Диссертация (1151168), страница 13
Текст из файла (страница 13)
Функция суда по делам об оспаривании результатовоценкиПроблема оспаривания результатов определения кадастровой стоимости помотиву ее несоответствия рыночной долгое время была ключевой дляналогоплательщиков.В связи со «сложностью стоявших перед законодателем задач в условияхнесформированного рынка земли в Российской Федерации»72, а также рынканедвижимости в целом, действующее правовое регулирование закрепляетприменение в ходе ГКО, главным образом, методов массовой оценки. Массоваяоценка имманентно предполагает игнорирование ряда индивидуальных признаковобъекта недвижимости и смещение акцентов исследования на типовыехарактеристики объекта: площадь, вид разрешенного использования, район городаи др. В результате утвержденная кадастровая стоимость зачастую отличается отуровня рыночной стоимости объекта оценки.
Если кадастровая стоимостьоказывается завышенной, у частных лиц возникает заинтересованность в еёснижении до размера рыночной для снижения объема налогового бремени.Ранее в законе отсутствовал механизм корректировки кадастровойстоимости. Налогоплательщики пытались оспорить сами акты об утверждениирезультатов определения кадастровой стоимости, однако суды отказывали вудовлетворении таких заявлений, поскольку при несоответствии кадастровойстоимости размеру рыночной, тем не менее отсутствовали формальные основаниядля признания акта незаконным73.В поворотном Постановлении Президиума по делу ООО «Аверс» ВысшийАрбитражный Суд РФ (далее – ВАС РФ) пришел к выводу, что «установлениесудом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием дляобязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новойОпределение Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 № 275-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобыгражданина Баженова Вячеслава Валентиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 3 статьи 66Земельного кодекса Российской Федерации».73Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2012 № 4-АПГ12-11.7263кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с моментавступления в силу судебного акта»74.Позднее в Закон об оценочной деятельности была включена ст.
24.19,положения которой регулируют рассмотрение споров о результатах определениякадастровой стоимости. В действующей редакции данная статья имеет номер 24.18и вместе со ст. 248 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАСРФ) предусматривает два основания для пересмотра результатов определениякадастровой стоимости:недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованныхпри определении его кадастровой стоимости;установление в отношении объекта недвижимости его рыночнойстоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастроваястоимость.Размер кадастровой стоимости может быть оспорен в суде и в комиссии порассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее –Комиссия). Причем для юридических лиц обращение в Комиссию выступаетобязательным досудебным порядком урегулирования спора75, хотя оно перестанетбыть таковым при оспаривании по правилам Закона о ГКО (ст.
22). Порядокрассмотрения спора Комиссией регулируется самой ст. 24.18 Закона об оценочнойдеятельности, а судом – главой 25 КАС РФ.Таким образом, на настоящий момент правообладатель, не согласный сустановленным размером кадастровой стоимости своего объекта недвижимости,вправе обратиться в суд с иском об установлении рыночной стоимости данногообъекта для приведения кадастровой в соответствие с последней. Причем согласносложившемусяподходусудов,берущемусвоюосновувупомянутомПостановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А274849/2010, достоверность кадастровой стоимости предметом оспаривания вПостановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010.Пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающихпри рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектовнедвижимости».747564подобных делах не является.
Подчеркнем – в деле, возбужденном именно попричине несогласия лица с результатом оценки, достоверность этого результатавыпадает за пределы предмета исследования. Однако если суд не проверяетдостоверность оспариваемого результата, и, следовательно, не разрешает спор поповоду оценки, то в чем же состоит его функция? Данная проблема наиболеепроявлена в делах об оспаривании кадастровой стоимости, однако, как станетвидно из дальнейшего изложения, она имеет под собой глубокую основу ивозникает также и в прочих делах об оспаривании результатов оценки.Нам неизвестно, чтобы кто-то ранее ставил вопрос о функции суда вподобном контексте, поэтому для ответа на поставленный вопрос начнем с самогоначала и разберемся с тем, что представляет собой рыночная стоимость и каковыкритерии достоверности отчета об оценке рыночной стоимости.Рыночная стоимость всегда является условной величиной, посколькупредставляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки76.Причем достоверность этого суждения в силу ст.
