Диссертация (1150986), страница 30
Текст из файла (страница 30)
За первую половину 2013 года[148], по данным информационного агентства «РИА-Новости», описано 23случая частичного обрушения жилых домов в РФ (обрушение стен,перекрытий, балконов, крыш). По словам Л.М. Каплана, несмотря на наличиефактов обрушения зданий, из денежных средств, аккумулированных вкомпенсационных фондах РФ (на конец 2012 года этот показатель приблизилсяк 42,3 млрд. руб.) выплат не производилось. Это свидетельство серьезногонарушенияправсобственностиинесовершенствагосударственногорегулирования рынка жилья.Можно выделить следующие проблемы, связанные с качеством объектовжилой недвижимости: отсутствие хорошо проработанной нормативной базы, т.к. действующийФедеральный закон «О техническом регулировании» несовершенен,необходимо регулярно проводить работы по актуализации СНиПов иГОСТов; недоработанность архитектурных проектов и недостаточное соблюдениетребованийГОСТов(илиТУприизготовлениистроительных165материалов, а также нарушение условий их хранения и эксплуатации) иСНиПов (при проведении строительно-монтажных работ) в связи снизкой квалификацией рабочей силы [37], а также недобросовестностьюи безответственностью застройщика; низкие темпы развития института негосударственной экспертизы в связисо сложностью получения разрешения Росаккредитации; применение устаревших технологий и материалов при возведении зданий,поскольку заказчика уже на этапе проектирования интересует в первуюочередь дешевизна проекта.В советское время для решения социальной проблемы обеспечениянаселения относительно дешевым собственным жильем, реализовывалисьпрограммы строительства многоквартирных жилых домов типовых серий(панельные, блочные, кирпичные).
Постепенно назревает проблема их износа инеобходимости обеспечения населения современным качественным жильем.Так, первый каркасно-панельный четырёхэтажный жилой дом в СССР былпостроен в г. Москве на 5-й ул. Соколинной горы в 1948 году [116], тогдаруководством страны была поставлена задача по созданию максимальнодешевогопроектакоммунального)жилыхзаселения.домовсвозможностьюПреимуществомтакогопосемейногожилья(неявляетсяотносительная дешевизна его строительства и социальная доступность. Срединаиболее серьезных недостатков данного типа жилых домов выделяют: сравнительно низкий срок эксплуатации (у панельных домов 1950-1970гг. постройки заявленный срок эксплуатации составляет 50 лет, укрупнопанельных домов 1965-1980 гг.
– 100 лет), объясняется тем, чтоусадкадомапроисходитнеравномерно,авследствиеэтогоипреждевременное старение дома. Так, в Европейских странах закладныеэлементы выполняются из нержавеющей стали, однако в Россииприменение такой технологии неминуемо приведет к удорожанию всегопроекта;166 панельные дома требуют проведения работ по повышению уровнякомфортности и энергоэффективности, как это было сделано в ВосточнойГермании: замена покрытия крыши (как правило, у панельных домов онибесчердачные), утепление технического этажа, перекрытий подвала,фасадов с декоративным оформлением здания, санация подъездов,балконов, подвальных помещений; замена инженерных коммуникаций,замена лифта или монтаж лифта с наружной части здания при егоотсутствии,установкаквартирныхиколлективныхсчетчиковпотребления воды и газа, замена окон с решением задачи проветриванияи рекуперации, замена радиаторов с установкой на них термостатов итеплосчетчиков, обустройство придомовой территории и др.Поэтому доля панельных домов на современном рынке новостроек непревышает 5%; в то время как на вторичном рынке Москвы она превышает 45%[116].Одним из способов решения проблемы замены физически и моральноустаревшего жилого фонда является проведение процессов реновациисуществующих жилых и производственных районов.
Достоинством этойсистемы является то, что она позволяет осуществлять строительство в границахсуществующих населенных пунктов. Это приемлемо, если не наблюдаетсяестественный прирост населения. В качестве примера процессов реновацииможно привести опыт г. Москвы, где с 2004 года реализуется программа помодернизации пятиэтажных жилых домов за счет средств бюджета, а к 2015году в Москве, согласно программе «Жилище», не должно остаться ни однойпятиэтажки периода индустриального домостроения.
