Диссертация (1151168), страница 10
Текст из файла (страница 10)
Постройкаследует судьбе участка потому, что она предназначена для его обслуживания, а нев силу правового режима единого объекта. Таким образом, правило следования,установленное ЗК РФ, обнаруживает свои основы в общих положениях ст. 135 ГКРФ46. С учетом этого статус постройки как принадлежности участка выступает нетолько причиной, но и условием действия данного правила. Поэтому изменимранее предложенную формулировку: постройка следует судьбе участка лишьпостольку, поскольку она может быть признана его принадлежностью; и«экономическая точка зрения имеет здесь решающее значение»47.
Например, какуже было отмечено, подсобные постройки на участке сельскохозяйственногоназначениямогутбытьпризнаныегопринадлежностями,посколькупредназначены для обслуживания плодоносящих свойств земельного участка. Всвою очередь здание, расположенное на участке под застройку, таким качеством необладает, но, напротив, может быть признано главной вещью в отношении самогоучастка, поскольку последний функционально подчиняется зданию, служитпространственнойосновойдляразмещениязданиясоответствующегоПодробнее о таком признаке совокупности компонентов, составляющих главную вещь и принадлежность, какналичие между ними функциональной субординационной связи см.
Аверченко Н.Н. Правовой режим сложныхвещей: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. - СПб., 2005.46Данный тезис озвучивали и иные исследователи, не встраивая его, однако, в контекст ст. 555 ГК РФ ивоздерживаясь от последующих необходимых выводов: См. Баумова М.Г. Защита прав землепользователей иконцепция единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости // Проблемы защитысубъективных гражданских прав: сборник научных трудов / под ред. В.В. Бутнева; Ярославль, 2008. – Вып. 9. С.
38;Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.47Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. – Тула: Автограф, 2001. С. 143 Следует сделать оговорку, что самГ.Ф. Шершеневич считал постройки принадлежностями земли в силу их механического сочленения, независимо отхарактера их экономической связи; кроме того, само понимание главных вещей и принадлежностей, предложенноеГ.Ф.
Шершеневичем несколько отличается от современного. Однако мы посчитали необходимым привести егоцитату, поскольку взяли за основу предложенную им идею о том, что признание или непризнание одних и тех жевещей принадлежностями зависит от характера экономической связи с главной вещью.4547назначения48. Если в первом случае постройка служит целям реализацииэкономической полезности участка, то во втором – участок служит целямреализацииэкономическойполезностипостройки.Сообразноэтомудифференцированно будет решаться вопрос о судьбе сделки, заключенной вотношении только земельного участка.
В первом случае в силу системноготолкования ст. 1 ЗК РФ и ст. 135 ГК РФ, сделка будет действительна, а вместе справами на участок автоматически перейдут и права на расположенные на немпостройки, а во втором сделка будет признана ничтожной, поскольку не будетдействовать правило следования, а «разрыв» единого объекта недвижимостинедопустим в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ.В контексте ст. 135 ГК РФ следует воспринимать и зеркальное правилоследования земельного участка судьбе постройки, вытекающее из ст.ст.
273 и 552ГК РФ. Земельный участок следует судьбе постройки только там и тогда, где икогда он может быть признан принадлежностью этой постройки. Помимо ужеприведенных рассуждений, которые в равной степени применимы и к данномуправилу, косвенным подтверждением сделанного вывода может стать буквальныйтекст норм ст.ст. 273 и 552 ГК РФ, поскольку земельный участок характеризуетсяв них как «необходимый для использования» постройки.Также и п.
2 ст. 555 ГК РФ о включении цены земельного участка в составцены постройки выступает проявлением ст. 135 ГК РФ для случаев, когда участокможет быть признан принадлежностью постройки. Однако подчеркнем, что вотличие от ст. 135 ГК РФ, норма п. 2 ст. 555 ГК РФ с учетом правового режимаединого объекта, по своему характеру (но не по своему буквальному тексту)является императивной. В этом смысле находит свое подтверждение ранеесделанный вывод о том, что основой п.
