Диссертация (1152439), страница 19
Текст из файла (страница 19)
// Инвестиционный портал Московской области.[Электронныйресурс].Режимдоступаhttp://invest.mosreg.ru/upload/ppt/Investclub07.06/2013%2006%2007%20МИИ.pdf (дата обращения 12.06.2014)2Маркетинговое исследование и анализ рынка баз отдыха Московского региона [Электронный ресурс].Режим доступа - http://www.restko.ru/market/569 (дата обращения 17.05.2013)198Как было отмечено в предыдущем параграфе, спрос на гостиничные услугив Московской области генерируется, главным образом, потребителями Москвы.Данное обстоятельство, вкупе с особенностями географического размещения местотдыха и объектов коммерческой недвижимости определяет некоторую неравномерность географической структуры размещений – порядка 60 % размещенийнаходится в 6 районах Подмосковья, находящихся вблизи Москвы (Рисунок 23).Рисунок 23 - Географическая структура размещений отдыхающих в Подмосковье (по данным на начало 2014 г.), %Источник: составлено по: Гостиничная недвижимость Московской области.
// Инвестиционный порталМосковскойобласти.[Электронныйресурс].Режимдоступаhttp://invest.mosreg.ru/upload/ppt/Investclub07.06/2013%2006%2007%20МИИ.pdf (дата обращения 12.04.2016)С точки зрения влияния представленных на Рисунке 23 данных на маркетинговую привлекательность инвестиционных продуктов в сфере недвижимости,можно сделать два вывода:1.ВгостиничномкомплексеМосковскойобластиимеетсяряднедооценённых географических сегментов, имеющих существенный потенциал итребующих глубокого изучения возможностей их развития.2.При принятии решений об осуществлении инвестиций в тот или инойобъект недвижимости, потенциальные инвесторы могут ориентироваться насложившуюся структуру размещений, согласно которой на рассматриваемомрынке имеются «гарантированные» географические рынки сбыта.99Оценивая маркетинговую привлекательность инвестиционных продуктов всфере гостиничной недвижимости Московской области, важно также учитыватьне только географическую структуру спроса, но и структуру спроса по типам размещений.
На текущем этапе наблюдается чёткая специализация районов Подмосковья по типам размещений отдыхающих (Рисунок 24).Как видно из Рисунка 24, в Московской области наблюдается районнаяасимметрия размещений отдыхающих. При этом распределение постояльцев гостиниц по типам коллективных средств размещения является более сбалансированным: порядка 52 % постояльцев выбирают в качестве типа размещения гостиницы, соответственно порядка 48 % - санатории, курорты и пансионаты.Рисунок 24 - Распределение объектов гостиничной недвижимости Московской области по типам размещений (по данным на начало 2014 г.), тыс. чел.Источник: составлено по: Гостиничная недвижимость Московской области. // Инвестиционный порталМосковскойобласти.[Электронныйресурс].Режимдоступаhttp://invest.mosreg.ru/upload/ppt/Investclub07.06/2013%2006%2007%20МИИ.pdf (дата обращения 12.04.2016)Учёт структуры подмосковных гостиниц, как составляющих инвестиционного продукта в сфере недвижимости, по типам размещений важен как некий«инвестиционный ориентир» для потенциальных частных инвесторов, посколькупозволяет понять структуру спроса и поведения потребителей на этом рынке.
Так,100в Московской области сложились специализирующиеся на том или ином виде отдыха рынки и соответствующее восприятие потребителями этих мест отдыха. Всвязи с этим, сомнительной, к примеру, будет целесообразность инвестирования вгостиничные комплексы, расположенные в Мытищинском и Одинцовском районах, в которых в большей степени развит курортный отдых.Гостиничный комплекс Подмосковья выделяется в ряду других региональных рынков гостиничных услуг России не только по количественным показателям, но и по качественной составляющей.
