Диссертация (1150986), страница 28
Текст из файла (страница 28)
категориямграждан)Экономическиеметоды4) использование инструментов налоговойполитики:- имущественный налоговый вычет порасходам на строительство или приприобретении жилья, земельных участков поджилье, а также на погашение целевыхжилищных кредитов (займов);- освобождение от подоходного налога припродаже жилья при условии владения имболее 3-х лет либо его уплата с суммы,превышающей 1 млн. руб.;- отмена налога на наследование и дарениежилья между близкими родственниками и др.5) использование инструментов денежнокредитной политики – главным образом вобласти ипотечного кредитования6) разработка и реализация государственнойцелевой программы «Обеспечение доступными комфортным жильем и коммунальнымиуслугами граждан РФ» (в т.ч.
полпрограммы«Жилище») посредством деятельности ОАО«АИЖК», Фонд РЖС, Фонд ЖКХ7)государственная политика в областитарифного регулирования и реформированияорганизаций ЖКХ и др.Рис. 3.1. Методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости1552. Низкие темпы инновационного развития отрасли по причинам:отсутствия экономических стимулов и дороговизны применения новыхстроительных технологий; низкой квалификации подрядчиков; устареваниярегламентов; антиинновационной атмосферы в обществе и консервативногомышления лиц, принимающих управленческие решения в строительстве. Мерыгосударственного регулирования при решении этой проблемы: модернизацияГОСТов и СНиПов, поощрение внедрения энергоэффективных материалов итехнологий.3.
Недоступность жилья для большинства населения из-за высокойстоимости объектов жилой недвижимости в крупнейших городах РФ,дороговизны ипотечных кредитов, а также слабых результатов реализациипрограмм обеспечения населения доступным жильем. Каждой из этих проблемпосвятим отдельный параграф в диссертации.Рассмотримнедостаткисовременнойроссийскойсистемыгосударственного регулирования рынка жилой недвижимости.1.Недостатки нормативно-правового регулирования (метод 1 на рис.3.1); отставание развития земельного права от развития других отраслейзаконодательства,регулирующихоборотнедвижимости,чточастозатрудняет связь в единый объект хозяйствования зданий, сооружений иземельных участков, на которых они расположены; длительность сроков регистрации права собственности и предоставлениядругих государственных услуг (например, общий срок регистрации сделок иправ на недвижимое имущество составляет 30 дней, срок получениявыписок и справок из Единого государственного реестра прав – 5 дней), врезультатечегонарынкенедвижимостипоявляютсяфирмы,предоставляющие услуги по ускорению государственной регистрациисделокснедвижимостью.Формальныйхарактерответственностирегистрирующих органов за нарушения порождает коррупцию;156 большинство ГОСТов и СНиПов (здесь и далее – строительные нормы иправила) устарели, что важно для функционирования первичного рынканедвижимости: большинство строительных норм датируется 80-ми годамипрошлого века, причем лишь небольшое их количество было пересмотрено вначале 90-х в связи с приходом зарубежных производителей на российскийрынок.
В настоящее время чиновники пришли к пониманию необходимостиработы по их модернизации, но она проводится недостаточно активно; отсутствиесоглашенийградостроительногоприразработкепланирования.Сконсолидированныхэтойпроблемойчащесхемвсегосталкиваются города федерального значения (Москва и Санкт-Петербург),поскольку не удается разработать взаимовыгодную для соседствующихсубъектов РФ (Московской и Ленинградской области соответственно)пространственно-территориальнуюполитику.Посколькупроцессдальнейшего развития городских агломераций неизбежен, то необходиморазрабатывать единые концепции создания качественной жилой и деловойсреды [169]. Причем в случае недостижения отдельных договоренностейважно своевременное вмешательство федерального центра путем созданияразличных координационных советов.2.Недостаткисистемыинфраструктурногообеспеченияфункционирования рынка жилой недвижимости (метод 2 на рис.
