Диссертация (1151168), страница 9
Текст из файла (страница 9)
С точки зрения собственно оборота нет никакойразницы: отчуждается земельный участок, а вслед за ним постройка, или жепостройка, а вслед за ней земельный участок. Также не имеет значения, прямо ливыражена в договоре воля на отчуждение земельного участка и постройки, или жеправа на какой-то из этих объектов переходят в силу принципа единства судьбы –и там, и там в обороте участвуют оба объекта. В связи с этим представляется, чтонет оснований и для дифференциации решения вопроса о том, что выступаетобъектом оборота в данных правоотношениях.Предметом отчуждения всегда являются два объекта.
Невозможностьобособленногоучастиязастроенногоземельногоучасткавоборотесвидетельствует, что о собственной цене участка можно говорить лишь как орасчетной условной величине в составе цены единого объекта недвижимости, арыночнаястоимостьэтогоучасткадляцелейгражданскогооборота43принципиально не существует. Рыночная стоимость земельного участка – этосовокупная количественная оценка участниками оборота всех характеристикучастка.
Если же в обороте участвует земельный участок с возведенной на немпостройкой, то характеристики участка находятся в неразрывной связи схарактеристиками самой постройки, и оцениваются участниками оборотасовокупно. Приобретая здание офисного центра, потенциальный покупательучитываетегоместорасположение,наличиеинженерныхкоммуникацийявляющиеся признаками земельного участка, на котором было возведено здание, атакже то, насколько это здание соответствует признаку наиболее эффективногоиспользования земельного участка.
В приведенном ранее примере с покупкойжилого помещения, потенциальный покупатель, несомненно, рассматриваетквартиру не обособленно, а учитывает характеристики общего имущества вмногоквартирном доме, долю в праве собственности на которое он приобрететвместе с квартирой (материал, из которого сделан дом, наличие лифта и т.д.), в томчисле, расположение земельного участка, на котором возведен дом.
Но это незначит, что у доли в праве собственности на общее имущество появляетсясамостоятельная рыночная стоимость. Поэтому и выделение обособленнойрыночной стоимости участка оказывается лишено оснований.Действие принципа единства судьбы по большей части лишает земельныйучастокивозведеннуюнанемпостройкупризнакаизолированнойоборотоспособности. Каждый из этих объектов в отдельности может бытьпредметом определенных сделок, например, аренды незанятой части земельногоучастка или аренды конструктивного элемента постройки, но отчуждены они могутбыть лишь совместно в качестве единого объекта, аккумулирующего ихстоимостные характеристики. Такой объект в текущих условиях, хотя и не можетбыть признан самостоятельным объектом абсолютных прав, но претендует на рольсамостоятельного объекта оборота, по поводу которого совершаются сделки.С учетом сказанного объектом оборота следует признать нераздельнуюсовокупность земельного участка и возведенной на нем постройки (построек),44именуемую единым объектом40.
Такое объединение является органичнымпродолжением их конструктивной взаимосвязи. При этом «не должно иметьзначения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению – здание илиземельный участок»41. Данные объекты отчуждаются лишь совместно, как одноцелое, поэтому мотивы потенциального покупателя иррелевантны для их оборота.В то же время нельзя согласиться с предложением отечественныхисследователей «отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главнойвещью, а что – ее принадлежностью (или улучшением), и определять, что за чемследует, в зависимости от ответа на этот вопрос»42.
Вывод об установленииправового режима единого объекта, не допускающего «разделение» земельногоучастка и постройки, оказавшихся в собственности одного лица, не снимаетпроблемы следования одного объекта судьбе другого. Как указывал ВАС РФ,являются ничтожными сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждениепостройки без земельного участка под ней или земельного участка без этойпостройки43. Но если стороны, выразив волю на отчуждение земельного участка,умолчали о судьбе постройке, приведет ли это к ничтожности сделки, илипостройка «последует» за участком? Статьи 273 и 552 ГК РФ устанавливают лишьправило следования земельного участка судьбе постройки.
Зеркальное правило оследовании построек судьбе земельного участка выступает составляющейнормативного содержания принципа единства судьбы согласно ст. 1 ЗК РФ. И хотяоно не находит отражения в более специальных нормах ЗК РФ или ГК РФ, онообладает достаточной ясностью регулирующего воздействия, и мы не видимпричин, по которым следовало бы исключить непосредственное применение этогоЗаметим, что в проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третьюи четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты РоссийскойФедерации» статью 130 ГК РФ предлагалось дополнить следующим абзацем: «Земельный участок и находящеесяна нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одномулицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь». В итоге данноеположение не было принято.41Козырь О.М., Маковская А.А.
«Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем объектовнедвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.42Там же. В дальнейшем данный вывод был многократно повторен в работах иных авторов, а также нашел отражениев Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.43Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применениемземельного законодательства».4045правила.
Однако было бы опрометчиво утверждать, что отдельное отчуждениеучастка всегда, даже если речь идет об участке под застройку, автоматическивлечет переход прав и на расположенные на нем постройки, а не ничтожностьсделки. Тогда, возможно, правило следования должно иметь границы.Задумаемся, почему один объект следует судьбе другого? Не потому, чтоотчуждение их по отдельности невозможно. Сам по себе правовой режимнерасторжимого единства двух объектов приводит лишь к ничтожности сделки,направленной на отчуждение одного объекта без другого. Вместе с тем, бытьможет, именно вмененная осведомленность сторон об этом единстве, в условияхкоторой они заключают сделку только в отношении одного из объектов, ипозволяет презюмировать их волю на распоряжение другим объектом? В основетакого предположения лежит принцип толкования договора в пользу егодействительности, заключенности и исполнимости44.
Однако этот принцип можетприменяться только в случае неясности буквального значения условий договора, вто время как мы исходим из ясно выраженной воли сторон на отчуждение одногообъекта и умолчание по поводу другого. В таких условиях расширение предметадоговора по сравнению с тем, как его согласовали стороны, только в целях«сохранения» договора будет необоснованным и способно привести к ущемлениюправ отчуждателя.
В этом легко убедиться, если мы представим себе на местеучастка и постройки, например, два автомобиля, принадлежащих супругам, идопустим, что в отношении них законодатель по каким-то причинам такжепредусмотрел режим нерасторжимого единства.Таким образом, специальное правовое регулирование оборота застроенныхземельных участков, устанавливающее правовой режим единого объекта, невключает предпосылок для правила следования постройки судьбе земельногоучастка. Поэтому эти предпосылки следует искать в более общих положениях.Согласно традиционным взглядам один объект следует судьбе другого в силусвоего44функциональноподчиненногоположения,посколькуонФетисова Е.М. Принципы толкования гражданско-правовых договоров // Вестник ВАС РФ. 2013.
№ 8.служит46назначению другого объекта и находит свою экономическую полезность в другомобъекте. Поэтому переход прав на него вслед за другим объектом, в отсутствиевыраженной воли об обратном, выступает разумным правилом оборота,зафиксированном в ст. 135 ГК РФ в терминах главной вещи и принадлежности.Представляется, что именно эта функционально-субординационная связь45земельного участка и постройки лежит в основе правила следования.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
