Диссертация (1151168), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Возможно, следуетпоставить точку на том, что кадастровая стоимость – это стоимость,рассчитываемая в порядке, установленном уполномоченным федеральныморганом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированиюоценочной деятельности (далее – Минэкономразвития РФ). С другой стороны,законодательство предусматривает широкий спектр случаев ее применения. Так взависимости от размера кадастровой стоимости помимо налоговой базы могутопределяться, в частности:Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихсяв государственной собственности – п.
3 Правил определения размера аренднойплаты, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. ПостановлениемПравительства РФ от 16.07.2009 № 582), п. 3 ст. 39 Федерального закона от3008.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности вРоссийской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные актыРоссийской Федерации» и др.Цена выкупа земельных участков, находящихся в публичнойсобственности – п. 3 ст.
39.4 ЗК РФ и др.Начальная цена предмета аукциона по продаже или аренде земельногоучастка – п.п. 12,14 ст. 39.11 ЗК РФ.Размер платы за сервитут - п. 10 ст. 32.1 Федерального закона от22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»,п. 19 ст. 32 Федеральный закон от 07.06.2013 № 108-ФЗ «О подготовке ипроведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года,Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации» и др.Размер платы за снятие запрета на строительство и реконструкцию наземельном участке – п.
3 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «Овведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».Размер административного штрафа по отдельным составам – п. 10 ч 1ст. 3.5 КоАП РФ.Величина государственной пошлины за совершение нотариальныхдействий – ст. 333.25 Налогового кодекса РФ.Можно предположить, что именно случаи применения кадастровойстоимости должны давать основу для ее содержательного наполнения иограничения произвольного усмотрения Минэкономразвития РФ в регулированиикадастровой стоимости.Мы только что упомянули изменчивость подхода Минэкономразвития РФ врешении вопроса об учете ограничений при расчете кадастровой стоимости.
Нодопустима ли здесь вообще дискреция со стороны органа исполнительной власти?Например, в той мере, в которой кадастровая стоимость применяется дляопределения выкупной цены объекта недвижимости (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ и пр.),видимо, ограничения должны учитываться, если они сохраняются при переходе31правасобственности.Иначевыкупнаяценаокажетсяэкономическинеобоснованной. С другой стороны, если кадастровая стоимость используется дляопределения налоговой базы (ст. 390 НК РФ и пр.), то ограничения учитываться недолжны, если только они не возникли помимо воли собственника, поскольку иноепривело бы к возможности произвольного манипулирования величиной налоговойбазы.
В зависимости от того, как следует понимать кадастровую стоимость,различно будут решаться и связанные с ней практические проблемы.Таким образом, многообразие сфер применения кадастровой стоимостиставит проблему ее истоков. Согласно п. 1 Постановления Пленума ВерховногоСуда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих прирассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровойстоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)кадастровая стоимость «устанавливается для целей налогообложения и в иных,предусмотренных федеральными законами случаях».
Такая формулировка создаетощущение, что истоки кадастровой стоимости равнозначны, то есть она является,например, налогооблагаемой стоимостью в той же мере, что и выкупной. В этомаспекте, возможно, она сочетает в себе несколько начал и выступает некимгибридом,введеннымзаконодателемвсугубоутилитарныхцеляхирассчитываемым по строго установленным правилам. Тогда следует отказаться отпоисков глубинного смысла там, где его нет, и заключить, что концептуальныеосновы кадастровой стоимости если и есть, то исчерпываются правилами еерасчета.
Или же случаи применения кадастровой стоимости находятся в иномсочетании друг с другом, возможно, некоторые из них имеют приоритетноезначение для понимания кадастровой стоимости, или же их значение должнодифференцироваться по сфере отношений, в которых применяется кадастроваястоимость,иследуетразличатькадастровуюстоимостьдляцелейналогообложения, для целей расчета арендной платы и пр.Пока с учетом всего сказанного можно заключить, что налогообложениенедвижимости в РФ основывается на стоимостном подходе, при котором в качественалогооблагаемойстоимостипризнаетсякадастроваястоимостьобъектов32недвижимости. При этом на законодательном уровне отсутствует содержательноеопределение кадастровой стоимости, а правила ее расчета, установленные вподзаконных актах, с одной стороны показывают ее связь с рыночной, а с другой –обособляют от категории рыночной стоимости отдельными особенностями.
