Диссертация (1152439), страница 12
Текст из файла (страница 12)
М.: Альпина Бизнес Букс, 2009. 194 с.3Мингазова Л.М. Методика оценки региональной привлекательности вложений в недвижимость // Новоеслово в науке и практике: гипотезы и апробация результатов исследований: Сб. материалов II-й Междунар. науч.практ. конф. – Новосибирск, 2012. – С. 127 – 133159- маркетинговая привлекательность, в зависимости от типа продвигаемойпродукции, выступает одним из элементов общей привлекательности инвестиционного продукта;- маркетинговая привлекательность может выражаться в виде интегральногосинтетического количественного критерия, который в зависимости от спецификиотраслевого рынка включает наиболее важные функциональные и эмоциональныеатрибуты, важные для потребителей.В наиболее общем плане потребитель оценивает привлекательность той илииной продукции (товаров, услуг, работ), приобретая её для удовлетворения конкретных запросов, тем самым реализуя платежеспособную потребность, той илииной продукции1.
Наиболее важная специфическая черта недвижимости как объекта маркетинга состоит в том, что она является дорогостоящим товаром, относится к так называемым «капитальным покупкам», к приобретению которых потребители относятся с высокой степенью информационной вовлеченности. Помимо этого, недвижимость представляет собой товар длительного пользования ивысокой значимости для потребителя. Учитывая особенности недвижимости какобъекта маркетинга, а также в результате обзора научной литературы, посвящённой данному вопросу, маркетинговая привлекательность инвестиционного продукта будет определяться соотношением множества возможных выгод (функциональных, эмоциональных и финансовых) и ожидаемых затрат (финансовых, временных, эмоциональных) от приобретения того или иного объекта недвижимости.Учитывая особенности отношений по поводу вложений в недвижимость, атакже специфику применения термина «маркетинговая привлекательность»уместным представляется использование термина «маркетинговая привлекательность инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости», применяемого к специфике функционирования малых гостиниц.
Маркетинговая привлекательность инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости скла-1Маркетинг. 3-е изд. / под общ. ред. Г.Л. Багиева. СПб.: Питер, 2007. С. 245.60дывается из множества факторов, учитываемых при проведении комплексногоанализа целесообразности вложений в тот или иной объект. Вместе с тем, учитывая задачи исследования, нас интересует маркетинговая привлекательность инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости для частных инвесторов, как теоретическое понятие и как категория, которая может быть использована в практике хозяйствования малых гостиниц.Под термином «маркетинговая привлекательность инвестиционногопродукта в сфере гостиничной недвижимости» нами понимается совокупностьпреимуществ инвестиционного продукта (функциональных и эмоциональных),формирующих тот или иной характер восприятия (позитивное, нейтральное, негативное) и стимулы у частных инвесторов при выборе конкретного объекта инвестирования.Предлагается также использовать понятие «уровень маркетинговой привлекательности инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости», под которым понимается количественная характеристика, позволяющая наоснове анализа функциональных и эмоциональных факторов, получить однозначное восприятие покупателем (частным инвестором), объекта недвижимости как пригодного для приобретения.Помимо этого, предлагается также использование понятия «маркетинговыефакторы привлекательности инвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости (применительно к малым гостиницам, как основному объекту длячастных инвесторов)».С точки зрения маркетинговых факторов привлекательности инвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости, категория «маркетинговаяпривлекательность» может рассматриваться в двух контекстах:- во-первых, непосредственно по своему функциональному назначению, когда потенциального инвестора интересует доход от сдачи в аренду того или иногообъекта;61- во-вторых, с точки зрения потенциальной доходности бизнеса, которыйсопряжён с влиянием на него объекта недвижимости.В связи с этим, уточним, что маркетинговые факторы привлекательностиинвестиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости рассматриваютсянами безотносительно основной коммерческой деятельности малых гостиниц (какбизнес-объектов).Отметим, что понятие «фактор» может означать, как «…источник воздействия на систему, отражающегося на значении переменных модели этой системы»1, так и «…причину, движущую силу какого-либо процесса, определяющуюего характер или отдельные его черты»2.
