Диссертация (1152439), страница 23
Текст из файла (страница 23)
В районе также развито функционирование объектов гостиничной недвижимости (пансионатов, курортных комплексов, отелей и др.).Высокую степень престижности имеют следующие районы:-Минское и Можайское шоссе. По данному направлению имеютсяпривлекательные природные объекты (крупные лесные массивы, водоёмы, реки),а также развитая инфраструктура.-Киевское шоссе – транспортная инфраструктура высокой развитости(качественные трассы).
Направление отличается также исторической значимостью.-Боровское шоссе;-Калужское шоссе;-Волоколамское шоссе.Нами предлагается следующий порядок интерпретации качественных значений престижности района в количественные балльные оценки маркетинговойпривлекательности инвестиций по данному критерию (Таблица 14).Таблица 12 – Порядок интерпретации качественных значений в количественныебалльные оценки маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторов по критерию престижности района ПодмосковьяФакторМестоположениеКритерий (параметр)Престижностьрайона ПодмосковьяОбозначениепараметраPВозможные качественные характеристики параметраСамые престижные (РублёвоУспенское, Новорижское)Высокой престижностиСредней престижностиПрестижность низкая и ниже среднейБалльная интерпретация4321Источник: составлено авторомДругой группой факторов, оказывающих определяющее влияние на маркетинговую эффективность функционирования малой гостиницы и, как следствие,на маркетинговую привлекательность инвестиций в неё для частных инвесторов,127являются физические характеристики и состояние инфраструктуры отдыха малойгостиницы.
В рамках данной группы факторов можно выделить следующие критерии и параметры маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторов:1.Возрастные характеристики объекта недвижимости под малые гости-ницы. При прочих равных условиях (исключая здания, представляющие историческую ценность), следует учитывать, что чем в меньшей степени износа находится здание малой гостиницы, тем большую ценность оно представляет для инвестора с точки зрения возможных затрат на обновление основных фондов и инфраструктуры в ходе управления ею.
Согласно данному тезису, нами предлагается следующий порядок интерпретации качественных значений возрастных характеристик малой гостиницы в количественные балльные оценки маркетинговойпривлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторов (Таблица 15).Таблица 15 – Порядок интерпретации возрастных значений состояния малой гостиницы в количественные балльные оценки маркетинговой привлекательностиинвестиций для частных инвесторовФакторКритерий (параметр)Физические характеристики иВозрастные хасостояние инрактеристикифраструктурымалой гостиницыотдыха малойгостиницыИсточник: составлено автором2.Обозначение параметраAВозможные качественныехарактеристики параметраменее 5 летот 5 до 10 летот 10 до 15 летБалльная интерпретация432свыше 15 лет1Уровень развития инфраструктуры.
Выбор данного критерия такжеобусловлен его определяющим влиянием на изменение потребительского поведения, лояльности к малой гостинице, удовлетворённости отдыхом в ней.Ценность малых гостиниц для потребителей рассматривается ими, в наиболее общем плане, как соотношение понесённых затрат на отдых с уровнем полученных рекреационных услуг.
В этом плане привлекательность малой гостиницыдля потребителя и, соответственно, для инвестора будет зависеть от наличия сле-128дующих инфраструктурных объектов, обеспечивающих комфортность пребывания для потребителей:- наличием парковки;- доступом к сети Интернет;- наличием ресурсов для оздоровления (спа-процедуры, массаж и др.);- наличием сооружений для занятия активным отдыхом (спортивных залов,бассейнов, игровых площадок и др.);- наличием объектов финансовой инфраструктуры (банкоматов, возможностью проведения безналичных платежей).В соответствии с указанной выше логикой, нами предлагается следующийпорядок интерпретации качественных характеристик развития объектов инфраструктуры объекта недвижимости под малые гостиницы в количественные значения маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторов (Таблица 16).Таблица 16 – Порядок интерпретации качественных характеристик развития объектов инфраструктуры объекта недвижимости под малые гостиницы в количественные значения маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторовФакторКритерий (параметр)ОбозначениепараметраФизические характеристики исостояние инфраструктурыобъекта недвижимости подмалые гостиницыУровень развитияинфраструктурыOiВозможные качественные характеристики параметраналичие парковкидоступ в интернетналичие ресурсов для оздоровленияналичие сооружений для спортаналичие сооружений для развлеченийналичие банкоматов и возможностиосуществления безналичного платежаБалльная интерпретация1 (есть)/0(нет)1 (есть)/0(нет)1 (есть)/0(нет)1 (есть)/0(нет)1 (есть)/0(нет)1 (есть)/0(нет)Источник: составлено автором3.Третьим важным критерием, определяющим маркетинговую привле-кательность инвестиций в гостиничную недвижимость для частных инвесторов (сучётом специфики малых гостиниц), с точки зрения физических характеристик исостояния инфраструктуры отдыха должны стать естественные (природные)условия.129Как было выявлено нами в предыдущей части исследования, большая частьпотребителей в малых гостиницах Подмосковья представлена жителями Москвы,одним из ключевых мотивов выбора места отдыха для которых является желаниеповысить качество экологической обстановки.
