Диссертация (1151168), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Поэтомуустановление определенного процентного соотношения между налогооблагаемойстоимостью и рыночной следует рассматривать, скорее, в качестве механизма18Norregaard J. Taxing Immovable Property: Revenue Potential and Implementation Challenges / IMF Working Paper P.18-19 [http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13129.pdf].19Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 26.20Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 53.24изменения и дифференциации налогового бремени, альтернативного изменениюналоговых ставок21.Хотя стоимостной подход традиционно считается более справедливым иобеспечивающим равное налогообложение, его реализация сопряжена с болеевысокими издержками.§ 3.Понятие кадастровой стоимостиВ соответствии со ст.ст.
374, 378.2, 390, 402 Налогового кодекса РФ (далее –НК РФ) налоговой базой по налогу на имущество организаций, налогу наимущество физических лиц (далее именуемые совместно налогом на имущество),а также земельному налогу является кадастровая стоимость22.Чтобы определить характер этой стоимости, обратимся к ее понятию. Всоответствии с абз. 8 ст.
3 Закона об оценочной деятельности под кадастровойстоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения ГКОили в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровойстоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19указанного закона.
Схожее по сути определение закреплено и в ст. 3 Закона о ГКО.Данное определение, хотя и не дает ответа на вопрос о том, что представляет собойкадастровая стоимость, тем не менее позволяет понять, что способы еёустановления весьма различны и они не ограничиваются проведением ГКО.Отличаются эти способы основанием, по которому возбуждается процедураустановления кадастровой стоимости, собственно процедурой и органом,утверждающим размер кадастровой стоимости.
Отразим эти отличия в своднойтаблице 1.Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P. 27.С учетом целей нашего исследования здесь и далее, говоря о налогах на недвижимость, мы рассматриваем ихтолько в той части, в которой налоговой базой для исчисления налогов выступает кадастровая стоимость.212225Таблица 1Отличия между способами установления кадастровой стоимостиКритерииОснованиеГКОСпор о КССт. 24.19о РешениеЗаявлениеисполнительногопересмотреучеторганарезультатовучтенных объектовгосударственнойопределениянедвижимости.Кадастровыйранееневласти субъекта РФ кадастровойилигосударственныйвслучаях, стоимости.Включение вустановленныхкадастрзаконодательствомнедвижимостисубъектаРФ-сведений о ранеерешениеорганаучтенном объектеместногонедвижимости.самоуправления(Заказчик работ погосударственныйГКО).кадастрВнесениевнедвижимостисоответствующихсведенийприизменениикачественныхи(или)количественныххарактеристикобъектовнедвижимости,влекущем за собойизменениеих26КритерииГКОСпор о КССт.
24.19кадастровойстоимости.ПроцедураСтатьи24.1724.12– Статья24.18 Статья24.19Законаоб Законаоб Законаобоценочнойоценочнойоценочнойдеятельностидеятельности,деятельностииглава 25 Кодекса подзаконные акты.администраивногосудопроизводстваРФ.Орган,Заказчик работ по Суд или Комиссия Кадастровая палатаутверждающиГКОйразмерпорассмотрениюспоровкадастровойрезультатахстоимостиопределенияокадастровойстоимости,илиЗаказчик работ поГКО(еслииспользовалисьнедостоверныесведения).Правила расчета кадастровой стоимости в ходе ГКО установлены ФСО № 4,Методическими указаниями о ГКО (утв.
Приказом Минэкономразвития России от07.06.2016 № 358), а также многочисленными методическими рекомендациями ииными указаниями23. В соответствии с ФСО № 4 кадастровая стоимостьРаспоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций поопределению рыночной стоимости земельных участков»; Приказ Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307 «Об2327рассчитывается с применением методов массовой оценки, путем выделенияценообразующих факторов, группировки объектов оценки по однороднымпризнакам и построения модели оценки. В методических рекомендациях иуказаниях обычно содержатся специальные правила группировки отдельныхобъектов оценки24, а также правила определения кадастровой стоимости объектовоценки внутри одной группы. В то же время и указанные правила не позволяютоднозначно заключить, какую же стоимость надлежит определять оценщикам вкачествекадастровойвходеГКО:рыночную,инвестиционную,инвентаризационную, или какую-то иную, совершенно особую стоимость.Ранее приведенное нами определение, содержавшееся в п.
