кредитования сильно просел, и темпы выдачи новыхипотечных кредитов сократились почти вдвое по сравнению с 2014 годом.Основной причиной замедления темпов роста стало увеличение процентныхставок по ипотечным кредитам.Как видно из рисунка 1.2, на российском рынке ипотечного кредитованияосновную долю ипотечных кредитов на протяжении всего рассматриваемогопериода составляют кредиты, выданные в рублях.
Доля кредитов, выданных виностранной валюте невелика, в основном такие кредиты пользовались спросомв Москве и Московской области.15В связи с ухудшением экономической ситуации в стране в последние годыпроизошло резкое увеличение доли просроченной задолженности в общемобъеме задолженности по ипотечному жилищному кредитованию в рублях исокращение задолженности по кредитам, выданным в иностранной валюте(Рисунок 1.2). Сокращение задолженности по валютным кредитам объясняетсястремлением заемщиков досрочно погасить такие кредиты в связи с возросшимна рынке валютным риском [31].6 000 00040,0035,005 000 00030,004 000 00025,003 000 00020,0015,002 000 00010,001 000 0005,000янв.10 янв.11 янв.12 янв.13 янв.14 янв.15 янв.16задолженность по ИЖК, предоставленным в рублях, млн.руб0,00янв.17янв.18задолженность по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, млн. рубудельный вес просроченной задолженности по ИЖК в общем объёме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях,% удельный вес просроченной задолженности по ИЖК в общем объёме задолженности по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте,% Рисунок 1.2 – Динамика задолженности по ИЖК.
Источник: ЦБ РФ.На рисунке 1.3 представлена динамика средневзвешенных сроков и ставокпо ИЖК, выданных в рублях и валюте. Резкое увеличение в конце 2014 годаключевой ставки повлекло за собой скачкообразное увеличение ставок поипотечным кредитам в рублях и еще большее увеличение ставок по валютнымкредитам. Установление столь высоких ставок по валютной ипотеке быловызвано ростом риска дефолтов по валютным кредитам в условияхнестабильного валютного курса.162501614200121015081006450200Средневзвешенный срок кредитования в рублях, мес.Средневзвешенный срок кредитования в иностранной валюте, мес.Средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях, %Средневзвешенная ставка по ипотеке в иностранной валюте, %Рисунок 1.3 – Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентныхставок ИЖК.
Источник: ЦБ РФ.События 2014 года привели к снижению доступности ипотеки и, врезультате, к падению спроса со стороны населения. Для поддержания отраслипостановлением Правительства от 13 марта 2015 года №220 было утвержденопредоставление субсидий российским кредитным организациям и Агентству поипотечномужилищномукредитованию(АИЖК)навозмещениенедополученных доходов по выданным жилищным кредитам [31]. Кроме того,на рынке появились кредиты с господдержкой на покупку жилья в новостройках,ставки по таким кредитам - ощутимо ниже рыночных.
Таким образом,государство поддержало не только ипотечное кредитование, но и строительнуюотрасль. Для дополнительного стимулирования спроса на новое жильестроительные компании вместе с ведущими российскими банками сталипредлагатьпокупателямвыгодныеусловиярассрочкииипотечногокредитования [31]. Все вышеперечисленные меры были призваны облегчить17кризисную нагрузку на банковский сектор и постепенно вернуть ипотечноекредитование к тенденции роста.Несмотря на довольно медленное восстановление российской экономики вцелом, Банк России постепенно смягчил кредитно-денежную политику: в 2015году началось постепенное снижение ключевой ставки, к началу 2017 годаключевая ставка практически вернулась к докризисному уровню и продолжиласнижаться.
Все эти факторы привели к постепенному оживлению на рынкеипотечных кредитов в 2016 году, а в 2017 году объемы выдаваемых кредитовначали расти вслед за постепенным снижением процентных ставок.Еще одна проблема ипотечного кредитования, с которой столкнулисьбанки и заемщики в конце 2014 года, это положение, в котором оказалисьзаемщики ипотечных кредитов в иностранной валюте. Выдача валютнойипотеки довольно рискованна для банков, так как ставки ниже, и заемщикивыплачивают платежи меньшего размера, чем по рублевым кредитам. В 2014году после резкого ослабления национальной валюты для заемщиковреализовался валютный риск, платежи по кредитам возросли вместе с курсом вполтора раза, и заемщики оказались в крайне затруднительном положении.Опасаясь роста просроченной задолженности по кредитам такого рода, ЦБ РФрекомендовал банкам перевести обязательства заемщиков в рубли по курсу на 1октября 2014 года.
