Диссертация (1152439), страница 13
Текст из файла (страница 13)
Содержание анализируемыхфакторов может изменяться в зависимости от задач исследователя в отношениимаркетинга конкретного инвестиционного продукта.2. Отраслевых факторов, оказывающих специфическое влияние на развитиесферы гостиничной недвижимости. Сфера гостиничной недвижимости тесно связана с развитием отраслевых рынков: туристского и санаторно-курортного. В этойсвязи, на специфику гостиничной недвижимости как особого инвестиционного64продукта будут оказывать динамические и структурные показатели рынка туристских и санаторно-курортных услуг, являющиеся одним из «рациональных ориентиров» для потенциальных частных инвесторов. Помимо этого, в ходе учёта отраслевых факторов, определяющих специфику гостиничной недвижимости какинвестиционного продукта целесообразно проводить анализ непосредственнорынка гостиничных услуг – его структурных и динамических показателей.Макро-факторы привлекательности объектов гостиничной недвижимостиЭкономические (уровень инвестиционной активности общий и в сфере недвижимости, расходы целевых групп потребителей на рынке недвижимости, идр.)Политико-правовые (развитие законодательства, наличие запретительныхнорм, наличие специализированных программПриродно-климатические (состояние естественных условий для развития гостиничного дела)Социально-культурные (менталитет и отношение населения к отдыху, количество свободного времени и др.)Технологические и инфраструктурные (условия для развития сферы гостиничной недвижимости в регионе)Рисунок 11 - Макро-факторы привлекательности объектов гостиничной недвижимостиИсточник: составлено автором3.
Другой важной группой привлекательности объектов гостиничной недвижимости, определяющих их специфику как инвестиционного продукта, наминазвана группа внутренних факторов. Для раскрытия особенностей данной группы, важно определить общие характеристики недвижимости как особого объектамаркетинга.В соответствии с гражданским законодательством РФ, недвижимость представляет собой земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с зем-65лей, или объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (ст.
130 Гражданского кодекса РФ)1.Характеризуя недвижимость, как родовой объект маркетинга, следует выделить ее следующие специфические черты:- недвижимость неоднородна, различается по множеству факторов, средикоторых: размер имущества, место его положения; время постройки, планировка,коммунальные удобства;- перемещение недвижимости из одного места в другое практически невозможно;- недвижимость долговечна и, если содержать её в порядке, может прослужить много лет;- недвижимость выступает дорогостоящим объектом продвижения.Одна из наиболее полных классификаций факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов недвижимости представлена А.Н.Асаулом.
Так, учёный выделяет следующие уровни привлекательности объектовнедвижимости2:Первый уровень – привлекательность прилегающей территории и самогообъекта, представленный следующими группами факторов:1. Физическими характеристиками недвижимости: качеством объекта; проектному решению по объекту; возрасту и времени его строительства.2. Состоянием и особенностями земельного участка, относящегося к объекту: площадью и формой; обустроенностью участка; плотностью застройки; наличием возможностей расширения участка и др.3. Возможностями подъезда к зданию: наличием и состоянием подъездныхпутей; наличием парковки; наличием железнодорожных путей и др.;Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.
от 13.07.2015) //"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 33012См.: Асаул, А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин;под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. -СПб.: ГАСУ. -2008. -144с.1664. Правовым сопровождением недвижимости, определяемым следующимифакторами: документами, удостоверяющими права на объект; возможными наложениями арестов судебными органами; наличием зарегистрированных сервитутов; наличием ограничений по использованию объекта недвижимости.Второй уровень привлекательности определяется привлекательностьюокружения объекта недвижимости и включает следующие группы факторов:1.
Факторы, характеризующие местоположение объекта недвижимости: расстояние до центра ближайшего крупного населённого пункта; близость к взаимосвязанным объектам; возможность комплексного использования.2. Степень развитости района и влияние соседних объектов, проявляющиесяв следующем: социально-общественной значимости района; имеющихся поблизости зданиях или помещениях; наличие производственной и социальной инфраструктуры.3.
