Диссертация (1152439), страница 25
Текст из файла (страница 25)
В этом случае в139приоритетные решения потенциального инвестора входит анализ других потенциальных объектов оценки.Предложенная нами методика расчёта интегрального показателя может использоваться риэлторскими агентствами и частными инвесторами в ходе оценкимаркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу. Таким образом, методика восполняет имевшийся в теории и практике управления маркетинговой и инвестиционной деятельностью экономических агентов на рынке объектов недвижимости пробел, предоставляя комплексный аналитический инструментоценки маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу длячастных инвесторов. Данная часть методики апробирована нами в деятельностириэлтерского агентства Московской области ООО «Вирджин групп» (г. Дмитров)(п.
3.3 настоящего исследования) на примере малой гостиницы.Далее будут раскрыты прочие составляющие методики оценки маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу для частных инвесторов иеё апробация.§ 3.3. Апробация методики и предложения по её практическому использованию впроцессе формирования маркетингового предложения для частного инвестора всфере гостиничной недвижимостиАпробация предложенной методики была проведена нами на примеренедвижимости подмосковного отеля «Авантель Клаб Истра». Недвижимость данного отеля является одновременно инвестиционным продуктом и объектом маркетинга инвестиционного продукта риэлторов, взаимодействующих с частнымиинвесторами. Помимо данного объекта, частному инвестору предлагается другой140инвестиционный продукт – недвижимость отеля «Флайт», что требует проведениясравнительного анализа.В приложении Е представлены исходные данные по расчёту маркетинговыхфакторов инвестиционного продукта в форме недвижимости для малой гостиницы «Авантель Клаб Истра» с их переводом в количественные балльные показатели с учётом поправочного весового коэффициента.
В приложении Ж представлены экономические показатели функционирования отеля «Авантель Клаб Истра».В результате апробации методики на рассматриваемой малой гостинице были получены следующие результаты.По критерию «местоположение и транспортная инфраструктура» распределение количественных оценок с учётом поправочного весового коэффициентаимеет следующий вид (Рисунок 30).Рисунок 30 - Балльные значения маркетинговых факторов инвестиционногопродукта по критерию местоположения и транспортной инфраструктуры малойгостиницы малой гостиницы «Авантель Клаб Истра»Источник: составлено автором на основе анализа основных составляющих маркетинговой привлекательностималой гостиницыСогласно полученным оценкам, для гостиницы характерна относительноразвитая транспортная инфраструктура, обусловленная удобством доступа какдля потребителей с личным транспортным средством, так и для потребителей,пользующихся общественным транспортом.
Район, в котором функционирует малая гостиница имеет высокую престижность (находится на Волоколамском шос-141се) и отличается перспективностью, с точки зрения формирования потоков потребителей основных услуг.По другому предложенному в методике оценки маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу, критерию – «физические характеристики и состояние инфраструктуры отдыха» распределение количественных оценок с учётом поправочного весового коэффициента имеет следующий вид (Рисунок 31).Рисунок 31 - Балльные значения маркетинговых факторов инвестиционногопродукта по критерию физических характеристик и состояния инфраструктурыотдыха малой гостиницы «Авантель Клаб Истра»Источник: составлено автором на основе анализа основных составляющих маркетинговой привлекательностималой гостиницыВ части оценки физических характеристик отель также показывает высокиезначения маркетинговой привлекательности инвестиций в него для частных инвесторов, что обусловлено наличием природных условий высокого качества (отельрасположен на берегу Истринского водохранилища, располагает ухоженной территорией площадью более 15 Га, с лесами), относительно небольшим возрастомгостиницы, а также развитостью объектов инфраструктуры отдыха.На Рисунке 32 представлено распределение балльных значений параметровмаркетинговой привлекательности инвестиций в отель по критерию его функциональных и потребительских характеристик.142Рисунок 32 - Балльные значения маркетинговых факторов инвестиционногопродукта по критерию функциональных и потребительских характеристик малойгостиницы «Авантель Клаб Истра»Источник: составлено автором на основе анализа основных составляющих маркетинговой привлекательностималой гостиницыОтель «Авантель Клаб Истра» располагает большим числом номеров (135),имеет высокий уровень качества ремонта и приемлемые с точки зрения маркетинговой привлекательности инвестиций средние площади номеров.