В Москве применяетсяопыт реконструкции жилищного фонда по немецким технологиям При этомстоимость затрат по санации оказалась в два раза ниже затрат, которыенеобходимо было бы понести при переселении жителей во вновь построенныедома. Однако, по заявлениям организаторов модернизации, 80% возникшихорганизационных вопросов было связано с улаживанием проблем с жителями:167приходилось разрешать возникающие конфликты и материальные претензии[79].В настоящее время на государственном уровне проблему ветшанияобъектов жилой недвижимости решают путем финансирования капитальногоремонта через фонд реформирования ЖКХ, что чаще всего заканчиваетсятолько лишь заменой инженерных коммуникаций и ремонтом крыши, что нерешает в полном объеме вопросы энергосбережения.
Поскольку денежныесредствапередаютсятолькодомоуправляющимкомпаниям,участиенепосредственных собственников жилых помещений сводится лишь кформальности, что является серьезной проблемой.Проблема качества жилья возникает и при строительстве новых объектовжилой недвижимости. С одной стороны, российские строительные нормыявляются более жесткими, по сравнению с европейскими. С другой стороны, вРФ слабо развита система контроля качества: строительный надзор фактическиосуществляет только конечный контроль, саморегулируемые организации позакону мало за что отвечают в вопросах управления качеством (как правило,они выдают допуски на отдельные виды работ).
Основными нарушениями,допускаемымистроительнымистроительно-монтажныхработкомпаниями, являются:инарушениенизкоеисполнениякачествопроектнойдокументации. По свидетельствам специалистов, типовыми нарушениями дляпанельногодомостроенияпризнаютсяпозднеевыполнениеработпоантикоррозийной защите стыковых панелей и замоноличиванию стыков.
Длямонолитногодомостроенияхарактерны:низкоекачествобетонныхконструкций, непровибрированный бетон, отклонение от проекта.Об изменении уровня качества жизни населения можно судить исходя изизменений показателей благоустройства объектов жилой недвижимости в РФ(рис. 3.2).По нашему мнению, одним из важных факторов, влияющих на качествотовара строительной компании, должна являться солидарная ответственностьвнутри СРО за деятельность каждой строительной компании. Регулирование168качества объектов жилой недвижимости со стороны государства необходимо винтересах общественной безопасности, поэтому необходимо применятьколичественную(квалиметрическую)оценкукачествапринимаемыхвэксплуатацию объектов жилой недвижимости, а также важно сохранитьсистему государственного строительного надзора.
Нужна более строгаяобъективнаянезависимаяэкспертизанетолькопривводедомоввэксплуатацию, но и на основных этапах строительно-монтажных работ,влияющих на качество проекта.Рис. 3.2. Благоустройство жилищного фонда РФ (на конец года, в процентах)[составлено на основе данных: 206]Для этого строительным компаниям необходимо внедрение новыхкомплексных информационно-технологических решений, позволяющих: вопервых, обеспечивать координацию работы с учетом большого количестварегулирующих требований и удаленности отдельных объектов; во-вторых,169обеспечивать централизованный контроль за качеством, в т.ч. оперативнореагировать на выявленные отклонения, их своевременно устранять, иинформировать об этом заказчика, тем самым повышая его удовлетворенностьполученным благом.
Однако это пока слабо реализуется не столько из-завысокойстоимостиинформационныхтехнологий,сколькоиз-занедостаточного уровня зрелости самих строительных фирм. Учитывая такуюособенность строительного процесса, как участие заказчика в контролекачества на всех его этапах, нами предлагается внедрение информационнотехнологических решений, позволяющих не только заказчику, но и каждомудольщику (в т.ч.
потенциальному покупателю – будущему собственнику)поэтапнодетальноотслеживатьвесьстроительныйпроцесс.Участиедольщиков (или их объединений) в оценке качества жилья позволит частичнопреодолеть проблему информационной асимметрии на рынке первичногожилья, уменьшить возможность оппортунизма со стороны производителя,обеспечить защиту прав потребителей. Для производителя это, аналогичногосударственной сертификации и стандартизации, создает эффект доверия,дополнительного престижа и выступает в качестве особого конкурентногопреимущества. В целом предложенное нововведение положительно повлияетна улучшение качества товара на рынке жилой недвижимости.Кроме того, для решения проблем энергосбережения и повышенияэнергоэфективности необходимо применение инновационных материалов итехнологий в строительстве объектов жилой недвижимости.На наш взгляд, оценку качества объектов жилой недвижимости нельзяотделять от оценки развитости внешней среды – городской (сельской)инфраструктуры.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
