Диссертация (1151168), страница 12
Текст из файла (страница 12)
Инымисловами, рыночная стоимость земельных участков должна оцениваться единымобразом, независимо от того, действует ли фактически принцип единства судьбы,то есть отчуждается ли участок лишь совместно с постройкой или отдельно от неё,поскольку «в определении термина «рыночная стоимость» не подразумеваютсякакие бы то ни было конкретный продавец или конкретный покупательоцениваемогоимущества»61,соответственностоимостьопределяетсябезотносительно к тому, обладает ли продавец еще и собственностью на постройку.Единственная работа, где только упоминалась необходимость учета данного фактора - Каминский А.В., СтраховЮ.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие.
М.: Международнаяакадемия оценки и консалтинга. 2004. С. 77-78.61Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000. С. 217.6057Однакотакойподходнебудетотвечатьпринципуравенстваналогообложения, который требует, чтобы объекты недвижимости, имеющиеразличную рыночную стоимость, по-разному облагались налогом62. Поэтомупростое введение фикции изолированной оборотоспособности застроенногоземельного участка не отвечает целям установления рыночной стоимости такогоучастка для её внесения в кадастр.
Дополнительно необходимо учитывать правовойрежим застроенного земельного участка: допустимо ли отчуждение такого участкаотдельно от возведенных на нем построек. И в зависимости от того, действует липринцип единства судьбы, дифференцированно подходить к установлениюрыночной стоимости.Итак, мы видим, что установление рыночной стоимости земельного участка,принадлежащего собственнику постройки, оказывается обставленным фикциями ипредположениями, которые прикрывают концептуальное следствие принципаединства судьбы: такой земельный участок в гражданском обороте утрачиваетсвою характеристику рыночной стоимости, «растворяясь» в едином объекте.Поскольку гражданское право регулирует преимущественно товарно-денежные63или имущественно-стоимостные64 отношения, это обстоятельство из областиэкономики не может остаться не замеченным в сфере частного права.
Земельныйучасток, лишенный изолированной стоимости, выпадает из регулируемого оборотастоимостей, так как его товарная форма оказывается поглощенной единымобъектом.Тогда обоснованно ли будет и дальше рассматривать в качестве объектаоценки земельный участок и постройку на нем в отдельности друг от друга?Земельный участок и постройка предстают статичными объектами права, норыночнаястоимость–характеристика,придаваемаяоборотом,поэтомуоцениваться, вроде бы, может лишь объект, существующий в динамике, то естьединый объект65.Land and property tax: A Policy Guide. – Nairobi: UN-HABITAT, 2011.
P. 34.Гражданское право. 3-е изд. / отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. Т. 1. С. 37 (автор главы- Е.А. Суханов).64Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 9-11.65Заметим, что согласно п. 1.12 Методических указаний о ГКО земельный участок и возведенные на нем постройкимогут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного единого объекта оценки626358Земельный участок и постройка на нем, принадлежащие одному и тому желицу, продолжают традиционно рассматриваться как самостоятельные объектыгражданского оборота, которые лишь связаны единой судьбой, но проведенныйценовой анализ заставляет усомниться в актуальности этого подхода.Введение принципаединствасудьбы было обусловленожеланиемпостепенно соединить в одном лице собственника земельного участка и постройкина нем, которые оказались разъединены в результате воплощения выбранноймодели вовлечения недвижимости в частный оборот66.
И на протяжении последнихлет Гражданский кодекс РФ (ст.ст. 273, 340, 552, 553, 652, 653), Земельный кодексРФ (ст. 35) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» (ст.ст. 64, 64.2, 69) претерпели серьезные изменения на путиреализации этого принципа. Законодатель постепенно отошел от конструкции правна часть земельного участка, следовавшей судьбе постройки, заменив её участкомв целом67, выкорчевал те случаи, когда регулирование безосновательно допускало«разделение» земельного участка и постройки, собственник которых совпал водном лице; более последовательно воплотил режим единого объекта и принципвзаимоследования судеб участка и постройки на нем.Однако в результате реализации этого подхода стало очевидно, что«соединение и использование таких объектов по единому назначению создаетнекую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенноенераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бызначительноуменьшена,либоутраченавовсевследствиеразделенияпервоначальных объектов»68.
«Третьи лица полагаются на единую хозяйственнуюединицу как на единый объект права, и её экономическая стоимость должна бытьСтепанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут. 2004. С. 17-18.Указание на часть участка в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует понимать как относимое лишь к темситуациям, где право собственности на участок не переходит вместе с правом собственности на постройку.68Псёл О.П. Правовые проблемы реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на немстроения при их наследовании // Право и политика. 2008. № 1. С. 211.666759сохранена»69, хотя это сохранение и обусловлено отрицанием самостоятельнойстоимости составляющих ее элементов.Поэтому на настоящий момент дальнейшее развитие подходов требуеткачественного переосмысления места застроенного земельного участка вгражданском обороте. Путем ли признания его частью сложной вещи, или же череззакрепление постройки за земельным участком в качестве его существеннойсоставной части70, или иным способом, который обеспечил бы соответствиестатики правового режима такого земельного участка динамике его оборота.Что касается вопросов оценки недвижимости, то следует признать, что ониносят по большей части утилитарный характер.