2 ст. 555 ГК РФ служит правовая ифункционально-субординационная взаимосвязь участка с постройкой.Сходные идеи о возможности признания земельного участка как главной вещью, так и принадлежностью, взависимости от его назначения высказывались и иными авторами: См. Святецкая Т.К. К вопросу о принципахземельного законодательства / Материалы юбилейной научно-практической конференции, посвященной 45-летиюнепрерывного юридического образования в ДВГУ: «Проблемы укрепления государственности и обеспеченияверховенства закона».
Владивосток: Изд-во ДВГУ. 2003 г. С. 275-277.4848Таким образом, принцип единства судьбы земельного участка и постройкина нем находит свое выражение не только в правовом режиме единства двухуказанных объектов, но и в принципе взаимоследования судеб земельного участкаи постройки на нем, собственник которых совпадает. Согласно последнемупринципу земельный участок следует судьбе постройки, а постройка следуетсудьбе участка, но лишь постольку, поскольку первый в паре являетсяпринадлежностьювтороговаспектеихфункционально-экономическойвзаимосвязи.Заметим, что в отечественной литературе большинство авторов занимаютпозиции, согласно которым земельный участок может быть признан либо главнойвещью в отношении постройки, либо её принадлежностью, но не меняет своегостатуса от случая к случаю49.
Однако с этим нельзя согласиться. Самфункционально-экономическийхарактерсвязимеждуглавнойвещьюипринадлежностью указывает на то, что соотношение в паре главная вещь принадлежность может меняться, если вещи допускают использование по разнымназначениям. И в паре земельный участок - постройка это свойство проявляется всилу особых качеств участка, являющегося и природным ресурсом, ипространственной основой для размещения прочих объектов.§ 2.Проблема изолированной стоимости застроенного земельного участка вконтексте его места в гражданском оборотеНо вернемся к вопросам рыночной стоимости застроенного участка, которыеостались открытыми. Мы остановились на том, что в ситуации, когда земельныйучасток и возведенная на нем постройка принадлежат одному лицу объектомоборота следует признать нераздельную совокупность двух указанных объектов,условно именуемую единым объектом.Анализ основных подходов см.
Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. М.: Статут, 2011. С. 2853, Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.4949Поскольку предметом отчуждения может служить лишь единый объект,характеристики которого в обороте отличаются от суммы характеристик в оборотеего отдельно взятых составляющих, рыночной стоимостью по смыслу Закона обоценочной деятельности обладает лишь сам единый объект, но не составляющиеего постройка и земельный участок.Такой подход, казалось бы, приводит нас к выводу, что рыночная стоимостьземельных участков, являющихся частью единого объекта, не существует, а потомусведения о кадастровой стоимости подобных участков подлежат исключению изкадастра как недостоверные, соответственно, пропадает и налоговая база поземельному налогу в отношении этих участков.
В результате в неравномположенииоказываютсясобственникиземельныхучастков,являющиесяодновременно собственниками построек на этих участках и не являющиесятаковыми. Но не будем делать поспешных выводов и более пристальнопроанализируем феномен рыночной стоимости.В современных условиях рыночная стоимость зачастую устанавливается недля совершения сделки с объектом оценки, а в иных целях. Например, рыночнаястоимость может устанавливаться для определения размера причиненных убытковв случае уничтожения уникальной вещи, составляющей объект оценки. Или же дляцелей вообще не связанных с гражданским оборотом: для установления размераштрафа за административное правонарушение (ст.
27.11 КоАП РФ), штрафа зауголовное преступление (ст. 46 УК РФ), условий криминализации деяния (прим. 2к ст. 226.1 УК РФ) или применения квалифицированного состава преступления(прим. к ст.159.1 УК РФ) и т.д. Причем в некоторых случаях определениюподлежитрыночнаястоимостьвещей,изъятыхизоборота,например,контрафактных экземпляров произведений или фонограмм (прим. к ст.
146 УК РФ).Здесь рыночная стоимость рассматривается уже не как внешняя характеристикаобъекта оценки в обороте, то есть возникающая только при наличии третьих лиц,готовых и имеющих право приобрести данный объект, а как внутренняяхарактеристика, имманентно присущая любым результатам человеческого труда иограниченным природным ресурсам. Категория рыночной стоимости частично50отрывается от ограничений оборота, существующих в правовой надстройке,глубже уходя в область чисто экономических отношений, коим по их собственнойприроде чужды данные ограничения.Так, в рамках одного из арбитражных дел судами рассматривался вопрос оправомерности установления рыночной стоимости самовольной постройки,распоряжение которой в силу ограничений закона невозможно (п.
