Диссертация (1152439), страница 14
Текст из файла (страница 14)
П. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие / Л.П. Белых. - М.: ИНФРА-М,2008. - 231 с.; Иванов В. В. Управление недвижимостью / В.В. Иванов, О.К. Хан. - М.: ИНФРА-М, 2007. - 446 с.;Санатов Д.В. Местоположение как фактор инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости //Вестник Санкт-Петербургского университета.
Серия 7: Геология. География. 2005. № 4. С. 115-119.2Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова. М.: Финансы и статистика, 2007. – 554 с.; ТэпманЛ. Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Л.Н. Тэпман. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 303 с..; Щербакова, Н.А.Экономика недвижимости / Н.А. Щербакова.
Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 136 с.169го раскрытия специфики гостиничной недвижимости как инвестиционного продукта.На основе проведённого анализа подходов авторов, а также особенностейповедения частных инвесторов и специфики гостиничной недвижимости, намипредлагается следующая группа факторов её привлекательности для частных инвесторов (Рисунок 12).Факторы привлекательности объектов гостиничной недвижимости для частных инвесторовМестоположение и транспортная инфраструктураФизические характеристикиФункциональные и потребительские характеристикиПравовые характеристикиВлияние на ценностные ориентиры частного инвестораРисунок 12 - Факторы привлекательности объектов гостиничной недвижимости для частных инвесторовИсточник: составлено авторомВ свою очередь данные факторы детализируются в зависимости от конкретного объекта маркетинга гостиничной недвижимости.
Одним из определяющихкритериев, определяющих параметрическое содержание выделенной группы факторов, является размерность гостиницы.Как было отмечено ранее, специфика маркетинга инвестиционных объектовприменительно к малым гостиницам будет рассмотрена нами в дальнейшем, вглаве 3. Практическое исследование особенностей мотивов и потребностей частных инвесторов, как один из ключевых факторов, определяющих специфику маркетинга инвестиционного продукта в сфере недвижимости будет также проведенов главах 2 и 3 настоящего исследования.70Глава2.Исследованиемаркетинговыхфакторовпривлекательностиинвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости на макро- имезоуровнях§2.1.Обоснованиемаркетинговыхфакторовпривлекательностиинвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости на основемаркетингового исследования проблем частных инвесторовКомплексное исследование маркетинговых факторов привлекательностиинвестиционного продукта было выполнено нами на примере сферы гостиничнойнедвижимости Московской области.В условиях повышенного уровня стресса и эмоционального переутомления,что особенно характерно для крупных городов, у населения появляются естественные потребности в рекреации и отдыхе.
Удовлетворенность качеством отдыха, их доступность, считаются индикаторами социального благополучия общества и отдельных его представителей, а также показателями развития национальных экономик. Указанные тезисы особенно применимы к объекту наблюдения –Московской области, соседствующей с основным «поставщиком» потребителейрынка гостиничных услуг – мегаполисом, городом Москвой. В таких условияхвозникает естественный интерес частных инвесторов к объектам гостиничной недвижимости (преимущественно малым гостиницам).Во многих случаях, в силу существующей на рынке специфики, переходправа собственности на объекты недвижимости под малые гостиницы, происходит посредством актов купли-продажи, осуществляемых юридическими лицами.При этом, осуществление инвестиций в предприятия малого и среднего бизнеса, к71которым относятся объекты недвижимости под малые гостиницы, происходит,как правило, непрофессиональными инвесторами, учитывающими в ходе своейдеятельности весьма ограниченный перечень факторов.
В обоснование данногопредположения автором был проведён опрос потенциальных покупателей готового бизнеса (с использованием доступных ресурсов специализированных агентствпо продаже готового бизнеса – «Из рук в руки», «Первый брокер», «Биржа Бизнеса»).1.Целью маркетингового исследования стало выявление факторов,которыми руководствуются потенциальные инвесторы в ходе приобретения объектов недвижимости под малые гостиницы через покупку предприятий малого исреднего бизнеса (юридических лиц).2.Задачи маркетингового исследования:2.1.Обоснование выборки исследования.2.2.Выбор методов и инструментов проведения исследования.2.3.Сбор информации.2.4.Обработка информации.2.5.Анализ и интерпретация информации.3.Гипотеза проводимого исследования. Инвестиционный анализ илипотенциальных объектов инвестирования проводится потенциальными частнымиинвесторами без глубокого изучения всей совокупности факторов, оказывающихвлияние на дальнейшее развитие объекта инвестирования, – как правило, изучаются только факторы финансовой и экономической привлекательности, позволяющие оценить соответствующие аспекты потенциальной прибыльности предприятий в будущем.
