Диссертация (1150986), страница 34
Текст из файла (страница 34)
Несмотря на интенсивное развитие ипотечногокредитования в РФ, мировой финансово-экономический кризис показалнедостатки в существующей системе жилищного кредитования: на моментначала кризиса в ней отсутствовали механизмы поддержки ипотечныхзаемщиков, испытывающих временные трудности по обслуживанию взятых насебя долгосрочных финансовых обязательств.Кроме развития ипотеки, существуют и альтернативные способыобеспечения населения жильем.
Так, В.М. Полтерович и О.Ю. Старков в своейработе «Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблематрансплантации институтов» исследовали проблемы формирования ипотеки вдогоняющих экономиках на основе теории трансплантации (импорта)институтов из одной экономической среды в другую [131]. На основе анализаинститутов жилищного кредитования за два века, а также опыта становленияипотеки в странах Восточной Европы (Словакии, Чехии и Венгрии), с учетомрасчетов по математической модели на российских данных, учеными была188доказана целесообразность внедрения в РФ строительно-сберегательных касс(ССК) на стадии становления ипотечного рынка.
По мнению В.М. Полтеровича,«шоковый» метод институционального заимствования был для России иПольши ошибочным, формирование ипотечного рынка необходимо начинать ссоздания простых институтов (кооперативов и ССК) для надежных заемщиковс невысокими доходами, при этом ипотечные банки могут выдавать жилищныекредиты состоятельным гражданам. По мнению ученых, реализация данногопроекта повысит эффективность государственных жилищных субсидий, будетспособствовать совершенствованию сберегательного и долгового поведения иформированию эффективного кредитного рынка во всей экономике.Однако, на наш взгляд, наиболее применим для РФ канадский опытспециализированных государственных программ, поддерживающих ипотечноекредитование, включающих:1.
Программу налоговых льгот – Home Buyers’ Plan (HBP), котораяпозволяет использовать до 25 тыс. дол. в год с его с егозарегистрированного пенсионного счета (registered retirement savingsplan – RRSPs) на покупку или строительство жилья [121], при этомданные средства не считаются доходом налогоплательщика, аследовательно, не облагаются налогами. Однако, налогоплательщикобязан возвращать все или часть денежных средств на свойпенсионный счет в течение 15 лет ежегодно, иначе эти средствасчитаются полученным доходом и облагаются налогами.
Всего впериод с 1992 по 2008 гг. по данным Канадской ассоциациинедвижимости данной возможностью воспользовались более 2 млн.граждан, которые получили кредиты на сумму более 15 млрд. дол., а с2009 года введена дополнительная мера для покупателей первогожилья – налоговая скидка в размере 750 дол.2. Механизм финансирования начальных расходов на разработкупроектов доступного жилья – Proposal Development Funding (PDF),позволяющий заказчику довести проект до стадии наступления189момента возможности получения кредита на строительство.
То естьлицам,доказавшимдоступностьпроектируемогоимижилья,предоставляются беспроцентные ссуды в размере до 100 000 дол.Подведем итоги третьей главы. С точки зрения неоклассического подходарассмотрены четыре случая «провалов рынка» применительно к рынку жилойнедвижимости,которыетребуютгосударственногорегулирования:монополизация рынка жилья, информационная асимметрия, внешние эффекты,а также производство общественных благ. Выявлено, что с точки зрениянеоинституционального подхода государственное регулирование рынка жилойнедвижимости РФ заключается в спецификации и защите прав собственности, атакже в поддержании правил игры.
На практике это осуществляется толькопосредством обязательной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним и работы государственных органов (суды, нотариат, ФАС и пр.).Необходимо развитие соглашений между производителями и покупателямижилья в области контроля качества, между производителями и жителямиданной территории – по поводу внешних эффектов. При развитии такихсоглашений возникает ряд проблем: проблема коллективных действий,проблема «безбилетника» и «рационального неведения». В работе приведеныконкретные примеры успешного решения данных проблем.Изучены две группы методов государственного регулирования рынкажилойнедвижимости:административные,включающиеправовоерегулирование, инфраструктурное обеспечение и выкуп в государственнуюсобственность объектов жилой недвижимости; и экономические, включающиеиспользование инструментов налоговой и денежно-кредитной политики,разработку и реализацию государственной целевой программы «Обеспечениедоступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», атакжепроведениегосударственнойполитикивобластитарифногорегулирования и реформирования организаций ЖКХ.Врезультатеанализанедостатковсовременнойсистемыгосударственного регулирования рынка жилой недвижимости РФ было190предложено сосредоточить меры государственного регулирования на решениитрех основных проблем:1) проблема дефицита качественного жилья − стимулирование процессовреновации территорий путем дотирования процентной ставки и веденияналоговых льгот для строительных компаний;2) низкие темпы инновационного развития отрасли − модернизацияГОСТов и СНиПов, поощрение внедрения энергоэффективных материалов итехнологий;3) недоступность жилья для большинства населения − снижениеадминистративных барьеров и коррупционной нагрузки на строительныйбизнес, развития АИЖК, снижения стоимости ипотечных кредитов.191ЗаключениеПроведенный в диссертации анализ показал, что для исследования рынкажилой недвижимости применим ряд теорий и концепций как неоклассического,так и неоинституционального направлений экономической мысли, которыепозволяют выявить в единстве его микроэкономические, макроэкономические иинституциональные основы, объединить экономический и правовой аспектисследования прав собственности на этом рынке.В первой главе дана комплексная характеристика объекта жилойнедвижимости как экономического блага и ресурса.
