Диссертация (1151168), страница 8
Текст из файла (страница 8)
Причем норма п. 2 ст. 555 ГК РФсконструирована как диспозитивная, значит стороны могут согласовать в договорецену каждого из этих объектов в отдельности. Таким образом, земельный участокотчуждается хоть и совместно с постройкой, но по своей индивидуальнойрыночной цене, наличие которой позволяет предположить существование и егорыночной стоимости. С другой стороны, будет ли выделенная цена участка иметьПостановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.08.2014 по делу № А31-4073/2013;Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 по делу № А55-23231/2012; Постановление ФАСУральского округа от 10.12.2012 по делу № А76-23131/2010.Особый интерес представляет то, что суды удовлетворяют иски о признании права собственности на земельныйучасток, следовательно, данное право считается принадлежащим покупателю независимо от содержания записи вЕГРП.36Мисовец В.Г. Там же.3539самостоятельное правовое значение37, или же она останется арифметическойсоставляющей цены постройки?Проведем аналогию с еще одним случаем действия принципа единствасудьбы.
В случае покупки жилого помещения к приобретателю, помимо прав наквартиру переходят неразрывно следующие за ними доля в праве общей долевойсобственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе наземельный участок под домом) (ст. 37 Жилищного кодекса РФ) и доля в праве наденежные средства, находящиеся на специальном счете (ст. 36.1 Жилищногокодекса РФ). Стороны договора купли-продажи жилого помещения могутобособить в договоре цену самой квартиры и, например, стоимость передаваемойпо договору доли в праве на общее имущество дома. Однако будет ли это означать,что доля в праве на общее имущество дома имеет самостоятельную рыночнуюстоимость? Нет, поскольку она не может быть отчуждена отдельно от квартиры ивсегда следует за правом собственности на жилое помещение. Поэтомуэкономическая полезность данной доли оказывается составляющей экономическойполезности квартиры, а объектом оборота остается именно квартира, права накоторую находятся в нерасторжимом единстве с долей в праве на общее имуществодома и долей в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.Точно также и цена земельного участка, пусть даже выделенная в договорекупли-продажи постройки, останется составляющей цены постройки и не можетслужить признаком наличия у земельного участка самостоятельной рыночнойстоимости.Заметим, что Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, аналогичной п.
2 ст.555 ГК РФ, однако не вызывает сомнений, что цена квартиры по договоруимманентно включает в себя и цену следующей за ней доли в праве на общееимущество в многоквартирном доме, поскольку это обусловлено жесткой правовой(п.п. 3 и 6 ст. 36.1 и п. 2 ст. 37 ЖК РФ) и функциональной взаимосвязью междуОговоримся, что сейчас мы не принимаем во внимание значение цены земельного участка в налоговом аспекте(пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ), поскольку предметом нашего рассмотрения является частноправовойоборот недвижимости.3740ними. Представляется, что та же взаимосвязь лежит и в основе п.
2 ст. 555 ГК РФ.Это заставляет усомниться в его диспозитивном характере. Диспозитивностьданного положения, возможно, была оправдана до введения принципа единствасудьбы, когда участок и постройка на нем могли отчуждаться независимо друг отдруга. Однако с появлением ЗК РФ и «привязкой» участка к постройке в случае ихпринадлежности одному лицу, выделение цены участка в договоре о продажепостройки уже лишено правового значения. Поэтому положение п. 2 ст. 555 ГК РФ,продолжая быть диспозитивным по своему буквальному тексту, перестало бытьтаковым, оказавшись в системной взаимосвязи со ст.ст. 1 и 35 ЗК РФ, а также ст.ст.273 и 552 ГК РФ в их действующей редакции.В отличие от ситуации с долей в праве на общее имуществомногоквартирного дома, в отношении земельного участка и возведенной на немпостройки вывод об отсутствии у участка самостоятельной рыночной стоимости неявляется столь очевидным, поскольку в обороте допустимы случаи, когда права наземельный участок принадлежат не собственнику постройки, а третьему лицу, врезультате чего ограничения п.
