Диссертация (1151168), страница 11
Текст из файла (страница 11)
На их основе определяется либо величина дохода,приходящаяся на земельный участок (земельная рента), с последующейкапитализацией земельной ренты (см. п. 4), либо устанавливается рыночнаястоимость единого объекта недвижимости и выделяется стоимость земельногоучастка (см. п. 2).6.Метод предполагаемого использования – основан на примененииданных о величине потенциальных доходов и расходов, связанных с наиболееэффективным использованием земельного участка, а также уровнем рискаинвестирования капитала в оцениваемый земельный участок.Еще раз подчеркнем, что техническая возможность расчета некой величиныстоимости участка не вызывает сомнений, однако эта величина не может бытьпризнана рыночной стоимостью в значении, придаваемом этому понятию Закономоб оценочной деятельности, поскольку участок принципиально не участвует вобороте отдельно от постройки, если они принадлежат одному и тому же лицу.
Втакой ситуации земельный участок будет обладать лишь потребительскойстоимостью, то есть стоимостью для текущего собственника52.Согласно разделу 2 указанных Методических рекомендаций «рыночнаястоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективногоиспользования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка,являющегосяфизическивозможным,экономическиоправданным,соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и вОценка недвижимости: Учебник для вузов / под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика,2005.
С. 11-12.5253результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будетмаксимальной (принцип наиболее эффективного использования)».В то же время, согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценканедвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Минэкономразвития России от25.09.2014 № 611) «рыночная стоимость земельного участка, застроенногообъектами капитального строительства, или объектов капитального строительствадля внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимостиоценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный,предназначенный для использования в соответствии с видом его фактическогоиспользования».Иными словами, ФСО № 7 в отношении случаев установления рыночнойстоимости объектов недвижимости для внесения её в кадастр исключаетприменение принципа наиболее эффективного использования, основывающегосяна том, что «верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель,определяется его мнением относительно наиболее выгодного использованияприобретаемого имущества»53, и закрепляет необходимость проведения оценкиисходя из существующего использования.
Отметим, что само по себе данноерешение потенциально может быть признано обоснованным и оно совпадает смнением некоторых специалистов в области оценки54, однако сомнение вызываетхарактер акта, которым оно закреплено. По существу, согласно ФСО № 7 рыночнаястоимость для целей кадастра и для иных целей – это две разные стоимости, хотяподобное разделение не вытекает из норм Закона об оценочной деятельности и ст.66 ЗК РФ.
Рыночная стоимость при существующем использовании потенциальнобудет ниже рыночной стоимости при наиболее эффективном использовании, чтозатронет интересы бюджетополучателей земельного налога и налога на имущество.Оценка недвижимости: Учеб. Пособие для вузов / под ред. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. С. 11.Волович Н.В., Турова Е.Ю. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельныхучастков.
Часть 1 // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 5; Грибовский С.В. О принципахи проблемах оценки недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в РоссийскойФедерации. 2012. № 2.535454Подробнее о надлежащем уровне правового регулирования правил расчетакадастровой стоимости мы поговорим в главе 4.Кроме того, необходимо обратить внимание, что согласно п. 20 ФСО № 7застроенный земельный участок должен оцениваться как незастроенный. «Теорияоценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что нанем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, наскольковостребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить»55в аспекте принципа наиболее эффективного использования. Данное допущение«основывается на возможности сноса улучшений как одной из альтернативиспользования… недвижимости»56.Однако в рассматриваемом случае принцип наиболее эффективногоиспользования не применяется, поэтому оценку участка как незастроенного можнопопытаться объяснить особыми целями её установления.