Наличие правасобственности на малую гостиницу и права аренды на земельный участок такжеопределяют высокие значения маркетинговой привлекательности инвестиций внеё по критерию правовых характеристик гостиницы (значение 1,624 балла).Наконец, в дополнение к рациональным показателям маркетинговой привлекательности инвестиций в отель, автором была проведена оценка возможного влияния малой гостиницы на ценностные ориентиры потенциального инвестора (Рисунок 33).Владение данной гостиницей позволит потенциальному инвестору реализовать потребность принадлежности к социальной группе с высоким статусом и, соответственно, является при этом престижным, что определило высокие значениямаркетинговой привлекательности инвестиций в отель по критерию возможноговлияния на ценностные ориентиры потенциального инвестора.143Рисунок 33 - Балльные значения маркетинговых факторов инвестиционногопродукта по критерию возможного влияния на ценностные ориентиры инвесторадля малой гостиницы «Авантель Клаб Истра»Источник: составлено автором на основе анализа основных составляющих маркетинговой привлекательностималой гостиницыТаким образом, интегральное значение маркетинговой привлекательностиинвестиций в отель «Авантель Клаб Истра» составило 32,05 балла, что, согласнопредложенному в методике порядку интерпретации количественных значений интегрального показателя позволяет отнести её к категории гостиниц с высокоймаркетинговой привлекательностью инвестиций для частных инвесторов.Рисунок 34 - Итоговые значения критериев маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу «Авантель Клаб Истра»Источник: составлено автором на основе анализа основных составляющих маркетинговой привлекательности малой гостиницы144В дополнение к базовому инвестиционному объекту – отелю «АвантельКлаб Истра», нами проведён анализ маркетинговой привлекательности другоймалой гостиницы – отеля «Флайт».
На Рисунке 35 представлены итоговые значения критериев критериев маркетинговой привлекательности инвестиций в малуюгостиницу «Флайт».Рисунок 35 - Итоговые значения критериев маркетинговой привлекательности инвестиций в малую гостиницу «Флайт»Источник: составлено автором на основе анализа основных составляющих маркетинговой привлекательностималой гостиницыВ результате анализа выявлено, что интегральный показатель маркетинговой привлекательности в альтернативный вариант инвестирования – малую гостиницу «Флайт», несколько ниже предыдущего потенциального объекта инвестирования. Так, несмотря на то, что интегральный показатель маркетинговой привлекательности находится в приемлемом диапазоне значений, малая гостиница«Флайт» отстаёт от отеля «Авантель Клаб Истра» по всем параметрам привлекательности, кроме правовых характеристик, что и обусловило более низкую итоговую привлекательность второго варианта инвестирования.Таким образом, в результате апробации предложенной методики и расчётаинтегральных показателей маркетинговой привлекательности инвестиций в ма-145лые гостиницы, была наглядна обоснована целесообразность инвестирования вотель «Авантель Клаб Истра».Полученный результат по оценке маркетинговой привлекательности инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости на примере выбранных малых гостиниц трансформируется в конкретные экономические преимущества и выгоды для частного инвестора.
Так, совершённый частным инвесторомвыбор обусловит для него в перспективе следующие эффекты и преимущества(при обеспечении прочих необходимых условий функционирования малой гостиницы – качества сервиса, управления персоналом, эффективности маркетинговойполитики, взаимодействия с партнёрами и др.):- обеспечение приемлемого уровня прогнозируемой доходности по малойгостинице;- решение проблемы самозанятости;- получение дополнительных инвестиционных ресурсов для приобретениядругих малых гостиниц;- появление условий для привлечения сторонних инвестиций под недвижимость малой гостиницы и др.Учитывая, что оценка привлекательности инвестиционного продуктаявляется довольно трудоёмким процессом, требующим проведения целогокомплекса аналитических работ, гостиничные предприятия планирующие выходна рынок инвестиционных объектов, должны обеспечить условия и провестикомплексподготовительныхмер,которыепозволятоптимизироватьрассматриваемый процесс. Одной из таких мер является создание маркетинговойинформационной системы, предназначенной для сбора, хранения и обработкиинформации, характеризующей маркетинговую эффективность и маркетинговуюпривлекательность инвестиций в недвижимость малых гостиниц для частных инвесторов.Маркетинговая информационная система предприятий малого гостиничногохозяйства позволяет обеспечить обработку, анализ и хранение информации, а146также позволяет получить объективные данные для принятия решения обинвестированииворганизациирассматриваемоговидаэкономическойдеятельности.ВХОДВнутренние источники информацииПодсистема сбораинформацииВнешние источники информацииПодсистема обработки информацииПодсистема анализаинформацииВЫХОДБАЗЫ ДАННЫХПодсистема гостиничного сервисаПодсистема ценовойполитикиПодсистема политики продвиженияПодсистема инфраструктурного обеспеченияПОДСИСТЕМА ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙВнутренние пользователи (руководство исобственник предприятия)Внешние пользователи (субъекты инвестирования)Рисунок 36 - Маркетинговая информационная система малых гостиниц какосновы принятия решений внутренними и внешними пользователямиИсточник: составлено авторомНа Рисунке 36 представлено авторское видение структурных элементовданной системы применительно к деятельности организаций в сфере малогогостиничного хозяйства.
Как видно структура маркетинговой информационной147системы малых гостиниц как основа принятия решений внутренними и внешнимипользователями включает следующие элементы:1)Подсистемы входа, образуемые в результате сбора, обработки ианализа внутренних и внешних источников информации:- Подсистема сбора информации. Внутренняя информация собирается изофициальной отчётности и документов компании, а также данных руководителей(сотрудников)техилииныхнаправленийдеятельностигостиничногопредприятия.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