Так, доля коллективных средств размещения, аттестованных на 3,4, и 5 звёзд на московском рынке гостиничных услугсоставляет порядка 40 % от общего числа гостиниц страны, при этом среднероссийское значение данного показателя не превышает 15 %1.Диапазоном цен в этой сфере, который может составлять в среднем от 2500рублей на одного человека, до 7000 на одного человека – на наш взгляд, данномуаспекту также следует уделить внимание, поскольку, во-первых, возможностиэффективного управления ценовой политикой являются факторами, определяющими маркетинговую привлекательность инвестиций в объекты недвижимостипод малые гостиницы; а, во-вторых, политика ценообразования выступает однимиз ключевых элементов концепции маркетинга.
На Рисунке 25 представлена динамика средневзвешенных цен на проживание в подмосковных отелях за период с2009 по 2015 гг.См.: Кириленко М.В. Современные тенденции развития гостиничного рынка г. Москвы // Среднерусскийвестник общественных наук. 2011. № 2. С. 171-176.1101Рисунок 25 - Динамика средневзвешенных цен на проживание в подмосковных отелях за период с 2009 по 2015 гг., руб.Источник: составлено по данным: Гостиничный бизнес и туризм.
Обзоры рынка гостиничной недвижимости. Cushman & Wakefield. [Электронный ресурс]. Режим доступа - http://cwrussia.ru/market/hotel/ (дата обращения 14.03.2016)Данноеобстоятельство,привлекательностивинвестиционногоконтекстепродукта,оценкимаркетинговойсвидетельствуетопредставленности на рынке всего требуемого для современного потребителяспектра предложения в зависимости от цены, уровня и насыщенностипредоставляемых услуг.
Таким образом, немаловажным маркетинговым фактором,обусловливающим привлекательность инвестиционных продуктов на рынкеобъектов недвижимости Московской области, являются особенности восприятияпотребителями этого рынка. На данном рынке присутствуют практически всеценовые и сервисные сегменты, необходимые для потребителя.Характеризуя маркетинговую привлекательность инвестиций в объектынедвижимости под малые гостиницы Подмосковья, уместно провести анализтакого индикатора, как обеспеченность номерным фондом подмосковныхгостиницы. Так, одной из проблем Московской области на сегодняшний деньявляется низкая обеспеченность койко-местами в расчёте на душу населения,102составляющая 1,2 койко-места на 1000 человек (что примерно в 10 раз ниже, чем введущих туристских и деловых центрах Европы1).Стоить отметить, что значение данного показателя ниже не только, чем встранах Европы, но и чем во многих российских городах (Рисунок 26).Рисунок 26 - Сравнительная характеристика Московской области икрупнейших городов России по обеспеченности номерным фондом коллективныхсредств размещения как маркетинговый фактор привлекательностиинвестиционных продуктов сферы гостиничной недвижимости территории (поданным на начало 2014 г.)Источник: составлено по данным: Гостиничная недвижимость Московской области.ИнвестиционныйпорталМосковскойобласти.[Электронныйресурс].Режимдоступаhttp://invest.mosreg.ru/upload/ppt/Investclub07.06/2013%2006%2007%20МИИ.pdf (дата обращения 12.06.2014)//-Между тем, данная проблема, учитывая планы Правительства Московскойобласти по развитию туризма, может вполне перерасти в возможность и, какследствие, фактор маркетинговой привлекательности инвестиционных продуктовв сфере гостиничной недвижимости.
Так, согласно Государственной Программе«Культура Подмосковья», одной из задач которой является «…развитиеГостиничный рынок Подмосковья: настоящее и будущее. [Электронный ресурс]. Режим доступа http://ratanews.ru/hotels/hotels_16072013_1.stm (дата обращения 12.07.2014)1103внутреннего и въездного туризма региона»1 путём формирования эффективнойтуристскойинфраструктуры,Правительствомобластипредусмотренанеобходимость увеличения объёма койко-мест в коллективных средствахразмещения и номерного фонда (Рисунок 27).Рисунок 27 - Фактический и планируемый объём койко-мест и площадиномерного фонда в коллективных средствах размещения Московской области за2013 – 2018 гг.