3.3);А) Отсутствует единая российская инфраструктура пространственныхданных (РИПД), необходимых для работы организаций и служб, нуждающихсяв процессе своего функционирования в такой информации, как: координатыграниц земельных участков, результаты переписи населения, выборов и др. Внастоящее время Федеральная служба государственной регистрации, кадастра икартографии (Росреестр) готовит к запуску геоинформационный портал,который будет использоваться в построении единой РИПД. Для его внедрениянеобходима сложная технологическая инфраструктура, нормативная база (в т.ч.нужен отдельный закон о РИПД), должна быть проведена большаяорганизационная работа, практическая работа непосредственно на местности.157Также, используя мировой опыт, необходимо разработать единый специальныйформат для различных данных, который смогут использовать все пользователиданной системы.Б) Система рыночной оценки объектов недвижимого имущества, в томчисле находящихся в государственной собственности, несовершенна.
Вусловияхинфляциизанижениестоимостинедвижимостиприводиткнедополучению рентных платежей и прибыли от её продажи. Сдача в арендугосударственного имущества по ценам ниже рыночных порождает коррупцию.Так, например, Президент РФ В.В. Путин высказал несогласие с результатамиоценки активов компаний топливно-энергетического комплекса [110] впроцессе его приватизации в пользу компании «Роснефтегаз».
Не всегдарыночная стоимость земли превышает кадастровую, поскольку последняяоценивается раз в три года и не меняется в зависимости от конъюнктуры рынка,не учитывает ликвидность объекта и пр. Это важно предусматривать в будущемпри расчете единого налога на недвижимость в кризисные периоды (который,как мы уже писали в параграфе 1.3.2, планируется ввести в 2017 году). Дляэтого необходимо определить в гражданском законодательстве само понятиеединого объекта недвижимости.
Необходимо учитывать, что повышениекадастровой стоимости объектов жилой недвижимости до уровня рыночнойможет повлечь за собой увеличение суммы налога на недвижимость, чтонегативно скажется на уровне жизни социально незащищенных слоевнаселения, особенно коренных жителей столичных городов с невысокимуровнемдоходов.Чтобыэтогоизбежать,былопредложеноввестипрогрессивную ставку налога на недвижимость, которая позволит достичьсоциальной справедливости. Также существуют сомнения относительновлияния новой системы налогообложения на уровень жизни населения. С однойстороны, высокая ставка налога на недвижимость может привести ксокращению инвестиционных покупок, что затронет интересы обеспеченныхслоев населения и в социальном плане не представляет особой опасности.
Сдругой стороны, ее введение вызовет рост арендной платы, поскольку158арендодателям придется включать налог на недвижимость в стоимость аренды,что негативно скажется на уровне жизни менее обеспеченных домохозяйств, неимеющих собственного жилья.В)Отсутствиечеткопрописанногомеханизмаконтролясферыстроительства как со стороны государства, так и со стороны СРО; отсутствиесистемы аттестации участников СРО, несовершенство системы формированияфондов компенсационных и страховых взносов, которая не в полной мереучитывает дифференциацию участников строительного рынка.3.Недостаткигосударственнойуправления(федеральной),имуществом,муниципальнойнаходящимсясобственностивилисобственности субъекта РФ (метод 3 на рис. 3.3). При осуществлениихозяйственной функции государство вовлекает в хозяйственный оборотнедвижимоеимущество,находящеесявегособственности,сцельюпривлечения средств для финансирования бюджетной сферы.
Например, внастоящее время распространена продажа или сдача в аренду нежилыхпомещений, находящихся в подвалах, на первых этажах, а также в пристроях кжилым многоэтажным домам. Также имущество может быть вовлечено вхозяйственный оборот для решения отдельных задач, например, дляпредоставления жилья малоимущим гражданам в домах государственного имуниципальных жилищных фондов.Главной проблемой в осуществлении государством этой функцииявляется несогласованность деятельности различных органов государственнойвласти, которые осуществляют полномочия государства как собственниканедвижимогоимущества.Подобнуюпроблемунаглядноможнопродемонстрировать при рассмотрении реализации права инвалидов и семей,имеющих детей-инвалидов, которые нуждаются в улучшении жилищныхусловий, когда согласно федеральному законодательству, данным категориямграждан предоставляются помещения жилищного фонда РФ или жилищногофонда субъектов РФ по договорам социального найма жилых помещений, амуниципальное органы за решение данного вопроса не несут ответственности,159за исключением случаев наличия соответствующего закона о передачи имданных полномочий.4.Недостатки системы налогообложения (метод 4 на рис.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
