Диссертация (1152439), страница 24
Текст из файла (страница 24)
м.)ОбозначениепараметраВозможные качественные характеристики параметрасвыше 1500 долл.RБалльная интерпретация4от 1000 до 1500 долл.3от 500 до 1000 долл.2до 500 долл.1Источник: составлено автором4.Комфортность малой гостиницы для потребителя и, соответственно,маркетинговая привлекательность инвестиций в неё для инвестора может проявляться в такой важной функциональной и потребительской характеристике каксредняя площадь стандартного одноместного номера.
Не отрицая того факта, чтоданный параметр тесно связан с классом малой гостиницы, тем не менее, представляется необходимым дополнить им комплекс показателей маркетинговойпривлекательности инвестиций в малую гостиницу, с целью получения болееобъективного итогового результата. Порядок интерпретации значений среднейплощади стандартного одноместного номера малой гостиницы в количественныебалльные показатели маркетинговой привлекательности инвестиций в неё длячастных инвесторов может быть представлен следующим образом (Таблица 21).Объекты недвижимости выступают особыми экономическими единицами,для рыночного обращения которых в силу своих стоимостных характеристик испецифики, характерна высокая степень государственного и правового регулирования.133Таблица 21 – Порядок интерпретации значений средней площади стандартногоодноместного номера малой гостиницы в количественные балльные показателимаркетинговой привлекательности инвестиций в неё для частных инвесторовФакторКритерий (параметр)Функциональные ипотребительские характеристики малойгостиницы как объектанедвижимостиСредняя площадьстандартного одноместного номераОбозначениепараметраВозможные качественные характеристики параметрасвыше 15 кв.
мSБалльная интерпретация4от 13 до 15 кв. м3от 11 до 13 кв. м2от 9 до 11 кв. м1Источник: составлено авторомВ этой связи фактором маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторов, с точки зрения ценностных установокинвестора видятся также её правовые характеристики, выраженные в качествеюридического сопровождения. Так, можно выделить следующие важные аспекты,которые должны учитываться инвестором при оценке маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу:- наличие права собственности на здание малой гостиницы и земельныйучасток;- наличие ограничений по использованию участка;- регистрация малой гостиницы в органах юстиции.Согласно представленной выше логике, интерпретация качественных значений юридического сопровождения в количественные балльные показатели маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторов может быть представлена следующим образом (Таблица 22).Выбор инвестором малой гостиницы как объекта инвестирования осуществляется, в наиболее общей степени, под влиянием объективных факторов(описанных выше) и субъективных – данные факторы характеризуют ценностноевосприятие малой гостиницы потенциальным инвестором.134Таблица 22 – Интерпретация качественных значений юридического сопровождения в количественные балльные показатели маркетинговой привлекательностиинвестиций в малую гостиницу для частных инвесторовКритерий (параметр)ФакторПравовые характеристикиКачество юридического сопровождения малой гостиницыОбозначениепараметраURВозможные качественные характеристики параметраправо собственности на здание иземельный участокесть право собственно на малуюгостиницу, земельный участокнаходится в арендеограничения по использованиюучасткадокументы на объект не зарегистрированы в органах юстицииБалльная интерпретация3210Источник: составлено авторомВ качестве таких факторов предлагается рассматривать оценочные критериина основе пирамиды потребностей Маслоу.
Из иерархии потребностей Маслоу(физиологические, потребность в безопасности, потребность в уважении, познавательные потребности, потребности в престиже, духовные) применительно к специфике малых гостиниц и их возможного восприятия владельцами можно выделить:1.Престижность владения малой гостиницей – данный параметр скла-дывается из исторической ценности малой гостиницы, её территориального расположения, класса малой гостиницы, контингента потребителей и др.Порядок интерпретации качественных значений престижности владениямалой гостиницей в количественные значения маркетинговой привлекательностиинвестиций в неё как ценностных ориентиров потенциального инвестора представлен в Таблице 23.Таблица 23 – Порядок интерпретации качественных значений престижности владения малой гостиницей в количественные значения маркетинговой привлекательности инвестиций в неёФакторКритерий (параметр)ОбозначениепараметраЦенностные ориентиры инвестораПрестижностьвладения малойгостиницейPrИсточник: составлено авторомВозможные качественныехарактеристики параметравысокаясредняяниже среднейНизкаяБалльная интерпретация43211352.Принадлежность инвестора к той или иной социальной группе.
Дан-ный критерий «родственен» предыдущему, на него также может оказывать определяющее влияние историческая ценность малой гостиницы, её территориальноерасположение, класс малой гостиницы и др. При этом, учитывая потребность всамоидентификации, отождествлению себя с высокими социальными слоями, чемвыше ценность малой гостиницы с точки зрения обеспечения принадлежности ксоциальной группе, тем большую маркетинговую привлекательность инвестицийона имеет.
