Диссертация (1150986), страница 33
Текст из файла (страница 33)
м, и к 2020 году – 28–35 кв. м [12].Рис.3.3.Структураобщегообъемафинансированиягосударственнойпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильём икоммунальными услугами граждан РФ» [составлено на основеданных: 12]При реализации данной программы необходимо учитывать зарубежныйопыт, как положительный, так и отрицательный. Так, существует какпозитивный, так и негативный опыт реализации программы доступного жилья вМексике, где с 2000 года правительство через государственное ипотечноеагентство Infonavit массово выдавало ипотечные кредиты, а застройщикампредоставлялись субсидии.
Большая часть населения живет в лачугах,образующих крупные поселения в пригородах. Хотя строительный бумпреобразил ландшафт вблизи многих мексиканских городов, данные переписинаселения, проведенной в 2010 году, показали, что 14% домов не заселены. По183мнению специалиста по городскому планированию ITESO Jesuit University ofGuadalajara, профессора Оскара Кастро, большое количество выданныхипотечных кредитов стимулирует экономический рост за счет активизациистроительства – это наиболее простой и эффективный способ инвестирования вэкономику и доведения денежных средств до низов: до строителей и плотников[184]. Всего за 12 лет реализации государственной программы Infonavit выдало4,4 млн займов, что составляет примерно 75% от всех ипотечных кредитов,выданных в Мексике. Однако большинство кредитов выдавалось работающим смесячной заработной платой менее 630 дол., поэтому покупатели присовершении сделки не обращали внимание на индивидуальные характеристикиприобретаемых объектов жилой недвижимости: на качество их возведения,транспортную доступность, наличие социальной инфраструктуры, трудности сводой и пр.
Итогом стали многочисленные проблемы, связанные снепродуманным планированием территорий, в результате чего многиепоселения вообще оказались изолированными. В 2011 году правительствоначало сокращать субсидии девелоперам и ввело новые правила, согласнокоторым застройка должна производиться ближе к городским зонам (на болеедорогой земле), чтобы у жителей была возможность пользоваться ужеимеющейся инфраструктурой, а также должны возводиться преимущественновысотные многоквартирные дома, а не таунхаусы (от англ.
townhouse) малоэтажныежилыеизолированнымидомананескольковходами.Врезультатемногоуровневыхстроительнымквартирскомпаниямпонадобилось больше оборотного капитала, но не получая субсидий, ониначали сокращать объемы строительства: крупнейшие застройщики оказалисьна грани банкротства [184]. Всего с 2000 г. было построено не менее 2 млндомов, продававшихся по цене от 15 до 30 тыс.
долларов.Существует зарубежный опыт решения проблемы доступного жильяпосредством иных технологических решений. Так, американская компания SkidRow Housing Trust разработала для властей г. Лос-Анжелес (США) проектыстроительства 102 многоквартирных модульных домов в городе для бездомных184и малоимущих граждан. Такие дома подходят для любых климатическихусловий, отвечают всем пожарным и санитарным требованиям, а также имеютсистему отопления и вентиляции, сантехнику и электрооборудование.
Главнымпреимуществом модульного строительства является скорость возведениядомов: 2-этажное здание собирается в течение всего нескольких дней. Однакоевропейский опыт модульного строительства заключается в применении егодля решения задач, связанных с временным использованием помещений – вэтом сегменте данная технология пользуется большой популярностью. В Китаеиз модульных конструкций планируют возвести самое высокое здание в мире.В России же модульные технологии при возведении зданий применяются длястроительства временного жилья для работников нефтегазовой отрасли,геофизики и геологии, в сфере ремонта (дорожных и в других видахстроительства), а также во многих отраслях, где нужна работа в условияхудаленной инфраструктуры.Популярной тенденцией в странах Скандинавии и Северной Америкиявляется проектирование мини-домов с применением «зеленых» технологий,где на площади от 7 до 20 квадратных метров архитекторы вписываютспальню,санузел,кухнюинебольшуюгостиную.Конкурентнымипреимуществами таких домов на рынке жилой недвижимости являются ихдоступнаяцена,многофункциональность,мобильность(возможностьперемещения).Основным инструментом реализации программы доступного жилья внастоящее время является развитие системы ипотечного кредитования.Современная система ипотечного кредитования в РФ начала формироватьсяеще в 90-х годах ХХ века, и в настоящее время представляет собойдвухуровневую модель:1.
Первичныекредиторы(банкиинекредитныеорганизации),предоставляющие населению ипотечные кредиты (займы);2. Региональные операторы и сервисные агенты, у которых АИЖКвыкупает пулы закладных, т.е. рефинансирует права требования по185ипотечным кредитам для последующей секьюритизации (выпускаипотечных ценных бумаг).По решению Правительства РФ в целях реализации государственнойполитики по повышению доступности жилья для населения еще в 1997 г. былосоздано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК),основной деятельностью которого является создание равных возможностейполучения ипотечных кредитов гражданами РФ, в т.ч.