согласно Государственной Программе «Культура Подмосковья»Источник: составлено по данным: Постановление Правительства МО от 23.08.2013 N 654/33 (ред. от25.06.2014) «Об утверждении государственной программы Московской области «Культура Подмосковья» //«Информационный вестник Правительства МО», № 18, 06.12.2013 (спецвыпуск) (Подпрограмма VII «Развитиетуризма в Московской области».Очевидно, что развитие номерного фонда в Московской области не будетосуществляться только силами государства – к этому будет активно привлекатьсячастный бизнес, что, с учётом намерений Правительства взять на себяобязательства по развитию транспортной и коммунальной инфраструктуры,делает сферу гостиничных услуг и гостиничной недвижимости Московскойобласти весьма привлекательным направлением для инвестирования.Постановление Правительства МО от 23.08.2013 N 654/33 (ред.
от 25.06.2014) «Об утверждениигосударственной программы Московской области «Культура Подмосковья» // «Информационный вестникПравительства МО», № 18, 06.12.2013 (спецвыпуск)1104Выводы по главе 2По результатам исследования в данном разделе диссертационной работыбыли сделаны следующие выводы.Обоснованывнешниефакторымаркетинговойпривлекательностиинвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости на примереМосковской области.
Вся совокупность внешних факторов разделена на двекрупныегруппы,врамкахкоторыхнамивыделеныкачественныеиколичественные индикаторы маркетинговой привлекательности инвестиционныхпродуктов в сфере гостиничной недвижимости. В числе выделенных факторов, вчастности, следующие:1)Группа внешних факторов, характеризующих состояние и потенци-альное влияние отдельных элементов макросреды на рынок услуг гостиничныхуслуг и рынок объектов недвижимости под малые гостиницы:макроэкономические факторы (уровень доходов целевых рынков сбы-та, структура расходов потребителей из целевых рынков и др.);природно-климатические условия, определяющие маркетинговуюпривлекательность малых гостиниц для частных инвесторов;политико-правовые условия, характеризующие возможности развитиябизнеса в регионе с точки зрения государственных ориентиров формированияусловий долгосрочного развития индустрии гостеприимства и туризма.2)Группа отраслевых внешних факторов, характеризующих:состояние ключевых смежных и сопутствующих рынку гостиничныхуслуг: туристского и санаторно-курортного;динамические характеристики ценовой политики и возможность удо-влетворения широкого круга потребностей потенциальных рынков сбыта;географическую и типовую (по типам объектов размещения) структу-ру спроса на рынках сбыта;прогнозные показатели развития рынка гостиничных услуг.105На основе проведённого анализа влияния факторов внешней среды намаркетинговуюпривлекательностьинвестиционныхпродуктоввсферегостиничной недвижимости, определены ключевые условия, характеризующие ихкакпривлекательныепривлекательностьдлячастныхинвестиционныхинвесторов.продуктовТак,вмаркетинговаясферегостиничнойосновныхпотребителейнедвижимости определяется:высокимисреднедушевымидоходамигостиничных услуг Московской области;динамичным ростом объёмов инвестиций в рассматриваемую сферу,обновлением основных фондов коммерческих объектов данной сферы, что такжесвидетельствуетоналичиизначительногопотенциаларассматриваемогорегионального рынка, который стремится реализовать как государство, так ичастный сектор;уникальнымиестественнымипотребительскимисвойствамипродвигаемых услуг объектов недвижимости рассматриваемого территориальногорынка;повышенным вниманием государства к данному рынку, наличиемпрограмм, при реализации которых могут быть получены маркетинговые эффектыне зависимо от усилий потенциальных инвесторов (повышена узнаваемостьбренда Подмосковья на рынке гостиничных услуг за счёт усилий государства;созданы объекты инфраструктуры и т.д.);позитивной динамикой смежных рынков – туристского, санаторно-курортного, рынка услуг общественного питания, рынка гостиничных услуг;наличиемярковыраженныхконкурентныхпреимуществподмосковного рынка гостиничных услуг: транспортной доступностью региона (восновном жителей г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