Крометого, сами правила подвержены изменениям, влияющим на понимание кадастровойстоимости, а цели ее применения весьма различны. В этих условиях, пытаясь датьопределение кадастровой стоимости, мы можем сказать, что это стоимость,внесенная в государственный кадастр недвижимости. Достоверно заключить о нейчто-то пока еще невозможно.Чтобы с этим разобраться, нам нужно провести полноценное исследование,которое и составляет цель настоящей работы.Мы начнем с анализа правового режима земельного участка и возведенныхна нем построек, попытаемся определить, что представляет собой их стоимость,обособленная друг от друга, и выделим юридические факторы формирования этойстоимости.После этого мы рассмотрим механизмы установления и корректировкистоимости объектов недвижимости, зададимся вопросом о том, в чем состоитфункция суда по спорам о результатах определения стоимости объекта оценки.Исследуем экономическое основание налогов на недвижимость и то, как оновлияет на расчет кадастровой стоимости, а также обсудим, допустимо липодзаконное регулирование правил ее расчета.И в заключение изучим вопрос о природе актов об утверждении кадастровойстоимости и выявим содержание требования экономической обоснованностикадастровой стоимости.Кроме того, в контексте каждой главы мы будем касаться процессуальныхвопросов, не выделяя их отдельно.33Глава 2.
Кадастровая стоимость в свете действия принципаединства судьбы земельного участка и прочно связанных с нимобъектов§ 1.Стоимость застроенного земельного участка и действие принципаединства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектовПринцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с нимобъектов относится к числу основных принципов земельного права (пп. 5 п. 1 ст.
1Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Свое нормативное выражение указанныйпринцип находит, в частности, в положениях п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которымв случае, если земельный участок и находящаяся на нем постройка принадлежатодному лицу, то данные объекты могут быть отчуждены лишь совместно,обособленное отчуждение земельного участка без постройки или постройки безземельного участка, по общему правилу, не допускается.Система налогов основана на раздельном обложении земельных участков –земельным налогом, и построек – налогом на имущество.
Налоговой базой пообоим налогам выступает кадастровая стоимость соответствующего объектанедвижимости, которая определяется отдельно для земельного участка и отдельнодля построек.Однако в ситуации, когда земельный участок и постройка на немпринадлежатодномулицу,данныеобъектыуженемогутвыступатьобособленными друг от друга объектами оборота. Тогда будет ли существоватьэкономическое основание у кадастровой стоимости установленной для земельногоучастка в отрыве от расположенных на нем построек? Какое правовое значениеможно придавать рассчитанной стоимости земельного участка, если взятый вотдельности этот объект в силу правовых препятствий принципиально не можетбыть отчужден? Поскольку кадастровая стоимость связана с рыночной, для ответовна эти вопросы следует обратиться к регулированию отношений, связанных сопределением цены застроенного земельного участка на открытом рынке.34Согласно п.
2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)установленная договором купли-продажи цена здания, сооружения или другогонедвижимого имущества, находящегося на земельном участке (далее – постройка),если законом или договором не предусмотрено иное, «включает цену передаваемойс этим недвижимым имуществом соответствующей части27 земельного участка илиправа на него». Иными словами, стоимость участка поглощается стоимостьюпостройки. В чем усматривается основание данной нормы? Одни исследователивидят в ней отражение неразрывной связи постройки с землей28, другие призываютрасценивать её как «признание того, что права на земельный участок следуют заправами на недвижимость по умолчанию сторон»29, но по большей части основаниеположения п. 2 ст.
555 ГК РФ не анализируется вовсе, что оставляет эту задачуоткрытой.Начнем с того, что данный пункт появился вместе с введением в действиечасти второй ГК РФ 1 марта 1996 года, то есть еще до принципа единства судьбы,который был установлен Земельным кодексом РФ. Более того, п. 2 ст. 555 ГК РФпросуществовал в неизменном виде до сих пор, хотя положения, регулирующиеоборотзастроенныхземельныхучастков,подвергалисьнеоднократномуреформированию.Статья 552 ГК РФ в редакции от 01.03.1996 допускала изолированноеотчуждение собственником земельного участка прав на постройку; в этом случае упокупателя возникало «право аренды или предусмотренное договором продажиУказание на то, что в цену постройки включается цена «соответствующей части» земельного участка для случаев,когда собственник постройки является одновременно и собственником земельного участка, следует толковать всистемном соответствии с действующей редакцией ст.
273 ГК РФ и п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которым в случае,когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, кпокупателю переходит право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимыйдля ее использования, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, в ситуации, когда продавец постройкиявляется собственником земельного участка под «соответствующей частью» следует понимать всю площадьземельного участка, занятого постройкой и необходимого для ее использования.Буквальное понимание п.2 ст. 555 ГК РФ, при котором цена постройки охватывает цену только части участка,вероятно, необходимой для использования постройки, приведет к признанию договора купли-продажинезаключенным, поскольку цена оставшейся части участка останется несогласованной (п.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