в регионах, где наименееразвиты рынки жилой недвижимости и ипотечное кредитование [190]. ТакжеАИЖК является оператором вторичного рынка ипотечного кредитования,осуществляющим процессы секьюритизации ипотечных активов путем выпускаипотечных ценных бумаг (Residential mortgage-backed securities – RMBS).Только с 2003 по 2010 год АИЖК было выпущено 20 серий корпоративныхоблигацийнаобщуюсумму104,42млрдрублей,обеспеченныхгосударственными гарантиями РФ, все выпуски размещены на ММВБ., аоблигации, выпущенные в 2003 и 2004 годах, погашены.
По данным ИАП«Русипотека», на 23.04.2012 на рынке обращаются 17 выпусков облигацийАИЖК на общую сумму 93,6 млрд рублей, причем все выпуски облигацийАИЖКобеспеченыгосударственнымигарантиямиРФ,включенывкотировальные списки ЗАО ФБ ММВБ высшего уровня и ломбардный списокБанка России [195]. Всего по секьюритизации ипотечных закладных АИЖКсостоялось шесть сделок: одна в 2007, две в 2008, по одной в 2010, 2011 и 2012году с ипотечным покрытием АИЖК на общую сумму 59,2 млрд руб. [82] Вцелом в РФ сделок по секъюритизации ипотеки проведено не так много: всегоначиная с 2006 г. состоялось 16 внутренних сделок секьюритизации российскихипотечных активов на сумму более 122 млрд руб.
и 13 трансграничных сделокна сумму более 61 млрд руб. [128]Данные о долях АИЖК в общем объеме выдачи ипотечных жилищныхкредитов с 2006 по 2012 гг. представлены в табл. 3.3. Следует отметить, чтокроме АИЖК функцию выкупа закладных и эмиссии ценных бумаг на основесформированных пулов выполняют и другие кредитные организации или же186ипотечные агенты. В таблице 3.3 представлены данные, характеризующиемасштабы деятельности АИЖК в динамике.Таким образом, свое активное развитие российский рынок ипотечногокредитованияначалблагодарядеятельностиАИЖК,создавшейунифицированную систему рефинансирования ипотечных кредитов. Однако,несмотря на пятнадцатилетнюю историю, доля АИЖК как национальногооператора вторичного рынка ипотечного кредитования все также невелика (в2012 г.
– 5,91 %), что свидетельствует о необходимости её дальнейшегоразвития и совершенствования.Таблица 3.3Доля АИЖК в общем объеме выдачи ипотечных жилищных кредитовв 2006-2012 гг. [ составлено на основе данных: 190]Объем выданныхипотечных кредитов,накопленным итогом сначала года, по даннымЦБ РФ, млрд руб.Количество выданныхипотечных кредитов,накопленным итогом сначала года, по даннымЦБ РФ, тыс. шт.Объем ипотечныхкредитов,рефинансированныхАИЖК, накопленнымитогом с начала года,млрд руб.Доля АИЖК вколичественномвыражении, накопленнымитогом с начала года, %Доля АИЖК встоимостном выражении,накопленным итогом сначала года, %2006200720082009201020112012263,56556,40655,81152,50376,33716,941 031,99нетнет349,50данных данных130,09301,43523,58691,7226,5530,3054,7251,2660,987,6622,4816,027,686,584,0519,8714,407,155,9127,0539,46нетнетданных данных10,267,09В декабре 2008 года в разгар мирового финансово-экономическогокризиса Правительство РФ приступило к реализации антикризисных мер и187приняло решение о поддержке той категории заемщиков, которые взялиипотечные кредиты и лишились всех или части своих доходов в связи сосложными жизненными обстоятельствами, не позволяющими им осуществлятьплатежи по ипотечным кредитам в полном объёме.
Наблюдательным советомОАО «АИЖК» создается ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечныхжилищных кредитов» (АРИЖК), основными целями которого являютсяразработка и внедрение стандартизации на различных уровнях и в различныхсегментах ипотечного рынка, а также создание инфраструктуры и технологииреструктуризации ипотечных жилищных кредитов, распространение её во всехсубъектах РФ [54]. Итого за три года в АРИЖК: поступило около 40 тысяч обращений от граждан-заемщиков, которыеоказались в трудной жизненной ситуации; реструктурировано с учетом кредитов, рефинансированных в рамкахвторого уровня поддержки, более 10 тысяч кредитов.Данныемерыпозволилибольшинствузаемщиковпреодолетьфинансовые сложности.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
