Диссертация (1150986), страница 35

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 35)

на расходы на приобретение жилья с лагом в 1 год ( коэффициент ихкорреляции с лагом равен 0,703). Эти процессы вписывались в повышающуюволну экономического цикла и сопровождались значительным увеличением194денежноймассы,активизациейулучшениемрынкапотребительскихипотечныхкредитов.ожиданий,аОхарактеризованотакжевлияниедифференциации среднедушевых доходов и миграционных процессов напоказатели рынка жилья в различных регионах РФ.При анализе влияния сбережений населения на расходы на покупкунедвижимости также обнаружен лаг воздействия (что объясняется эффектомнакопления богатства), поэтому в период кризиса наблюдался запоздалыйажиотаж на рынке недвижимости (набольшее отношение расходов на покупкунедвижимости к сбережениям, равное 55,5%, было в 2008 г.).Выявлена зависимость между показателями динамики рынка жилойнедвижимости и происходящими в экономике циклическими процессами:рынок жилья вписывается в циклы К.Маркса–К.

Жугляра и С. Кузнеца,сопровождаетсясинхронным изменением показателейрынкажильяимакроэкономических показателей (уровня производства, занятости, инвестицийи пр.).Во второй главе особый раздел посвящен анализу взаимодействия рынкажилой недвижимости с другими рынками. Анализ рынка труда отрасли жилищного строительства показал:а) наличие на нем всех типов рыночных структур, характерных дляразных сегментов рынка: от совершенной конкуренции (для рабочихпрофессий)имонополистическойконкуренции(дляспециальностей,требующих специального образования, профессиональной подготовки, опытаработы) до олигополии (для инженеров) и монополии (для рынка сложных иредких задач и в сфере узкоспециализированного строительства), сказываетсяна ценах фактора труд и влияет на цену предложения жилой недвижимости;б) отсутствие четких границ фирмы и рынка по Р.

Коузу обусловливаетформирование на рынке труда таких организационных форм, какрынокзаемного труда, аутсорсинг и аутстаффинг;в) превышение средней цены труда работников строительной отрасли надсредней ценой труда в экономике РФ объясняется компенсирующими195различиями (плата за сложность, опасность, тяжелые условия труда); г)активное привлечение иностранной рабочей силы позволяет работодателямснизить издержки на труд (в том числе за счет практики ценовойдискриминации и уклонения от налогов) и затраты на социальное страхование.Анализ взаимосвязи рынка реального капитала с рынком жилойнедвижимости показал:а) высокий моральный и физический износ основных фондов на балансахстроительных организаций (в среднем 50–60%) приводит к увеличению сроковстроительства и издержек;б) наблюдается рост доли приобретаемой техники иностранногопроизводства,котораяотличаетсябольшейфункциональностьюиэргономичностью (импортная техника на балансах предприятий в настоящеевремя составляет 36%–48%) и развитие вторичного рынка импортной техники;в) потребность в большом количестве специфических активов исвязанных с их приобретением рисков (по О.

Уильямсону) делает эффективнымв строительной индустрии развитие рынка внешних услуг капитала,организационной формой которого является лизинг основных фондов;г) высокий спрос на заемный капитал (банковские кредиты, превышениекредиторской задолженности над дебиторской) приводит к увеличению ценыпредложения и зависимости предложения первичного жилья от состояниябанковского рынка.Анализвзаимосвязифинансовогорынкасрынкомжилойнедвижимости показал, что с одной стороны, недвижимость являетсяинвестиционным товаром – альтернативой вложениям в другие активы,отличающихся доходностью, ликвидностью и риском, а, с другой стороны,состояниефинансовыхрынковвлияетнаиздержкипроизводстваустроительных фирм.Проанализирована связь рынка жилой недвижимости с отдельнымисегментами финансового рынка :а) с денежным рынком: 1) уменьшениереальной доходности номинальных активов (в т.ч.

депозитов) может196мотивировать людей на превращение денежных накоплений в реальныеценности (в т.ч. недвижимость); 2) взаимодействие банков со строительнымикомпаниямиразвиваетсяподвумнаправлениям:финансированиенепосредственно строительства объекта жилой недвижимости и аккредитацияего по ипотечным программам; б) с валютным рынком: обнаружено сильноевлияние динамики курса доллара США на цены жилой недвижимости.

Так,снижение доходности валютного рынка в 2006–2008 годах вызвало рост спросаи цен на объекты жилой недвижимости; в) с рынком ценных бумаг – связьнесущественная, что объясняется небольшой их долей в общем объемесбережений домохозяйств.Анализ взаимосвязи рынка земли с рынком жилой недвижимостипоказал, что неэластичность предложения земли ведет к тому, что цена землиформируется спросом, кроме того, на цены земельных участков влияет наличиесервитутов (ограничений прав собственности).В ходе анализа выявлены особенности институциональной среды рынкажилойнедвижимостислабоуправляемыхРФ,такиеобстоятельствкак:зависимостькорректируетсяотвнешнихприспособлениемконтрактных отношений; наблюдается размывание границ фирмы и рынка содновременнымипроцессамимонополизацииорганизационных структур).

