Диссертация (1152439), страница 11
Текст из файла (страница 11)
Более углубленное практическое изучениеданных объектов, влияние факторов, определяющих их привлекательность на рациональные и иррациональные мотивы поведения частных инвесторов будет проведено нами в главах 2 и 3 настоящего исследования.Как представлено в схеме на Рисунке 9, специфика маркетинга инвестиционного продукта определяется в значительной степени факторами привлекательности объектов недвижимости: макросреды и внутренними факторами.
Данныефакторы, в свою очередь, определяют специфику гостиничной недвижимости и еёвыбора как инвестиционного продукта. Рассмотрим далее содержание этих факторов.На основании анализа теоретических и практических аспектов поведениячастных инвесторов, а также особенностей малых гостиниц как объектов недвижимости, нами предлагается следующая модифицированная к специфике приобретения объектов недвижимости – малых гостиниц, модель процесса принятиярешения о её покупке (Рисунок 10).Процесс принятия решения о покупке малой гостиницы как объекта недвижимости был разделен диссертантом на следующие этапы:1.Осознание необходимости приобретения объекта недвижимости част-ным инвестором.2.Оценка альтернатив и предварительное принятие решения о необхо-димости инвестирования в объект недвижимости.3.Определение ориентировочных первичных характеристик потенци-ального объекта инвестирования, в том числе по таким характеристикам как:54Осознание необходимости инвестирования в недвижимостьОценка альтернатив – принятие решения о покупке недвижимостиОпределение ориентировочных субъективных характеристик объекта недвижимостиДиапазон стоимости и показателиприбыльностиРасположениеФизические и потребительские характеристикиПравовые характеристикиСамостоятельный поиск (с привлечением посредников) по заданным первичным (субъективным) характеристикамПолучение и анализ предложенийАнализ инвестиционной привлекательности; анализ маркетинговой привлекательностиинвестицийПринятие решенияРисунок 10 - Модифицированная к специфике инвестирования в недвижимость модель процесса принятия решения о покупкеИсточник: Модифицировано автором по модели Ф.
Уэбстера: Уэбстер Ф. Основы промышленногомаркетинга / Ф. Уэбстер: пер. с англ. – М.: Изд. Дом Гребенникова, 2005, с. 44.- стоимость объекта, значения количественных маркетинговых характеристик, ориентировочные сроки окупаемости;- ориентировочное расположение объекта недвижимости;- физические и потребительские характеристики объекта недвижимости;- правовые характеристики объекта недвижимости (собственность, аренда идр.).554. Осуществление поиска с привлечением посредников по заданным характеристикам.5. Получение и анализ предложений.6. Оценка маркетинговой привлекательности инвестиций в объект недвижимости для частных инвесторов.7. Принятие решения о покупке в соответствии с результатами комплексного анализа.Формирование и реализация маркетинга инвестиционного продукта на рынке гостиничной недвижимости осуществляется с учётом особенностей данноговида инвестиционного продукта.
Специфика гостиничной недвижимости как инвестиционного продукта определяется прежде всего факторами, обусловливающими её привлекательность для частного инвестора как покупателя на рынке инвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости.Оценка привлекательности инвестиционного продукта в сфере гостиничнойнедвижимости требует анализа множества факторов внешней и внутренней среды.
Так, неотъемлемой составляющей любой коммерческой сферы деятельности,в том числе малых гостиниц, является инфраструктура этой сферы. Под инфраструктурой традиционно понимаются условия для обеспечения нормальногофункционирования того или иного объекта1.Среди инфраструктурных компонентов, в частности, традиционно выделяются: транспортная инфраструктура, наличие зданий и сооружений, наличие объектов жилищно-коммунальной системы и пр. Одной из ключевых составляющихинфраструктурного комплекса сферы гостиничных услуг является развитостьобъектов недвижимости.Существенное влияние на маркетинговую привлекательность объектов недвижимости под гостиницы оказывает потребительская ценность объектов недвижимости, что позволяет сделать вывод о том, что субъекты хозяйствованияСтепанов В.И., Рыкалина О.В.
Современный подход к содержанию и сущности понятия инфраструктуры// Вопросы региональной экономики. 2012. Т. 12. № 3. С. 112-120.156малых гостиниц на современном этапе должны смещать акценты в своей оперативной и аналитической деятельности с классических методов управления предприятием на использование основных принципов концепции маркетинга и, вчастности, инструментария инвестиционного маркетинга. Особое значение указанный тезис приобретает для малого и среднего бизнеса, поскольку именно данный сектор экономики может быть привлекателен для инвестиций со сторонычастных и корпоративных инвесторов, оперирующих ограниченными финансовыми ресурсами.Надо отметить, что авторы делали попытки комплексной характеристикифакторов, определяющих общую инвестиционную привлекательность недвижимости.