Поскольку итоговаястоимость будет выступать налоговой базой по земельному налогу, то с учетомраздельного налогообложения земельного участка и возведенных на немулучшений, стоимость участка должна быть «очищена» от синергетическойстоимости, которая может возникнуть в результате возведения построек57,поскольку, как показывает практика, стоимость застроенных земельных участковзачастую оказывается выше, чем незастроенных58. Тем не менее, это решениеприводит к виртуализации объекта оценки – оценивается не сам земельный участокс улучшениями, а его незастроенный аналог. В том числе, например, приприменении метода сравнения продаж будут учитываться цены сделок снезастроенными земельными участками, что, несомненно, повлияет на итоговуюрыночную стоимость.Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. – М.:ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.
С. 83.56Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / под. ред. А.И. Драпиковского и И.Б. Ивановой –изд. 2-ое – Б.:Ега-Басма, 2007. С. 138.57Согласно п. 47 Основы Международных стандартов оценки 2013 года (IVS Framework) под синергетическойстоимостью понимается дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более активовили имущественных прав, когда объединенная стоимость оказывается выше, чем сумма стоимостей, взятых вотдельности.58Постановление 8 ААС от 05.11.2014 по делу № А46-16460/2013.5555Кроме того, подобный подход оказывается совершенно необоснованным, вситуациях, когда земельный участок и возведенная постройка принадлежат разнымлицам,соответственноотчуждениюземельногоучастканесопутствуетотчуждение постройки. Если участок отчуждается в составе единого объекта, егоэкономическаяполезностьприсоединенакполезностипостройки,целииспользования участка и постройки, как продавцом, так и покупателем (согласноп.
20 ФСО № 7) сущностно едины. Если же участок отчуждается изолированно, егоэкономическая полезность оказывается противопоставленной экономическойполезности постройки, участок может использоваться покупателем лишь в части,не забронированной для пользования постройкой59. Покупатель вправе требоватьплаты за пользование частью его участка со стороны собственника постройки (вформе неосновательного обогащения или арендной платы), однако уже не можетиспользовать участок по своему усмотрению, в том числе он не может снестиздание, что, как было отмечено, является основой допущения незастроенностиучастка.Поэтому в подобных ситуациях стоимость участка, по которой он можетбыть отчужден отдельно от возведенных на нем построек, будет ниже, чемстоимость аналогичного свободного участка, а правило п.
20 ФСО № 7 об оценкеучастка как незастроенного будет приводить к завышению налоговой базы поземельному налогу и ущемлению прав налогоплательщиков.С учетом сказанного можно прийти еще к одному выводу – рыночнаястоимость застроенного земельного участка будет отличаться, в зависимости оттого, принадлежит ли постройка собственнику участка или третьему лицу,поскольку правовой режим земельного участка будет различен. Следуетподчеркнуть, что утвержденные методические рекомендации и федеральныестандарты оценки, в том числе касающиеся определения кадастровой стоимости,не предусматривают учета данного обстоятельства, фактически основываясь натом, что земельный участок и постройка на нем принадлежат одному лицу.
Так,Отметим, что в некоторых странах (Венгрия, Чехия) земельным налогом облагается только та часть земельногоучастка, которая не занята зданием (См. Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 24).5956согласно п. 1.12 Методических указаний о ГКО определение кадастровойстоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участкаи расположенных на нем иных объектов недвижимости. Хотя мы не претендуем наполный охват специальной литературы по вопросам оценки, но и здесь редковстречается указание на необходимость различного подхода к оценке застроенногоучастка в зависимости от того, действует ли принцип единства судьбы60.Как установлено п. 24 Принципов Международных стандартов оценки(2013), при оценке активов, которыми лицо владеет в совокупности сдополнительными или сопутствующими активами, необходимо определять,следует ли оценивать каждый актив:как отдельный объект, но в предположении, что остальные активытакже будут доступны покупателю;как отдельный объект, но в предположении, что остальные активы небудут доступны покупателю.Если оценка рыночной стоимости застроенного земельного участка в целяхеё внесения в кадастр основывается на фикции изолированной оборотоспособностиземельногоучастка,егорыночнаястоимостьдолжнаоцениватьсявпредположении, что постройка на земельном участке не будет доступнапокупателю, поскольку участок отчуждается отдельно от постройки.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