В связи с этим, частный инвестор,оценивая маркетинговую привлекательность инвестиций в малые гостиницы,должен также учитывать и данный критерий. В числе природных объектов, которые могут в равной степени повлиять на выбор потребителем малой гостиницыкак места отдыха – реки, пруды, леса, озёра и т.д. Восприятие потенциальным инвестором влияния данного параметра на маркетинговую привлекательность инвестиций в недвижимость малых гостиниц будет определяться удалённостью малойгостиницы от того или иного объекта природной инфраструктуры.В соответствии с данной логикой нами предлагается следующий порядокинтерпретации качественных характеристик природных условий в количественные балльные оценки маркетинговой привлекательности инвестиций в малуюгостиницу для частных инвесторов (Таблица 17).Таблица 17 – Порядок интерпретации качественных характеристик природныхусловий в количественные балльные оценки маркетинговой привлекательностиинвестиций в малую гостиницу для частных инвесторовФакторКритерий (параметр)Физическиехарактеристики и состояниеинфраструктуры отдыхамалой гостиницыПриродные условия(по близости илиналичию в пределахтерритории малойгостиницы природных объектов: рек,прудов, леса и др.)Обозначение параметраPiВозможные качественные характеристики параметраесть на территориив пределах 3-5 км от территориив пределах 5-7 км от территорииболее 7 км от территорииотсутствуютБалльная интерпретация54321Источник: составлено авторомСледующим комплексным фактором, определяющим маркетинговую привлекательность инвестиций в недвижимость малых гостиниц для частных инвесторов, являются их функциональные и потребительские характеристики как объекта недвижимости.
В рамках данного фактора следует выделить следующие конкретные критерии и параметры маркетинговой привлекательности:1301.Класс малой гостиницы. Данный параметр выступает одним из обще-признанных ориентиров функционирования гостиничных организаций. Существуют различные способы классификации гостиниц, при этом не все подходятдля целей оценки их маркетинговой привлекательности. Все малые гостиницынами предлагается типологизировать, в зависимости от ценового позиционирования (по рыночной ситуации на 2015 г.) и первоочередных задач инвестора на следующие типы:- малые гостиницы класса люкс (средняя цена за ночь проживания свыше 15тыс.
руб.);- малые гостиницы высокого класса (средняя цена за ночь проживания от 7до 15 тыс. руб.);- малые гостиницы среднего класса (средняя цена за ночь проживания от 3до 7 тыс. руб.);- малые гостиницы эконом-класса (средняя цена за ночь проживания менее3 тыс. руб.).Согласно представленной типологии и логике выделения данного критериянами предлагается следующий порядок интерпретации качественных характеристик класса малой гостиницы в количественные критерии маркетинговой привлекательности инвестиций в неё для частных инвесторов (таблица 18).2.Вместимость гостиницы – данный критерий выражает «мощностные»характеристики малой гостиницы как объекта инвестирования и также долженучитываться инвестором в ходе оценки гостиниц.
Данный показатель является вбольшей степени стандартизируемым, в связи с чем предлагается разделять малыегостиницы на следующие типы:- больших размеров (от 70 до 100 номеров);- средних размеров (от 50 до 70 номеров);- малых размеров (от 30 до 50 номеров);- мини-отелей (до 30 номеров).131Таблица 18 – Порядок интерпретации качественных характеристик класса малойгостиницы в количественные критерии маркетинговой привлекательности инвестиций в неё для частных инвесторовФакторКритерий (параметр)ОбозначениепараметраФункциональные ипотребительские характеристики малойгостиницы как объектанедвижимостиКласс малой гостиницыKВозможные качественные характеристики параметраЛюксБалльная интерпретация4высокий класс3средний класс2эконом класс1Источник: составлено авторомУчитывая предлагаемые характеристики и типологию в зависимости от задач инвестора и вместимости малых гостиниц, нами предлагается следующий порядок интерпретации данного критерия в количественные показатели маркетинговой привлекательности инвестиций в них для частных инвесторов (Таблица 19).Таблица 19 – Порядок интерпретации качественных характеристик уровня вместимости малой гостиницы в количественные балльные значения маркетинговойпривлекательности инвестиций в неё для частных инвесторовКритерий (параметр)ФакторФункциональные ипотребительские характеристики малойгостиницы как объектанедвижимостиВместимость гостиницыОбозначениепараметраVВозможные качественные характеристики параметрабольшие размеры (от 70 до 100номеров)средние размеры (от 50 до 70 номеров)малые размеры (от 30 до 50 номеров)Мини-отели (до 30 номеров)Балльная интерпретация4321Источник: составлено автором3.К функциональным и потребительским характеристикам малой гости-ницы как объекта недвижимости следует отнести также качество и уровень её ремонта (интерьера и экстерьера).
Поскольку каждый тип ремонта может субъективно восприниматься и инвестором, и потребителями, предлагается в качествебазового, объективного критерия использовать затраты на ремонт в пересчёте наплощадь малой гостиницы (по ценам на строительно-ремонтные услуги на 2015г.). Согласно данной логике порядок интерпретации уровня ремонта (в интерьерных и экстерьерных характеристиках малой гостиницы) в количественные балль-132ные значения маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницудля частных инвесторов может быть представлен следующим образом (Таблица20).Таблица 20 – Порядок интерпретации качественных характеристик уровня ремонта в количественные балльные значения маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторовФакторКритерий (параметр)Функциональные ипотребительские характеристики малойгостиницы как объектанедвижимостиКачество и уровеньремонта (по стоимости ремонта впересчёте на кв.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