Степень развитости транспортной инфраструктуры, в том числе по следующим аспектам: связь с транспортными магистралями; состояние дорог; обеспеченность общественным транспортом.4. Степенью развитости инженерной инфраструктуры, проявляющейся вследующем: обеспеченности объекта недвижимости различными видами коммунальных услуг; обеспеченности телекоммуникациями – телефонными линиями,сетью Интернет; уровне расходов по оплате коммунальных услуг.5. Состоянием инженерно-геологических условий, в том числе по следующим аспектам и факторам: несущей способности грунтов; наличием рисков затопления объекта; наличием рисков по выходу грунтовых вод и др.Третий уровень представлен привлекательностью внешней среды, региона,а также рынка, к которому относится тот или иной коммерческий объект недвижимости. Данный уровень представлен следующими группами факторов:1.
Ситуацией на рынке недвижимости, в том числе по следующим аспектам:67- конъюнктурой рынка недвижимости, представленной соотношением спроса и предложения потенциальных арендаторов и арендодателей, а также продавцов и покупателей на рынке недвижимости;- уровнем развития компаний по оказанию услуг при осуществлении сделокс недвижимостью, а также расходами на получение этих услуг.2.
Факторами, определяющими условия пользования землёй, в том числе последующим аспектам: наличие и характер прав на земельных участок; уровеньплаты за земельный участок.3. Развитостью системы административного регулирования, определяющегося следующими факторами: спецификой градостроительной системы; налогамина недвижимость; влиянием контролирующих органов.4. Общеэкономической ситуацией, в том числе в следующих проявлениях:инвестиционной привлекательностью региона; тенденциями развития промышленности; платежеспособностью предприятий и организаций.5. Влиянием социально-политической ситуации, проявляющейся в том числе: тенденциями в изменении численности населения, миграционными процессами; стилем и уровнем жизни населения региона; уровнем преступности; политической стабильностью и др.6.
Природными факторами: экологическим факторами; потенциальнымирисками воздействия природных катаклизмов и антропогенных факторов.Не умаляя значимости предложенного указанными выше авторами подхода,отметим, что он имеет ряд недостатков, с точки зрения возможности его применения к гостиничной недвижимости как инвестиционному объекту в контекстемаркетинговой методологии.Так, одним из основных недостатков является сложность формализациипредставленных факторов, а также их объективной количественной оценки дляполучения интегральных показателей, которые бы позволяли потенциальнымчастным инвесторам сделать однозначный вывод о приемлемости или неприемлемости конкретного объекта для капиталовложений.68Учитывая, что авторы разделяют факторы привлекательности объектов недвижимости на основе иерархического подхода, возникают сомнения по поводукритериев отнесения одних факторов более значимыми в определении привлекательности недвижимости, в сравнении с другими факторами.
Так, любой из факторов третьего уровня может потенциально оказать влияние на привлекательностьобъекта недвижимости сильнее факторов первого и второго уровня.В анализируемом подходе, (который является одним из наиболее развёрнутых и детальных в отечественной методологии оценки привлекательности недвижимости, в сравнении с другими1) одни факторы привлекательности объекта недвижимости могут дублировать друг друга на различных иерархических уровнях.К примеру, факторы второго уровня, характеризующие степень развитости района, могут содержатся в отдельных группах факторов третьего уровня – экономических, социально-политических и др.Недостатком подхода является также некоторая чрезмерность представленных факторов. Многие из представленных авторами групп факторов могут бытьобъединены друг с другом.Наконец, охарактеризованные факторы не учитывают особенностей влияния моделей покупательского поведения на рынке недвижимости, как базовогопринципа маркетинговой методологии.Схожий, многоуровневый подход к классификации факторов, характеризующих состояние недвижимости, представленных в трудах других авторов2.Таким образом, на современном этапе практически непроработанной остаются вопросы учёта маркетинговой методологии при анализе факторов привлекательности гостиничной недвижимости и как следствие возможность полноценно-См.: Белых Л.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