В свою очередь, в литературе, под ключевым фактором (ключевой фактор успеха, КФУ) понимают возможность предприятия «... направить концентрированные ресурсы в конкретную область, гдекомпания видит наибольшие возможности в достижении преимущества над конкурентами»3.Под маркетинговыми факторами привлекательности инвестиционныхпродуктов в сфере гостиничной недвижимости (применительно к малым гостиницам, как основному объекту для частных инвесторов) нами понимается совокупность причин и условий, обеспечивающих маркетинговую эффективность использования данных объектов в качестве малых гостиниц и, какследствие, их привлекательность для потенциальных частных инвесторов.Для уточнения факторов маркетинговой привлекательности инвестиционных продуктов, рассмотрим подходы авторов к выделению основных факторовпривлекательности объектов недвижимости.Поведение частного инвестора не может анализироваться и учитываться внеконтекста влияния факторов внешней среды.Лопатников Л.
И. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. — 5е изд., перераб. и доп. — М.: Дело, 2003. — 520 с.2Большая Советская Энциклопедия / под ред. А.М. Прохорова. — М., 1972.3Сидорчук, Р.Р. Ключевые факторы успеха в оптовой торговле мясными деликатесами /Р.Р. Сидорчук //Маркетинг в России и за рубежом.
– 2002. - №2(28).-С.89-92.162Отметим, что на современном этапе некоторые исследователи указывают нанеобходимость учёта факторов внешней среды при анализе привлекательностинедвижимости. Однако, в большей степени подобные исследования направленына развитие методологии классического инвестиционного анализа без учёта маркетинговых аспектов инвестиционного продукта.К примеру, исследователи отмечают, что инвестиционную привлекательность недвижимости обеспечивают следующие группы внешних факторов1:- социальные, представленные преимущественно характеристиками населения (брако-разводные процессы, средняя численность детей в семье, демографическая структура и др.).
Данные факторы опосредуют структуру и потенциальныйспрос на недвижимость;- экономические, предполагающие необходимость анализа конъюнктуры нарынке недвижимости, формирования прогноза развития этого рынка, изучениядинамики доходов населения, степени экономического развития территории, развитости кредитования и др.;- экологические, представляющие собой совокупность природных и природно-антропогенных условий, оказывающих непосредственное влияние на полезность объекта недвижимости2.
Данные факторы могут оказывать позитивное инегативное влияние на характеристики объектов недвижимости;- факторы государственно-правового регулирования. К данным фактороммогут относиться ограничения по движению недвижимости, стоимость коммунальных услуг, стоимость общественного транспорта, нормативы строительства,правовые нормы и др.Рассмотренный выше подход к классификации внешних факторов привлекательности объектов недвижимости может быть применён в отношении инвеБронникова М.И., Чередникова Д.П. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательностьобъектов недвижимости // В сборнике: Наука, образование, общество: проблемы и перспективы развития сборникнаучных трудов по материалам Международной научно-практической конференции.
2015. С. 20-22.; Жариков И.С.К вопросу о необходимости совершенствования методики оценки объектов недвижимости с учетом техническогосостояния зданий (сооружений) / Стратегия устойчивого развития регионов России. 2014. № 21. С. 26-30.2Шарапова А.В., Жариков И.С. Ранжирование инвестиционно- строительных проектов / Наука иобразование в ХХI веке: сб. науч. тр. по материалам Международной науч. практ.
конф. 2013. Ч. 31. С. 157-158.163стиционных продуктов в сфере гостиничной недвижимости лишь частично. Недостатками данного подхода является, прежде всего, его слабая применимость кспецифике гостиничного рынка и, особенно, в отношении малых гостиниц, какинвестиционных продуктов. К недостаткам следует также отнести недостаточнуюобоснованность и корректность авторов при структуризации субфакторов – кпримеру, вызывает сомнение возможность отнесения факторов ярко выраженногодемографического характера к социальным факторам, скорее следует говорить осоциально-демографических факторах.
Помимо этого, представленные факторыпрактически не учитывают принципов маркетинговой методологии и поведениячастных инвесторов.Представляется, что маркетинг инвестиционного продукта в сфере гостиничной недвижимости должен осуществляться его субъектами (риэлторами, девелоперами) с учётом двух групп внешних факторов:1. Общих макрофакторов (Рисунок 11), формирующихся под влиянием экономических, политико-правовых, социально-культурных, технологических и инфраструктурных субфакторов.Характер влияния данных факторов может зависеть от множества условий:- территориального расположения гостиничной недвижимости (географической специфики, региональных особенностей);- типа объекта гостиничной недвижимости;- типа инвестора и др.Представленная группа факторов макросреды (общих факторов) являетсяуниверсальной для всех объектов недвижимости.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