Однако банки не торопились следовать этой рекомендации.Несмотря на постепенное возвращение рынка ипотечного кредитования ктенденциям роста, последствия кризисных явлений 2014-2015 годов не прошлибесследно как для отрасли ипотечного кредитования, так и для банковскогосектора в целом.1.2. Сравнение опыта России и США на вторичном рынке ипотечногокредитованияСпад, наблюдавшийся на рынке ипотечного кредитования в 2014-2015годах, лишний раз доказывает сильную подверженность российских банков18процентному риску, который возникает из-за несогласованности по срокампассивов и активов банка. Долгосрочные ипотечные жилищные кредитывыдаются в большинстве банков под фиксированную процентную ставку, асредства для выдачи этих кредитов в распоряжении банка менее долгосрочны,процентные ставки по ним меняются в зависимости от экономической ситуациив стране.
Отсюда – снижение рентабельности ипотечных займов при резкомудорожании фондирования.Для того чтобы решить проблему "длинных" денег ("длинных" средствфондирования), в мировой практике уже давно используется инструментсекьюритизации. Согласно Федеральному закону от 21 декабря 2013 года № 379ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", подсекьюритизацией понимается финансирование или рефинансирование активовюридических лиц, приносящих доход, посредством повышения их ликвидностичерез выпуск (эмиссию, выдачу) ценных бумаг.
Термин "секьюритизация" (отангл. securities – ценные бумаги) пришел к нам из модели вторичного ипотечногорынка США. Эту модель часто называют американской.Суть модели вторичного рынка ипотечного кредитования состоит в том, чтокредитная компания – оригинатор (или инициатор) сделки формирует пулипотечных кредитов (индикативный портфель), которые она хочет снять сосвоего баланса, и продает его специально созданному посреднику – организациисо специальной целью (Special Purpose Vehicle – SPV), которая в свою очередьорганизует выпуск ипотечных ценных бумаг.
При этом с момента передачиактивов SPV банк не имеет никаких рисков по этим кредитам, и если по кредитувозникает дефолт, то убытки несет уже SPV. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ,или Mortgage-Backed Securities – MBS) продаются инвесторам, и за счетвырученных от продажи ИЦБ средств рефинансируются ипотечные кредиты.При этом первоначальный заемщик продолжает обслуживаться в банкеоригинаторе, не ощущая на себе никаких изменений. Поступающие по кредитамплатежи от первоначальных заемщиков передаются непосредственно SPV (при19этом банк взимает плату за обслуживание кредитов), которая перераспределяетих между инвесторами.Кроме основных участников, в модели могут появляться различные сервисныекомпании, обслуживающие тот или иной этап, а также кураторы и организациигаранты качества выпускаемых ценных бумаг, которые чаще всего обеспеченыгосударственной поддержкой.
Поэтому гарантия, полученная от такойорганизации, может приравниваться к государственной, что, в свою очередь,положительно отражается на рейтинге ценных бумаг.Стороннему инвестору довольно сложно оценить степень надежности ИЦБ,поэтому сделки секьюритизации отслеживаются крупнейшими рейтинговымиагентствами, а инициаторы выпуска стремятся повысить качество выпускаемыхбумаг при помощи внутренних механизмов, что позволяет улучшить рейтинги исделать их более привлекательными для инвесторов.Преимущества секьюритизации для банков очевидны, банкам удается:- снизить нагрузку на собственный капитал, посредством списания активов сбаланса и направления освободившегося капитала на привлечение новых, болееприбыльных активов;-повыситьуровеньликвидностипутемпревращениянеликвидныхдолгосрочных активов в денежные средства, полученные от их продажи;-привлечь новые источники финансирования: рейтинг выпущенных ценныхбумаг может быть выше рейтинга самого оригинатора, что позволит привлечьинвесторов, которые раньше могли быть не заинтересованы в инвестициях вактивы компании;-передать часть рисков SPV и конечным инвесторам (например, кредитныериски, риски досрочного погашения, процентные риски изменения ставок).Из рисунка 1.4 видно, как секьюритизация способствует повышениюликвидности активов банка.20ДенежныесредстваЗаемныйкапиталКредиты(займы)ПрочиеактивыСобственныйкапиталАктивПассивДенежныесредстваЗаемныйкапиталКредиты(займы)ПрочиеактивыСобственныйкапиталАктивПассивРисунок 1.4 – Баланс банка до и после проведения секьюритизацииРазличают две структуры платежей по секьюритизируемым активам [73]:структуру прямого распределения (Pass-Through) и структуру с управляемымиплатежами (Pay-Through).Структура прямого распределения (Pass-Through) платежей предполагаетпередачу платежей конечному инвестору в неизменном виде, то есть передачаплатежей конечному инвестору происходит с той же интенсивностью, с которойпоступают платежи от заемщиков.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