Жилье являетсяэкономическим, материальным, комплексным благом, в разных случаяхпотребительским или инвестиционным. Это частное благо с отдельнымихарактеристиками коллективных и общественных благ. Кроме того, онопорождает как положительные, так и отрицательные внешние эффекты намикроуровне и макроуровне. Исследована структура полезности объектанедвижимости как блага с применением концепции иерархии потребностей А.Маслоу.В ходе исследования выявлено, что, будучи ресурсом, жилье можетприносить вмененную ренту (при использовании его для личных нужд),спекулятивный доход (при перепродаже) или арендную плату (при сдаче варенду).
Существуют издержки приобретения и издержки использованияжилья. Последние включают расходы, связанные с реализацией и защитой правсобственности (уплата налогов, страхование и пр.) и расходы на содержание иуходзажильем(содержаниевчистоте,обеспечениеопределенноготемпературного режима, ремонт, обеспечение безопасности и т.д.). Вмикроэкономической теории потребительского поведения домохозяйство,действуя рационально, выбирает для себя оптимальный объем потребленияблага «жилая недвижимость» при равенстве предельной полезности ипредельных издержек.192На рынке жилья выделяются сегменты первичного и вторичного жилья;жилья, приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях;сегменты, отличающиеся качеством и комплексностью объекта.
Для ниххарактерна разная эластичность спроса и предложения, им свойственнысобственные механизмы функционирования. В диссертационном исследованииподробнодоказано,чтонасостояниеравновесиянарынкежилойнедвижимости влияют факторы спроса, предложения и типы рыночныхструктур. В первой главе подробно проанализировано влияние следующихфакторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и вкусовпотребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие товары иуслуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий потребителямикаких-либо политических или экономических перемен, налогов и дотаций(субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса. Выявлено, что спрос нажилье отличается высокой эластичностью по цене (из-за эффекта дохода, принезначительности эффекта замещения), и она дифференцирована для сегментовразного качества жилья.
Также спрос на объекты жилой недвижимостихарактеризуетсявысокойэластичностьюподоходаминакопленнымсбережениям покупателей в долгосрочном периоде. Подробно изученыследующие факторы предложения на рынке жилой недвижимости: цены идоступностьресурсов(факторовпроизводства),новые(болеепроизводительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов,цены на товары, связанные в производстве; количество продавцов объектовжилойнедвижимости,внешниешокипредложения.Выявлено,чтопредложение жилья характеризуется низкой эластичностью в краткосрочномпериоде и более высокой – в долгосрочном периоде, что зависит также отбарьеров входа в строительную отрасль.В работе проведен комплексный анализ типов рыночных структур наоснове таких характеристик рынка жилья, как: количество продавцов, степеньдифференциации объектов жилой недвижимости, барьеры входа в отрасль,особенностиконкуренциина рынкежилойнедвижимости, источники193экономической прибыли.
Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьируетот типа монополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок –от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции.Во второй главе диссертационного исследования охарактеризованыособенности функционирования и развития первичного и вторичного рынковжилой недвижимости РФ на современном этапе.Обнаружены два периода рыночной динамики на рынке жилойнедвижимости: а) период экспоненциального роста (2000–2008 гг.), длякоторого эмпирическим путем найдена тенденция роста цен первичного ивторичного рынков; б) период состояния турбулентности (2009–2012 гг.),характеризующийся повышенной волатильностью цен и объемов.индексаСравнительный анализ индексов цен недвижимости и общегопотребительскихценвРоссийскойФедерациипоказалнакапливающееся опережение индексом цен жилой недвижимости индексапотребительских цен в 2000–2007 гг.
Смена тенденции в 2009–2011 гг.тенденция на противоположную объясняется коррекцией рынка.Выявлена более высокая волатильность цен вторичного рынка(СКО цен в 2000-2011 гг. равен 1,012), по сравнению с первичным рынкомжилья (СКО 0,986). Это объясняется большей реакцией на шоки спроса вкраткосрочном периоде цен и объемов вторичного рынка, в то время каквторичный рынок обеспечивает приспособление своих параметров в вдолгосрочном периоде, а в краткосрочном периоде на нем наблюдаетсяригидность цен и возможны неравновесия, которые проявляются в накоплениинезавершенного строительства и нераспроданных запасов.В результате анализа связи рынка жилой недвижимости сдинамикой доходов населения РФ выявлено, что изменение реальныхрасполагаемых денежных доходов населения положительно влияло в 2000–2010 гг.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