Кроме того, рынок(иусложнениямижилой недвижимостихарактеризуется распространением такого явления как оппортунизм, которыйимеет множество проявлений как на рынке первичного, так и вторичногожилья. Ухудшающий отбор как разновидность предконтрактного оппортунизмалишаетобщедоступныйрынокжильявысококачественныхтоваров.Присутствие морального риска (безответственности) как разновидностипостконтрактного оппортунизма на рынке жилой недвижимости частопроявляется в нечеткости контрактов на нем.

Обнаружено, что высокиебарьеры входа на легальный рынок жилья, определяемые высокой ценойподчинения закону, и низкая цена внелегальности, обуславливают стабильное197присутствие теневого сектора в отдельных сегментах этого рынка, таких какаренда жилья, что находит отражение в величине арендной платы.В третьей главе соединены неоклассический и неоинституциональныйподходы к государственному регулирования рынка жилой недвижимости РФ:Согласно неоклассическому подходу, выделены четыре случая «проваловрынка»: снижение конкуренции на рынке жилья, информационная асимметрияи нарушение прав потребителя, наличие отрицательных внешних эффектов, атакженедопроизводствообщественныхблаг.Вработеподробноохарактеризованы все четыре случая на примере российского рынка жилья, атакже особенности их проявления в современной институциональной среде.Согласно неоинституциональному подходу, государственное регулированиерынка жилой недвижимости РФ осуществляется посредством создания иподдержанияэффективныхправсобственностинарынке,сниженияадминистративных и неформальных барьеров входа на него,Охарактеризованы две основные функции государства на рынке жилойнедвижимости:регулирующаяихозяйственная.Государственноерегулирование на этом рынке осуществляется следующими методами: 1)административными,включающимиправовоерегулирование,инфраструктурное обеспечение и выкуп в государственную собственностьобъектовжилойнедвижимости;2)экономическими,включающимииспользование инструментов налоговой и денежно-кредитной политики,разработку и реализацию государственной целевой программы «Обеспечениедоступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», атакжепроведениегосударственнойполитикивобластитарифногорегулирования и реформирования организаций ЖКХ.

При осуществлениихозяйственной функции государство может вовлекать в хозяйственный оборотнедвижимое имущество, которое находится в его собственности, однако этафункция реализуется в большей степени применительно к рынку нежилойнедвижимости.198Врезультатеанализанедостатковсовременнойсистемыгосударственного регулирования рынка жилой недвижимости РФ былопредложено сосредоточить меры государственного регулирования на решениитрех основных проблем: 1) дефицит качественного жилья  посредствомстимулированияпроцессовреновациитерриторийпутемдотированияпроцентной ставки и ведения налоговых льгот для строительных компаний; 2)низкие темпы инновационного развития отрасли  посредством модернизацииГОСТов и СНиПов, поощрения внедрения энергоэффективных материалов итехнологий; 3) недоступность жилья для большинства населения  посредствомсниженияадминистративныхбарьеровикоррупционнойнагрузкинастроительный бизнес, развития АИЖК, снижения стоимости ипотечныхкредитов.Такимобразом,вдиссертационномисследованииисследованысовременные механизмы функционирования рынка жилой недвижимостиРоссийской Федерации на основе соединения подходов экономической теориии экономики недвижимости.199Список используемой литературы и источников1.Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) [Электронныйресурс]: КонсультантПлюс – http://www.consultant.ru/2.Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) [Электронныйресурс] : КонсультантПлюс – http://www.consultant.ru.3.Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) [Электронный ресурс]:КонсультантПлюс – http://www.consultant.ru.4.Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ): часть 1 от 31.07.1998№ 146-ФЗ, часть 2 от 05.08.2000.

Действующая редакция от 01.10.2013.[Электронный ресурс] : КонсультантПлюс http://www.consultant.ru/5.Федеральныйзакон«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.08.97 сизменениями на 23.11.2007. [Электронный ресурс] : КонсультантПлюсhttp://www.consultant.ru.6.Федеральныйзакон«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997.[Электронный ресурс] : КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.7.Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров ивыполнениеработ,оказаниеуслугдлягосударственныхимуниципальных нужд» от 21.07.2005 № 94-ФЗ [Электронный ресурс] :КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.8.Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» № 315-ФЗ от01.12.2007 (с изм.

и доп. от 25.06.2012) [Электронный ресурс] :КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.9.Федеральный закон «Основы законодательства Российской Федерации онотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.12.2011).[Электронный ресурс] : КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.10.Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении200изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от30.12.2004 // Российская газета.

Характеристики

Список файлов диссертации