Гипотеза исследования состоит в том, что инвесторами, ввидуотсутствия необходимых практических знаний и сформированных (явных) потребностей (недостаток потребительской квалификации потенциального инвестора), а также полноценной методологии, не используется в ходе анализа факторовмаркетинговой привлекательности объектов инвестиций.724.Объект исследования – инвестиционная деятельность частных инве-сторов.5.Предмет маркетингового исследования – факторы маркетинговойпривлекательности для потенциальных мелких и средних инвесторов.6.План исследования6.1.Определение генеральной совокупности исследования. Генеральнаясовокупность исследования была представлена потенциальными частными инвесторами.6.2.Расчёт объёма выборки исследования.Расчёт объёма выборки для осуществления количественного анализа проводился без учёта генеральной совокупности.
Способ формирования выборки – статистический, по формуле бесповторной выборки (1)1.,(1)где где N – объем выборки,t – нормированное отклонение,p – вариация генеральной совокупности,q = 100-p,а – допустимая ошибка.Исходные данные: генеральная совокупность 9887 потенциальных инвесторов (число клиентов специализированных агентств, отобранных для исследования); t = 1,96 (90% доверительная вероятность), a= 0,06 (доверительный интервал+/-6 %) = 186Источники получения информации о генеральной совокупности представлены базами данных специализированных агентств по продаже готового бизнеса:- «Из рук в руки» (Готовый бизнес в Москве продажа. [Электронный ресурс]. Режим доступа - http://irr.ru/business/business/ (дата обращения 22.12.2014);См.: Малхотра Н.К. Маркетинговые исследования.
Практическое руководство. – М.: Издательский дом«Вильямс», 2002. – с. 417 – 419.173- «Первый брокер» (Продажа бизнеса и коммерческой недвижимости.[Электронный ресурс]. Режим доступа - http://www.bizmast.ru/ (дата обращения22.12.2014;- «Биржа Бизнеса» (Биржа бизнеса. [Электронный ресурс]. Режим доступа http://www.proday-biznes.ru/(дата обращения 22.12.2014.6.4. Требования к представителям выборки исследования.К респондентам предъявлялись следующие требования:не менее 80 % опрашиваемых должны иметь потребность в приобре-тении коммерческого объекта недвижимости;доступность опрашиваемых в течение времени исследования.6.5. Методы и инструменты маркетингового исследования.В качестве метода исследования был использован дистанционный опросучастников исследования с использованием возможностей сети Интернет и, вчастности, рассылка составленных анкет (в приложении А представлен бланк анкеты опроса) по электронным адресам согласившихся на опрос (по предварительному согласованию) участников.
Задачи используемых в анкете вопросов подразделялись на две группы:а) определение «портрета» потенциального инвестора согласно вопросам 1– 4, в рамках которых определялись: потенциальная сфера инвестирования по видам деятельности (производственные предприятия, предприятия сферы услуг);область инвестирования по масштабам инвестиционных объектов (малый и средний бизнес); выявлялись сведения об опыте ведения предпринимательской деятельности с разбивкой по трём категориям в зависимости от числа лет; определялся планируемый объём инвестиций.б) определение факторов инвестиционного анализа и выбора субъектамиинвестирования готового бизнеса, в том числе по следующим аспектам оценки:вероятность оценки и учёта респондентами макроэкономических и отраслевыхфакторов (вопрос №5); вероятность оценки и учёта показателей маркетинговой74эффективности респондентами (вопрос №6); оценка степени важности маркетинговых макро- и микроэкономических показателей (вопрос №7).В исследовании использовались закрытые вопросы, позволяющие идентифицировать характеристики и отношение респондентов к выбранным аспектаминвестиционного анализа.6.6.