4 ст. 34 ЗК РФ не применяются. Тогда возможноизолированное отчуждение земельного участка, и появляются основания говоритьо его самостоятельной рыночной стоимости. Однако данное обстоятельство неменяет вывод для ситуации принадлежности участка и постройки одному и томуже лицу, поскольку здесь правовой режим участка будет совершенно иным. Крометого, следует учитывать, что в случае изолированной продажи участка, онотчуждается не для целей использования постройки, а наоборот – для целей, несвязанных с использованием постройки; то есть экономическая полезность участкапротивопоставлена экономической полезности постройки, что существеннымобразом отражается на оценке его стоимости.
Подробнее об этом мы поговоримдалее.Проверим работоспособность тезиса о том, что объектом оборота всегдаявляется постройка, на примере иных ситуаций. Допустим, что земельный участокиспользуется крайне неэффективно и возведенная на нем постройка необеспечивает его максимальную продуктивность, например, в зоне многоэтажной41коммерческой недвижимости на участке располагается одноэтажный жилой дом,имеющийбольшуюстепеньизноса.Согласноэкономическойтеориипотенциальный покупатель будет учитывать имеющуюся постройку лишь васпекте затрат на ее снос, все его внимание будет сосредоточено на земельномучастке, как площадке для будущего строительства. С учетом затрат на сноспостройки рыночная стоимость такого земельного участка будет ниже стоимостианалогичного участка свободного от построек38.В подобной ситуации было бы надуманным утверждать, что объектомоборота является постройка, которую покупатель хочет снести, а не участок,который покупатель хочет использовать.
Отсутствуют основания и дляприменения п. 2 ст. 555 ГК РФ, поскольку в глазах потенциального покупателяпостройка не занимает функционально главенствующего положения. Покупатель ижелал бы купить участок свободным от постройки, однако в силу ст. 35 ЗК РФвынужден приобрести права и на нее, в том числе, чтобы иметь законные основаниядля сноса.
Уже в свою очередь стоимость постройки оказывается составляющейстоимости участка, причем имеющей отрицательную величину, выражающуюся всумме затрат на снос объекта. В то же время эту отрицательную величину нельзяназвать рыночной стоимостью постройки, поскольку рыночная стоимость неможет принимать отрицательных значений39.Выходит, что объектом оборота является то постройка, то земельныйучасток, в зависимости от того, какой из этих объектов следует признатьпринадлежностью другого, то есть использование какого из объектов являетсяпервичным. Если на земле сельскохозяйственного назначения расположенаОценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. – М.:ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.
С. 432; Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / под. ред. М.А.Федотовой. – М.: КНОРУС, 2007. С. 132.39Поскольку рыночная стоимость является выражением меновой стоимости, то есть это цена, по которой объектможет быть отчужден, она не может иметь отрицательное значение. См. Галасюк В., Галасюк В. Может ли рыночнаяилиликвидационнаястоимостьобъектаоценкибытьотрицательной?[http://www.galasyuk.com.ua/downloads/publications/negval.pdf]; Щепотьев А.В. Экономико-правовые основывозникновения отрицательной величины стоимости имущества // Право и экономика. 2011.
№ 1. С. 14 - 17.В то же время, следует отметить, что в литературе встречаются и обратная позиции, сторонники которой говорят посуществу не о рыночной стоимости (меновой), а о потребительской стоимости, то есть стоимости объекта дляконкретного собственника безотносительно его отчуждения на рынке. Потребительская стоимость, действительно,может быть отрицательной.3842подсобная постройка, то объектом оборота является участок, а постройкавыступает принадлежностью, так как она обслуживает использование участка посельскохозяйственному назначению.
Если же земельный участок имеет своимназначением размещение на нем постройки, а возведенная постройка соответствуетпризнаку наиболее эффективного использования, то объектом оборота оказываетсяуже постройка, а земельный участок – принадлежностью.Однако данный итоговый вывод вызывает серьезные сомнения, посколькупредполагает зависимость объекта оборота от характера использования земельногоучастка и возведенной на нем постройки. К объектам оборота можно отнести теобъекты гражданских прав, которыми (правами на которые) можно распорядиться,а для целей нашего исследования – в отношении которых можно совершитьотчуждение. Ни характер использования земельного участка, ни назначениевозведенной на нем постройки не видоизменяют действие принципа единствасудьбы, определяющего режим оборота застроенного земельного участка.Все приведенные ранее случаи предполагают совместное отчуждениеземельного участка и постройки и переход права собственности на земельныйучасток и постройку на основании договора купли-продажи, заключенного междупокупателем и продавцом.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