Поскольку оценка должна иметьреальнуюэкономическуюоснову,действиепринципаединствасудьбы,безусловно, должно учитываться оценщиками, в том числе, за счет разныхподходов к оценке застроенного земельного участка, в зависимости от того,допустимо ли его изолированное отчуждение. Однако отсутствие у участкапризнака изолированной оборотоспособности и, как следствие – характеристикирыночной стоимости, как ни странно, не лишает его возможности стать объектомоценки, поскольку может быть преодолено введением фикции.Рыночная стоимость в целях внесения ее в кадастр определяется, в первуюочередь, для расчета налоговой базы по земельному налогу и налогу на имущество.Облагать ли налогом единый объект недвижимости, или дифференцированноподходить к налогообложению земельного участка и возведенной на немпостройки – это вопросы политико-экономические, но не правовые.
Поэтому еслизаконодатель на текущем этапе считает, что налоговой базой должна бытькадастровая (рыночная) стоимость отдельно взятого участка, то именно этустоимость и нужно определять, а там, где требуется – основываться на применении69Rosenberg H. Das Wohnungs-bzw. Teileigentum und seine Einordnung in das burgeliche Recht. Nurnberg, 1968. S. 68(Цит. по. Леонтьева Е.А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. 2011.№ 2. С.
123.70Согласно Распоряжение Правительства РФ от 10.07.2001 № 910-р «О программе социально-экономическогоразвития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы)» одной из целейгосударственной политики в сфере земли выступает законодательное оформление правовой концепции единогообъекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых егостроительных изменений - как улучшений земельного участка.60фикции; хотя это и приводит к тому, что кадастровая стоимость не можетназываться рыночной стоимостью, а является отличной от нее величиной. Вконечном итоге, налоги на недвижимость представляют собой налоги на обладаниекапиталом71, и ни у кого не возникнет сомнений, что земельный участок, каким быни был режим распоряжения им, обладает экономической полезностью длясобственника и может облагаться налогом.
Поэтому применение фикции будетотвечать целям оценки. Тем не менее, еще раз подчеркнем, что такой утилитарныйподход не исключает экономической основы оценки и необходимости учетаправовогорежимаучастка,диктуемогопринципомединствасудьбыивыступающего одним из факторов, влияющих на цену.В аспекте сказанного, возможно, налоговой базой по налогам за обладаниекапиталом следовало бы признать не рыночную стоимость, являющуюся меновойстоимостью,посколькуналичиекапиталаникакнесвязаносегооборачиваемостью, а потребительскую стоимость, то есть стоимость объекта дляконкретного собственника безотносительно его отчуждения на рынке. Однакотакое решение, как минимум, будет несовместимо с применением методовмассовой оценки и требует более детального изучения с позиций экономики.Итак, подводя промежуточное резюме, можно заключить следующее.Правило п.
2 ст. 555 ГК РФ в свете проблемы определения раздельных стоимостейземельного участка и возведенной на нем постройки, а также действия принципаединства судьбы наполнилось новым имущественно-стоимостным содержанием,оно является уже не техническим положением, но проявлением неразрывнойправовой и функционально-субординационной взаимосвязи участка с постройкой.Отсутствие у застроенного участка изолированной рыночной стоимостикорреспондируетвыводуоботсутствииунегосамостоятельнойоборотоспособности и заставляет по-новому взглянуть на п. 2 ст.
555 ГК РФ, в томчисле, поставив под сомнение его диспозитивный характер. Отсутствие рыночнойстоимости, тем не менее, не препятствует определению кадастровой стоимостиПодробнее об этом мы поговорим в главе, посвященной вопросам экономического основания налогов нанедвижимость.7161застроенного участка, что обусловлено особыми целями ее установления. И хотярасчет в этом случае обставлен рядом фикций и предположений, при условии учетаправового режима участка, оценка будет иметь необходимую экономическуюоснову. В то же время применение действующих требований установлениякадастровой стоимости ведет к виртуализации объекта оценки и к нарушениюэкономической обоснованности кадастровой оценки.Система ГКО находится на этапе становления и пока выстраивается побольшей части без оглядки на особенности регулирования оборота и правовогорежима объектов недвижимости, что, как было отмечено, в ряде случаев приводиткполучениюнеобоснованныхрезультатов.Устранениеподобнойнесогласованности должно стать одним из важных направлений развития ГКО вдальнейшем.62Глава 3.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