Структура выборки маркетингового исследования. В Таблице 4 представлена характеристика выборки исследования.Таблица 4 – Выборка потенциальных инвесторов для опроса на предмет выявления факторов привлекательности в объекты инвестированияКритерийИнтересуемый бизнес по типу предприятийМалый бизнесСредний бизнесОпыт ведения бизнесанетесть до 3-ёх летесть от 3-ёх летПланируемый объём инвестицийдо 1 млн.
руб.от 1 до 3 млн. руб.от 3 млн. руб.ИтогоСтруктура%чел.74261384811513820957116622210030115411867. Анализ и интерпретация результатов опроса.Количественные результаты опроса были построены на основе информации,полученной в результате заполненных респондентами электронных анкет.Так, потенциальным инвесторам для определения полноты учитываемыхфакторов при осуществлении инвестиций был задан вопрос «Будете ли Вы ориентироваться на макроэкономические (динамика доходов населения региона, структура расходов, динамика ВРП и др.) и отраслевые факторы (состояние отрасли,объёмы рынка, уровень конкуренции в отрасли, прогнозы развития отрасли, динамика развития отрасли др.) развития и состояния сферы инвестирования приосуществлении капиталовложений?».
Распределение ответов респондентов представлено на Рисунке 13.75Рисунок 13 - Распределение ответов респондентов по оценке основных ориентиров (макроэкономических и отраслевых) при осуществлении инвестицийКак видно, большая часть потенциальных инвесторов не учитывает рядважнейших отраслевых и макроэкономических показателей при осуществленииинвестиционного анализа, мотивируя это абстрактным и, как следствие, малополезным характером данной информации.
Лишь малая часть респондентов (10%)указывает на необходимость полномасштабного учёта данных факторов в процессе поиска объекта инвестиций. Стоит отметить, что понимание важности анализамаркетинговой аналитической информации макроэкономического и отраслевогохарактера улучшается с ростом потенциального объёма инвестиций (Рисунок 14).Рисунок 14 - Распределение ответов респондентов по оценке основных ориентиров (макроэкономических и отраслевых) при осуществлении инвестиций взависимости от планируемого объёма инвестиций76Тем не менее, несмотря на некоторую разницу в зависимости от планируемого объёма инвестиций в предприятия малого и среднего бизнеса, она, остаётсянесущественной и не меняет ситуацию в оценке факторов привлекательности.Ситуация ещё более усугубляется при опросе респондентов на предмет выявления использования ими микроэкономических сведений маркетингового характера.
На Рисунке 15 представлено распределение ответов респондентов на вопрос «Будете ли Вы в ходе выбора объекта инвестирования ориентироваться напоказатели маркетингового эффекта выбираемых предприятий (уровень лояльности и удовлетворённости потребителей, доля рынка предприятия и др.)?».Рисунок 15 - Распределение ответов респондентов на вопрос «Будете ли Выв ходе выбора объекта инвестирования ориентироваться на показатели маркетингового эффекта выбираемых предприятий (уровень лояльности и удовлетворённости потребителей, доля рынка предприятия и др.)?»Несмотря на то, что, на первый взгляд, результаты опроса более приемлемыв сравнении с маркетинговыми макроэкономическими и отраслевыми показателями, ситуация в разрезе маркетинговых микроэкономических показателей показывает, что лишь малая часть потенциальных инвесторов (17 %) готовы в полноймере использовать эту информацию в ходе выбора объекта инвестирования.Как показывают результаты опроса, потенциальные инвесторы, оценивающие привлекательность объекта инвестиций, ориентируются, главным образом, на77классическую группу финансово-экономических показателей деятельности предприятий (потенциального срока их окупаемости, рентабельности); состояние инфраструктуры предприятий; юридических вопросов их функционирования (наличия права собственности, возможность пролонгации аренды и др.) (Рисунок 16).Рисунок 16 - Распределение ответов респондентов на вопрос «Оцените впорядке важности для Вас (по шкале от 1 до 5) значимость представленных факторов при оценке привлекательности объектов инвестирования», %Таким образом, анализ ситуации в части взглядов представителей бизнеса(потенциальных инвесторов) на вопросы проведения инвестиционного анализапоказывает, что субъектами инвестиционной деятельности практически не применяется маркетинговый аналитический инструментарий при определении привлекательности объектов коммерческой недвижимости в гостиничной сфере.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