12 Закона об оценочнойдеятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведенияоценки, что не может гарантировать получение разными независимымиоценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и тогоже объекта. Как и всякий профессионал, оценщик имеет определенную свободуусмотрения, наличие которой является условием для эффективного выполненияоценки. Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональномопыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценкеприменимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения,выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта и т.п.
В этихусловиях получение двумя оценщиками равных значений рыночной стоимости,если и возможно, то в порядке исключения, вызванного специфическимирыночными условиями или простой случайностью. Поэтому не может бытьединственно правильной или «фактической» рыночной стоимости, по сравнению с76Пункт 3 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».65которой все прочие значения, отраженные в отчетах об оценке, будутнедостоверными.
Достоверной согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельностидолжна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена вустановленном порядке. Иными словами, соблюдение надлежащего процессаоценки гарантирует получение достоверного результата, причем достоверныхрезультатов в отношении одного объекта оценки может быть несколько (даже приидентичной дате оценки)77. Оценка же достоверности полученного результата вотрыве от процесса имеет весьма небольшой потенциал, поскольку ограниченыобъективные критерии для оценки или сравнения.
Чем более развитым ипрозрачным является рынок соответствующих объектов недвижимости, темменьше будет разброс между достоверными оценками, однако в подавляющембольшинстве случае этот разброс будет присутствовать. Иными словами, рыночнаястоимость как абсолютная величина может быть лишь целью, но не конкретнымзначением.В свете сказанного следует задуматься, может ли установление инымнезависимымоценщикомрыночнойстоимостиконкретногообъектанедвижимости, отличной от стоимости, указанной в отчете, свидетельствовать онедостоверности отчета в части этой стоимости? Согласно позиции ВАС РФ «дляпроверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайствулица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может бытьназначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки»78.
Однако самапо себе независимая оценка, проведенная в ходе судебного разбирательства, можетпривести лишь к получению альтернативной величины рыночной стоимостиКак отмечают специалисты в области оценки «статистическая природа процесса формирования стоимости вусловиях рынка определяет случайный характер ее значений, зависящих от влияния случайных факторов. Описаниестоимости как случайной величины соответствует закону распределения, который указывает вероятность появлениякаждого ее значения, т. е. стоимость по своей природе находится в интервале значений.
Однако для практическихцелей требуется указать одно (точечное) значение, поэтому с научной точки зрения имеется системное противоречиемежду стохастическим (распределенным) характером стоимости и детерминированным (однозначным) описаниемпараметров определения стоимости для сделок, регулируемых гражданским законодательством и иными отраслямизаконодательства (уголовное, налоговое, таможенное и др.)» (Бастрыкин В.В., Болотских В.В. Практика оценкизастроенных земельных участков производственного назначения // Имущественные отношения в РоссийскойФедерации.
2012. № 11. С. 82).78Пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражнымисудами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».7766объекта оценки, но ничего не говорит о том, допустил ли оценщик приизготовлении первоначального отчета нарушения установленных требований, тоесть не позволяет судить собственно об условиях достоверности этого отчета. Дляэтих целей Законом об оценочной деятельности введена особая разновидностьэкспертизы – экспертиза отчета независимого оценщика (ст.
17.1), которая всоответствии с Федеральным стандартом оценки № 5 (Виды экспертизы, порядокее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения(ФСО № 5) может быть двух видов:1.Нормативно-методическая – её предметом выступает проверкасоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации обоценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочнойдеятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченногофедерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовомурегулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочнойдеятельности.2.Стоимостная79–помимопроверкиотчетанасоответствиеустановленным требованиям, предметом этой экспертизы выступает такжеподтверждение стоимости объекта оценки, указанной в отчете.Причем, если предметом экспертизы служит отчет об определении рыночнойстоимости, то экспертиза отчета может быть только стоимостной.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