2 ст. 222 ГК РФ).Как указала коллегия судей ВАС РФ, «определение рыночной стоимости этогообъекта было необходимо для возмещения убытков заинтересованным лицам, тоесть в целях защиты их прав. При указанных обстоятельствах проведение такойоценки, явившейся одним из доказательств по делу, не противоречит закону и ненарушает чьих-либо прав»50.Такимобразом,сучетомконкретныхцелейоценкидопускаетсяустановление рыночной стоимости даже необоротоспособных объектов, если этоне приводит к ограничению прав частных лиц, или такое ограничение отвечаетконституционным требованиям обоснованности и соразмерности.
Однакоопределить рыночную стоимость самого объекта, изъятого из оборота,невозможно, поскольку даже в случае получения по результатам оценки некойитоговой величины (например, с помощью затратного подхода), эта величина, попонятным причинам, не может быть признана ценой, по которой объект можетбыть отчужден на открытом рынке51.
Оценка в такой ситуации может бытьоснована только на фикции оборотоспособности объекта оценки. Иными словами,установлению подлежит рыночная стоимость не самого объекта, изъятого изоборота, а его оборотоспособного образа. Открытым остается вопрос о том,насколько полученная на основе фикции величина будет отвечать первоначальнымцелям оценки.Выдвинемпредположение,чтоустановлениерыночнойстоимостиземельного участка в отрыве от возведенных на нем построек, осуществляемое неОпределение ВАС РФ от 05.03.2014 по делу № А38-4056/2012.Заметим, что в соответствии с п.
4 ФСО № 4 в ходе ГКО кадастровая стоимость определяется как для объектовнедвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограниченили отсутствует.505151в целях совершения сделок, а для установления кадастровой стоимости, возможнои основывается на фикции самостоятельной оборотоспособности такого участка.Аргументом в пользу такого предположения служит п. 1.3 Методических указанийо ГКО, в соответствии с которым кадастровая стоимость определяется независимоот ограничений на распоряжение объектом недвижимости.
Попробуем оценить, каквведение подобной фикции отражается на получаемых результатах, и насколькоэти результаты будут соответствовать целям кадастровой оценки.Применяемые методы массовой оценки не всегда позволяют в полной мереучесть индивидуальные характеристики объектов оценки, в том числе правовойрежим конкретного земельного участка, который оказывается в неразрывной связис находящимися на нем постройками. Поэтому далее мы будем основываться нарезультатах индивидуальной оценки, которая осуществляется при оспариваниирезультатов определения кадастровой стоимости, а также в исключительныхслучаях – в ходе ГКО.Закон об оценочной деятельности и Закон о ГКО не содержат каких-либоспециальных норм, регулирующих установление рыночной стоимости объектовнедвижимости в целях внесения её в кадастр, что позволяет предположитьнеобходимостьпримененияобщихправил.СогласноМетодическимрекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков (утв.Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р) для оценки стоимостизастроенных земельных участков могут применяться следующие методы:1.Метод сравнения продаж – основывается на анализе информации оценах сделок с аналогичными застроенными земельными участками.2.Метод выделения – предполагает определение совокупной ценыединого объекта недвижимости (методом сравнения продаж) и вычитание из неёстоимости воспроизводства или замещения возведенных построек.3.Методраспределения–такжеосновываетсянаопределениисовокупной цены единого объекта недвижимости (методом сравнения продаж) иприменении заранее известного процентного соотношения рыночной стоимостиземельного участка к рыночной стоимости единого объекта недвижимости.524.Метод капитализации земельной ренты – предполагает делениепотенциально приносимой участком земельной ренты на коэффициент среднегосоотношения между приносимой аналогичными участками земельной рентой и ихрыночной стоимостью.5.Метод остатка – основывается на данных о стоимости воспроизводстваили замещения построек и величине чистого операционного дохода от единогообъекта недвижимости.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