На наш взгляд, при рассмотрении вопросов формирования привлекательности инвестиционного продукта в сфере недвижимости в рамках маркетинговойметодологии, возникает необходимость использования понятия маркетинговойпривлекательности, а также факторов маркетинговой привлекательности инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости. В этой связи преждеважно обратиться к имеющимся в теории маркетинга подходам к определениюпонятия «маркетинговая привлекательность».В классической теории маркетинга понятие «маркетинговая привлекательность» и смежные с ним понятия получили развитие в общих вопросах маркетингового управления предприятием, управления региональным развитием, формирования привлекательности объектов недвижимости, а также применительно кфункционированию отдельных отраслевых рынков (территориальных рынков туристских услуг, рынков образовательных услуг и др.).
Понятие привлекательности в маркетинге используется авторами в различных контекстах с учётом многообразия рынков и отраслей, применительно к которым оно используется. Приэтом в теории и практике маркетинга отсутствует однозначное толкование данного понятия, а также его структурных составляющих. Наименее изученной сферойприменения понятия «маркетинговая привлекательность» является сфера недвижимости.57Б.П. Воловиков понимает под маркетинговой привлекательностью применительно к целевому сегменту производственного предприятия интегральный количественный показатель, включающий темпы роста и ёмкость целевого сегмента1.И.С.
Арцыбышев, указывая, что маркетинговая привлекательность являетсяосновой конкурентоспособности объекта девелопмента у контактной аудитории,определяет её как «…совокупность функциональных, эмоциональных, поведенческих и психологических преимуществ объекта недвижимости, позволяющих формировать взаимодействие субъектов рынка в отношении объекта недвижимости сцелью увеличения его конкурентоспособности»2.При этом основным методом формирования маркетинговой привлекательности девелоперского проекта указанный автор называет процесс оптимизацииего идентичности.Отечественные учёные, В.Г. Шубаева и Н.В.
Бурова, рассматривают привлекательность региона как туристской дестинации с точки зрения туриста, жителя и инвестора. Так, для жителя ключевыми критериями привлекательности будутвысокий уровень жизни, наличие рабочих мест и уровень развития инфраструктуры; для инвестора – наличие долгосрочных проектов с низким риском вложениясредств; для непосредственных потребителей – туристов – наличие необходимыхтуристских ресурсов и инфраструктуры3.С. А.
Егупов, исследуя основные аспекты повышения маркетинговой привлекательности применительно к финансовым рынкам, понимает под маркетинговой политикой повышения привлекательности компании «…последовательнуюдеятельность, связанную с определением лучших инвесторов, созданием для них1Воловиков Е. П. Обоснование выбора стратегии концентрической диверсификации на основе оценкимаркетинговой привлекательности целевого сегмента // Вестник Омского университета.
Серия «Экономика». 2011.№ 3. С. 1242Арцыбышев И. С. Оптимизация идентичности девелоперского проекта как метод обеспечения егомаркетинговой привлекательности // Российское предпринимательство. 2011. № 5-1. с. 124.3См. Шубаева В.Г., Бурова Н.В. Индикаторы привлекательности региона как туристской дестинации имаркетинговая стратегия её развития / В.
Г. Шубаева, Н. В. Бурова // Известия Санкт-Петербургского университетаэкономики и финансов № 2. 2012, с. 133 – 136.58побуждающих стимулов, повышением эффективности усилий по привлечениюкапитала с помощью внедрения философии и инструментария взаимодействиясубъектов инвестиционного процесса»1. Подобный подход к содержанию политики формирования маркетинговой привлекательности даёт возможность относить кодному из ключевых элементов маркетинговой политики повышения привлекательности компании, архитектуру модели устойчивого развития предприятия,ориентированного на маркетинг2.Другие исследователи используют понятие «региональная привлекательность» применительно к вложениям в недвижимость, понимая под ней синтетическую количественную характеристику, которая рассчитывается на основе групппоказателей, определяющих: обеспечение населения жильем; занятность и оплатутруда; здравоохранение; население; образование и культуру; потребительскийрынок; правонарушения; состояние промышленности; строительство; транспорт исвязь3.Таким образом, анализ подходов различных исследователей к определениюмаркетинговой привлекательности и смежных с этим термином понятий, позволяет выделить следующие его характерные свойства:- маркетинговая привлекательность является комплексной категорией, которая может включать репутационные, имиджевые характеристики, идентичностьобъекта продвижения;- маркетинговая привлекательность позволяет потенциальному потребителю дать однозначное восприятие объекта, ввиду его отдельных ключевых преимуществ, как пригодного для приобретения;Егупов С.А.
Формирование маркетинговой политики повышения привлекательности компании / С.А.Егупов // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. – 2011, №. 4, с. 73 – 76.2Котлер Ф., Картаджайя Х., Янг Д. Привлечение инвесторов: маркетинговый подход к поиску источниковфинансирования / пер. с англ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