В Таблице 24 представлен порядок интерпретации качественных значений возможности обеспечения принадлежности инвестора к социальной группев количественные значения маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу.Таблица 24 – Порядок интерпретации качественных значений возможности обеспечения принадлежности инвестора к социальной группе в количественные значения маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницуКритерий (параметр)ФакторЦенностные ориентиры инвестораПринадлежность ксоциальной группеОбозначениепараметраSgВозможные качественные характеристики параметраПринадлежность к верхним социальным стратамПринадлежность к социальнымстратам выше среднего уровнядоходовНе несёт существенной социальной нагрузкиБалльная интерпретация321Источник: составлено авторомТаким образом оценка маркетинговой привлекательности малой гостиницыкак объекта недвижимости (помещения) и инвестиционного продукта должна базироваться на следующих группах и подгруппах параметров (приложение Г):1.Группа параметров местоположения и транспортной инфраструктурымалой гостиницы, в том числе:-транспортная доступность для потребителей без автомобиля (расстоя-ние до ближайшей остановки общественного транспорта), км;-престижность района Подмосковья;136-транспортная доступность для потребителей с автомобилем (расстоя-ние до МКАД), км.2.Группа параметров, отражающих физические характеристики и состо-яние инфраструктуры отдыха малой гостиницы, в том числе:-возраст малой гостиницы;-инфраструктура отдыха;-природные условия (по близости или наличию в пределах территориималой гостиницы природных объектов: рек, прудов, леса и др.)3.Группа параметров, определяющих функциональные и потребитель-ские характеристики объектов недвижимости, в том числе:-качество и уровень ремонта (по стоимости ремонта в пересчёте на кв.-класс малой гостиницы;-вместимость гостиницы;-средняя площадь стандартного одноместного номера.4.Группа параметров, отражающих юридические характеристики объек-м.та недвижимости, в том числе:-право собственности на здание и земельный участок-ограничения по использованию участка5.Группа параметров, определяющих ценностные ориентиры инвестора:- престижность владения малой гостиницей;- принадлежность к социальной группе.Очевидно, влияние данных групп параметров на состояние маркетинговойпривлекательности малой гостиницы как объекта недвижимости не может бытьравновеликим.В связи с этим, возникает необходимость уточнения значимости каждойгруппы и подгруппы параметров путём определения весов каждого параметра,что было реализовано в результате опроса экспертов, осуществляющих свою деятельность на рынке недвижимости.
В приложениях Д – Д.1 представлена про-137грамма исследования (с бланком опроса экспертов), проводившегося нами в период с 12 октября по 15 ноября 2014 г.В результате оценки мнений экспертов значение коэффициента Кендалладля выбранной группы параметров маркетинговой привлекательности инвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости (на примере недвижимостималых гостиниц) составило 0,724, что говорит о согласованности оценок.1.Результаты расчёта значений по группам параметров. На Рисунке 29представлены результаты расчёта значений весовых параметров.Рисунок 29 - Значения весовых коэффициентов для параметров маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторовВ продолжение предлагаемой методики отметим, что помимо определениявесов параметра, возникает необходимость перевода качественных характеристикмалых гостиниц в количественные – для решения этой задачи необходимо воспользоваться методикой балльной оценки параметров, с присвоением баллов каждому из них, в зависимости от конкретных характеристик.138Интегральный показатель маркетинговой привлекательности инвестиций вмалую гостиницу для частных инвесторов будет рассчитываться по следующейформуле (1):Где Imp – показатель маркетинговой привлекательности инвестиций в малуюгостиницу для частных инвесторов;– балльная оценка по соответствующему параметру маркетинговой привлекательности (Tdp, Tda, P, A, Oi, Pi, R, K, V, S, UR, Pr, Sg) инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости (на примере малых гостиниц);– вес соответствующего параметра.Полученные результаты расчёта интегрального показателя маркетинговойпривлекательности могут интерпретироваться следующим образом:1.При значениях интегрального показателя 35≤Imp≤45 единиц объектинвестирования – малая гостиница – имеет высокую маркетинговую привлекательность инвестиций и должен рассматриваться как приоритетный при прочихравных условиях (классической финансовой привлекательности).2.При значениях интегрального показателя маркетинговой привлека-тельности инвестиций в малую гостиницу от 20≤Imp≤35 единиц для малой гостиницы характерна средняя маркетинговая привлекательность инвестиций, при таких значениях должны тщательно исследоваться прочие характеристики маркетинговой эффективности малой гостиницы, либо рассматриваться альтернативныеварианты.3.При значении интегрального показателя ниже 20 единиц для малойгостиницы характерна низкая маркетинговая привлекательность инвестиций в неёдля частных инвесторов, что, как правило, отражается на её финансовоэкономических и маркетинговых показателях эффективности.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
