Диссертация (1151168), страница 7
Текст из файла (страница 7)
2 ст. 555 ГК РФприменяется в случаях, когда цена земельного участка в договоре не установлена). Поскольку в этом случае нормаоказывается лишенной своего содержания, буквальное толкование нельзя признать обоснованным.28Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма,Инфра-М, 2013. С. 298.29Гражданское право: учебник: в 3 томах / под ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частногоправа, 2012. Т.
2. С. 167.2735недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка». В то жевремя, если стороны договора не согласовали право, на котором передается частьземельного участка, необходимая для использования постройки, то к покупателюпереходило право собственности на эту часть30. Таким образом, п. 2 ст. 555 ГК РФподлежал применению, если стороны договора купли-продажи постройки несогласовали цену переходящих к покупателю прав на соответствующую частьземельного участка, и тем самым обеспечивал заключенность такого договора,поскольку цена этой части по умолчанию включалась в цену постройки.Со вступлением в силу Земельного кодекса РФ 29 октября 2001 года былзакреплен принцип единства судьбы, и появился запрет на изолированноеотчуждение постройки или земельного участка под ней, если они принадлежатодному лицу (п.
4 ст. 34). Нормы ст. 552 ГК РФ, в свою очередь, не были измененыи вступили в противоречие с введенным запретом. Это противоречие разрешалось«в пользу норм земельного законодательства, как специальных»31. Лишь в 2007году ст. 552 ГК РФ была приведена в соответствие с ЗК РФ, и теперь согласно п. 2данной статьи покупателю постройки передается право собственности и наземельный участок, занятый этой постройкой, если продавец выступаетсобственником обоих объектов. В результате ст. 552 ГК РФ стала рассматриватьсяв литературе как воплощающая принцип единства судьбы32.Таким образом, с 2001 года п.
2 ст. 555 ГК РФ применяется в случаях, когдастороны договора купли-продажи постройки не определили цену земельногоучастка под постройкой, и все так же обеспечивает заключенность данногодоговора, поскольку цена земельного участка по умолчанию включается в ценупостройки.Отметим, что согласно ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второйГражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок сземельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством, тоесть – Земельным кодексом РСФСР, а в последующем – ЗК РФ.31Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т.
/ под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп.М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3. С. 379.32Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий/ под ред. А.П. Сергеева. – М.: Проспект, 2012. С. 146 (автор главы – А.А. Павлов).3036Также она может применяться и там, где собственник постройки не являетсясобственником участка под ней, тогда в цену постройки по умолчанию будетвключаться и цена права, на котором собственник пользуется участком.
Допустим,что земельный участок используется собственником постройки на основаниидоговора аренды, тогда следует ли понимать п. 2 ст. 555 ГК РФ, как снимающий спокупателя, являющегося новым собственником постройки, обязанность повнесению арендной платы? Такое толкование было бы необоснованным, посколькуоно приводит к ущемлению прав собственника участка, не являющегося сторонойдоговора купли-продажи постройки.
Значит условие п. 2 ст. 555 ГК РФ следуетпонимать таким образом, что в цену договора купли-продажи постройкивключается цена права аренды как такового, то есть цена предоставления правааренды, в то время как арендная плата определяется по условиям договора арендымежду прежним собственником постройки и собственником участка. Если жеземельный участок принадлежал собственнику постройки на праве постоянного(бессрочного) пользования, то цена постройки включала цену этого права, хотя всилу диспозитивности нормы п. 2 ст.
555 ГК РФ стороны могли и обособить ценуправа постоянного (бессрочного) пользования. Означает ли это, что правопостоянного(бессрочного)пользованияучасткомвопрекизапретамнараспоряжение этим правом (п. 3 ст. 269 ГК РФ и п. 4 ст. 20 ЗК РФ в ранеедействовавшей редакции), приобретает рыночную стоимость? Этот вопрос крайневажен для нашего исследования, и мы обратимся к нему позднее несколько в иномракурсе.Вернемся к основаниям п. 2 ст. 555 ГК РФ, которые с учетом изложенноговидятся в заботе о сторонах, не согласовавших цену участка.
Чем обусловленподобный протекционизм законодателя? В 90-е годы его можно было объяснитьтем, что рынок прав на земельные участки только возник, поэтому там, где стороны«забывали» определить характер передаваемых прав на участок или их стоимость,законодатель восполнял недостаток их волеизъявления. Но сейчас, когда рынокнедвижимости развит, а часть вторая ГК РФ действует почти двадцать лет,объяснение п. 2 ст. 555 ГК РФ исключительно целями сохранения договора37выглядит неубедительно, особенно в свете существенного характера условий оцене по сделкам с недвижимостью.
Возможно, п. 2 ст. 555 ГК РФ следуетрассматривать как подтверждение того, что в современных условиях, когдаземельный участок всегда рассматривается в контексте тех инфраструктурныхобъектов, которые его окружают, его следует признать лишь характеристикойместоположения возведенных на нем объектов33. Иными словами, в обороте напервом месте всегда стоит постройка, в то время как земельному участку отводитсяроль принадлежности34.Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание илисооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором ононаходится,кприобретателюзданияилисооруженияпереходитправособственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением инеобходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В силуст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственнойрегистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение илидругое недвижимое имущество одновременно проводится государственнаярегистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый такимнедвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственникутакого недвижимого имущества на праве собственности.Системное толкование приведенных норм позволяет прийти к выводу, чтопередача постройки в собственность покупателя на основании договора куплипродажи недвижимости приводит к автоматическому приобретению покупателемправа собственности на земельный участок, на котором находится данная«Экономическая теория в целом признает, что когда мы говорим о стоимости прав на земельный участок, мыимеем в виду, прежде всего, влияние улучшений окружающей инфраструктуры: станций метро, дорог, школ,больниц, предприятий, парков, аттракционов и т.п.
Эти эффекты известны в экономической теории, как минимум, с20-х годов XX века (А.С.Пигу, Рональд Коуз) под названием externalities (внешние влияния). Каждое из такихулучшений связано не с оцениваемым земельным участком как таковым, а с координатой места расположенияземельного участка или оцениваемого строения среди городской инфраструктуры» - Мисовец В.Г. Земельныйучасток или место расположения? // Имущественные отношения в РФ.
2004. № 9. С. 60-66.34Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М.: Деловой двор, 2011. 184с. // СПС «Консультант плюс».3338недвижимость и который необходим для ее использования, независимо от того,выражена ли воля на отчуждение участка в договоре35.Такимобразом,сторонамдоговоракупли-продажинедвижимостидостаточно согласовать цену и характеристики постройки, поскольку переход правна участок происходит автоматически следом за переходом права на постройку.Будучи включенной в цену постройки, стоимость прав на земельный участок приего застройке «пропадает потому, что незастроенный земельный участок исчезаеткак объект самостоятельного оборота и далее его оборот становится зависимым отоборота улучшений»36.
Следовательно, объектом оборота служит постройка, в товремя как земельный участок предстает её нерасторжимой принадлежностью.Постройка принципиально не может существовать в отрыве от участка, ноотчуждение постройки достаточно для автоматического перехода прав на участок.Следует ли в таком случае отказать в признании за застроенным земельнымучастком самостоятельной рыночной стоимости?Земельныйучастокипостройкананемпризнаютсязакономсамостоятельными объектами права, поэтому продажа «единого объекта»представляет собой совместное отчуждение земельного участка и постройки, какотдельных объектов недвижимости.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
