Диссертация (1152439), страница 21
Текст из файла (страница 21)
Предоставляемая частному клиенту анкета должна содержать следующие позиции и вопросы для выявления потребностей по инвестиционному продукту:1. Уточняемая информация по правовому статусу и основным юридическимаспектам инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости:113- интерес частного инвестора к основным правам собственности на объектнедвижимости:владения,распоряженияилипользования;- приоритеты частного инвестора в отношении организационно-правовых формдеятельности гостиницы;- запросы частного инвестора в отношении содержания, сроков действия ифинансовой стороны договора аренды недвижимости (в случае наличия такового);- прочие запросы частного инвестора.2.
Уточняемая информация по интересам и запросам частного инвестора кместонахождению и территориально-географическим сторонам инвестиционногопродукта:- запросы по расположению инвестиционного продукта: регион, район, локация;- отсутствие или наличие требований к доступу инвестиционного продуктак транспортной инфраструктуре общественного пользования: близость к станциям метро, остановкам общественного транспорта и др.3. Уточняемая информация по интересам и запросам частного инвестора вотношении инфраструктурного наполнения и физических характеристик объектанедвижимости:- наличие или отсутствие требований к возрасту объекта недвижимости малой гостиницы;- требования к параметрам инфраструктурной обеспеченности объекта недвижимости малой гостиницы;- требования к природным условиям инвестиционного продукта.4. Уточняемая информация по интересам и запросам частного инвестора вотношении потребительских характеристик инвестиционного продукта:- требования к уровню и качеству ремонта объекта инвестиционного продукта;114- требования к классу инвестиционного продукта – объекта гостиничной недвижимости;- требования к вместимости инвестиционного продукта;- требования к средней площади номеров гостиницы (инвестиционного продукта в сфере недвижимости).5.
Уточняемая информация по интересам и запросам клиента в отношенииценностных ориентиров частного инвестора:- требования к престижности инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости;- требования к прочим социальным характеристикам, влияющим на ценности частного инвестора.2) Формирование уникальной информационной базы материальной составляющей продуктового предложения (коммерческой недвижимости подмалые гостиницы).Уникальная база материальной составляющей продуктового предложениядля частного инвестора формируется на основе маркетингового анализа различных специализированных источников информации об объектах недвижимости.Вся совокупность источников информации, с точки зрения возможностиформировани уникальной информационной базы материальной составляющейпродуктового предложения может быть разделена на следующие группы:1.
Информация в отношении конкретного объекта инвестирования:- результаты исследований риэлтора применительно к потребностям частного инвестора;- характеристика объекта инвестирования по его основным функциональным и эмоциональным составляющим.2. Внешние источники информации. Использование данной группы источников информации необходимо для адекватной, объективной оценки деятельности малой гостиницы относительно отраслевых показателей, конкурентной активности и общей конъюнктуры на рынке гостиничных услуг. В приложении В пред-115ставлен перечень источников информации, который может быть использован прирасчёте соответствующих абсолютных и относительных показателей маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторов.Как видно из представленного перечня, внешние источники должны использоваться субъектом оценки маркетинговой привлекательности инвестиций вмалую гостиницу для определения её положения относительно отраслевых и рыночных значений в секторе гостиничных услуг.3.
Данные, полученные по результатам дополнительных маркетинговых исследований. Данная категория источников информации требует выделения в отдельную категорию, ввиду её важности для проведения полноценного исследования, с одной стороны, и отсутствия как самостоятельного источника во внутренних данных компаний, с другой стороны.3) Формализация полученных от продавцов недвижимости и других источников данных сопоставляющих характеристики материальной компоненты продуктового предложения и специфические потребности частногоинвестора с выделением значимых для частного инвестора критериев и показателей.Данная составляющая механизма предполагает формирования базы данныхмаркетинговой информации по инвестиционным продуктам в сфере недвижимости, позволяющей формировать наиболее соответствующие запросам частных инвесторов предложения для них.Для повышения эффективности взаимодействия с частным инвестором входе маркетинга инвестиционного продукта, предлагаем интегрировать внутреннюю базу данных риэлторского агентства, содержащую информацию по инвестиционным продуктам с виртуальным сервисом, предоставляющимся частному инвестору на сайте риэлторского агентства («личный кабинет» частного инвестора).К основным разделам "личного кабинета" частного инвестора, интегрированного с формализованной базой данных по инвестиционным продуктам предлагаем включить:1161.