3 ФСО № 4, нынезаменено выборочным описанием особенностей кадастровой стоимости. Всоответствии с ним «кадастровая стоимость объекта недвижимости определяетсядля целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в томчисле для целей налогообложения, на основе рыночной информации и инойинформации, связанной с экономическими характеристиками использованияобъектанедвижимости,безучетаиных,кромеправасобственности,имущественных прав на данный объект недвижимости».Из указанного положения можно заключить, что, с одной стороны,кадастровая стоимость определяется в ходе ГКО на основании рыночныхутверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачныхобъединений»; Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49 «Об утверждении Методики государственнойкадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения»; Приказ Минэкономразвития РФот 14.05.2005 № 99 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земельводного фонда»; Приказ Минэкономразвития РФ от 23.06.2005 № 138 «Об утверждении Методическихрекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов»; ПриказМинэкономразвития РФ от 04.07.2005 № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственнойкадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»; Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельныхучастков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенногоиспользования или уточнения площади земельного участка»; Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39«Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственнойкадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».24Например, земли сельскохозяйственного назначения разделяются на земли, занятые водными объектами ииспользуемые для предпринимательской деятельности, занятые зданиями, строениями, сооружениями,используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, земли, накоторых располагаются леса, и др.
(Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445«Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственногоназначения»).28показателей. Это сближает ее с категорией рыночной стоимости. С другой стороны,само изменение п. 3 ФСО № 4, а также утверждение ФСО № 2 в новой редакции,не содержащей положения, аналогичного п. 10 ФСО № 2, утвержденного ПриказомМинэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 25525, свидетельствует о том, чтоМинэкономразвития РФ последовательно «выкорчевал» из своих актов те нормы,которые могли бы свидетельствовать в пользу признания кадастровой стоимостирыночной.
Пусть и определенной специфическим методом, но сущностно с нейединой в том смысле, что она соответствует понятию рыночной стоимости,зафиксированному в абз. 3 ст. 3 Закона об оценочной деятельности. Теперь помысли Минэкономразвития РФ кадастровая видимость, видимо, уже не должнаотождествляться с рыночной стоимостью.Тем не менее согласно п. 1.2 Методический указаний о ГКО, утвержденных07 июня 2016 года кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятнуюцену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя извозможности продолжения фактического вида его использования независимо отограничений на распоряжение этим объектом.
Данное определение содержиточевидные параллели с рыночной стоимостью, и в то же время включает указаниена отдельные признаки, отличающие кадастровую стоимость от рыночной.Также и некоторые исследователи настаивают на необходимости разделениякадастровой и рыночной стоимости ввиду «различных целей оценки (предмет),равно как и различий в объектах оценки, а также различных требований к исходнойинформации и применяемым подходам и методам для оценки конкретныхобъектов»26.Если более детально проанализировать подзаконные правила определениякадастровой стоимости, то мы действительно обнаружим, что их применениеСогласно п. 10 ФСО № 2 ныне утратившего силу «при определении кадастровой стоимости объекта оценкиопределяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночнаястоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведениекадастровой оценки».
Здесь обращает на себя внимание определение кадастровой стоимости через категориюрыночной.26Волович Н.В., Турова Е.Ю. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельныхучастков. Часть 1 // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 5. С. 6 - 18.2529приводит к получению стоимости, отличной от обычно понимаемой рыночнойстоимости.В соответствии с п. 10 ФСО № 4 и п. 1.15 Методических указаний о ГКО прирасчете кадастровой стоимости в ходе ГКО во внимание не принимаютсяограничения (обременения) объекта недвижимости, за исключением ограничений(обременений), установленных в публично-правовых интересах.
Наличие ипотеки,права аренды, ареста, запрещения и т.п. способно повлиять на размер рыночнойстоимости, но не будет учтено, если речь идет об установлении кадастровойстоимости. Заметим, что в силу ранее действовавшей редакции п. 10 ФСО № 4ограничения (обременения) не учитывались только в случае отсутствия у оценщикаинформацииотакихограничениях(обременениях).ВнесенноеМинэкономразвития РФ изменение поменяло принципы установления кадастровойстоимости и оказало влияние, в том числе, на размер налогов, рассчитываемыхисходя из кадастровой стоимости.В результате, хотя кадастровая стоимость определяется на основаниирыночных показателей, она отличается от обычной рыночной стоимости.Однако если кадастровая стоимость не является рыночной, то остаетсяоткрытым вопрос о том, что она из себя представляет.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