Рубрикатор инвестиционных продуктов по их правовому статусу и основным юридическим аспектам.2. Рубрикатор (систематизированный список объектов недвижимости) инвестиционных продуктов по их территориальному расположению, либо автоматическое формирование инвестиционных продуктов в соответствии с привязкой к указанной частным инвестором геопозиции.3. Рубрикатор инвестиционных продуктов по их ценовой категории.4. Рубрикатор инвестиционных продуктов по их классу.5. Рубрикатор инвестиционных продуктов по их уникальности (исторической значимости, географическому расположению, природно-климатическимусловиям, прочим фактором, определяющим уникальные характеристики престижности объекта недвижимости и формирования их особого эмоциональноговосприятия).Для обеспечения эффективного взаимодействия с частным инвестором,каждый отдельный инвестиционный продукт должен содержать основные характеристики, удобные для чтения и восприятия частным инвестором в соответствиисо структурой потребностей, что может быть реализовано в форме «паспорта инвестиционного продукта».
В Таблице 11 представлены основные позиции, которые может содержать паспорт инвестиционного продукта в "личном кабинете"частного инвестора.Таблица 11 - Форма паспорта инвестиционного продукта для частного инвестора№1.Параметр инвестиционного продуктаКомментарии, описание содержания параметраУсловное наименование инвестицион- Даётся на период продвижения инвестиционногоного продуктапродукта как элемент продвижения для частногоинвестора.
Привлекательное название добавляетценности инвестиционному продукту и возможности формирования его уникальной позиции.Особенно актуально для объектов недвижимостивысокого уровня престижности.117Окончание таблицы 11№2.3.Параметр инвестиционного продуктаКлючевые правовые характеристики объекта недвижимости.Расположение инвестиционного продукта4Физические и инфраструктурные характеристики инвестиционного продукта.5.Потребительские характеристики инвестиционного продукта.6.Стоимость инвестиционного продукта7.Уровень маркетинговой привлекательности инвестиционного продукта.8.Основные параметры общей привлекательности продуктаКомментарии, описание содержания параметраДаётся информация об основных правах наобъект недвижимости – малую гостиницу.Даётся общая информация по координатаминвестиционного продукта, региону и районутерритории.
Представляются основные характеристики месторасположения инвестиционного продукта.Представляются основные сведения о возрасте объекта недвижимости, параметрам егоинфраструктурного наполнения и обеспеченности естественными (природными) объектами.Представляется информация о состоянии объекта недвижимости, классе малой гостиницы,вместимости инвестиционного продукта,средней площади номеров.Цена на инвестиционный продукт формируется в зависимости от характера соглашения спродавцом малой гостиницы.Представляется информация по результатамрасчётов риэлторского агентства об уровнемаркетинговой привлекательности инвестиционного продукта.Дается наиболее общая информация по срокуокупаемости, уровню рентабельности, среднегодовым значениям операционной и чистойприбыли инвестиционного продукта.Источник: составлено автором4) Бальная оценка характеристик рассматриваемых объектов коммерческой недвижимости под малые гостиницы по выбранной системе маркетинговых критериев и показателей.Поскольку принятие решения частным инвестором сопряжено с анализомразличных альтернатив, на которые могут оказывать одинаково сильное влияниерациональные (функциональные) и эмоциональные характеристики, связанные синвестиционным продуктом, в задачи риэлторского агентства как субъекта, формирующего продуктовое предложение для частного инвестора, входит созданиеметодической базы, которая позволит перевести набор разнородных качествен-118ных показателей в понятные для частного инвестора количественные показатели,характеризующие маркетинговую привлекательность инвестиционного продукта.Учитывая достоинства и недостатки каждого из имеющихся в теории ипрактике подходов к формированию системы маркетинговых показателей1, а также особенности инвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости,представляется, что в основе формирования системы маркетинговых критериев ипоказателей привлекательности указанных объектов должны лежать следующиепринципы:1.Принцип сбалансированности используемых показателей, означаю-щий необходимость оценки индикаторов, позволяющих дать реальное, объективное представление о влиянии тех или иных аспектов маркетинговой деятельностина маркетинговую привлекательность инвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости.2.Принцип целостности, позволяющий обеспечить взаимозависимостьразличных показателей маркетинговой привлекательности инвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости.3.Принцип учёта специфики объектов недвижимости.4.Принцип комплексности, означающий необходимость использованияпоказателей, позволяющих достичь результата по инвестированию в объект коммерческой недвижимости с целью создания малой гостиницы.Учитывая вышеприведенные принципы формирования системы показателеймаркетинговой привлекательности инвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости для частных инвесторов, можно определить задачи разработкии внедрения данной системы в деятельность малых гостиниц:Абмлер Т.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
