Диссертация (1150986), страница 25

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 25)

Как ина всяком другом рынке, на рынке первичной жилой недвижимостипроизводителям выгодно ограничивать объем предложения, поддерживаявысокие цены. Поэтому они заинтересованы в ограничении проникновения наэтот рынок конкурентов. Ограничению конкуренции способствуют как140объективныеограничениядляучастников,обусловленныепрофессиональными требованиями к ним, так и искусственные барьеры, речь окоторых шла выше (см. п.

1.4).Среди причин монополизации рынка жилой недвижимости следуетвыделить: ограничениедоступасубподрядныхнарынокорганизацийиещенезарекомендовавшихпроизводителейсебяинновационныхматериалов, которое осуществляют разные субъекты рынка: заказчики,генеральные подрядчики, в т.ч. путем сговора. Причиной такихограничений могут быть как недостаток репутации подрядчиков нарынке, так и (чаще всего) отсутствие участия генерального подрядчика вих уставном капитале; неспособность или нежелание большинства застройщиков выполнятьстроительство сложных объектов и др.; высокая стоимость членства в СРО для средних и малых фирм. Действиеинститута саморегулирования затрудняет для их интеграцию в формеассоциаций и союзов.

Так, по данным Л.М. Каплана, из СанктПетербургского Союза строительных компаний за последние годы вышло130 участников, «в 2010 году, по данным Петростата, в Петербургенасчитывалось 22,5 тыс. малых предприятий в области строительства, ауже в 2011 году их осталось 17 тыс., т.е. за один год 5,5 тыс. компанийисчезли с рынка. Есть и другие данные: в 2005-2006 году средние и малыекомпании выполняли примерно 40% объема подрядных работ по городу.В прошлом году эта цифра сократилась до 11,5%» [115].Поскольку правила игры (в т.ч.

федеральное законодательство) на рынкестроительства объектов жилой недвижимости не предоставляют особыхусловий для развития малых и средних фирм, они вынуждены покидать рынокили переходить в смежные сегменты, например, производить капитальныйремонт жилищногофонда, возведение небольших объектов нежилогоназначения и др. Результатом отсутствия серьезной конкурентной борьбы141является нежелание застройщиков снижать цены и повышать качествостроительства.Настепеньмонополизациирынкажилищногостроительствавконкретных регионах РФ также влияет: емкость рынка жилья – которая, в свою очередь, зависит отсреднедушевых реальных располагаемых доходов населения и степени ихдифференциации − например, в некоторых субъектах Центральногофедерального округа уровень доходов населения и емкость рынка выше,поэтому они имеют большую инвестиционную привлекательность,количество строительных компаний на 1000 жителей там больше, чем,например, в субъектах Северо-Кавказского федерального округа.

Так, вМосковской области в 2011 году ввод в действие жилой площадисоставлял 1,153 кв м. на человека (что в 2,7 раза больше, чем в среднемпо России), в то время как в Чеченской Республике – только 0,059 кв. мна человека (что составляет 13,5% от среднероссийского уровня). ВМосковской области в2011 году действовало 8645 строительныхкомпаний (плюс компании г. Москвы, каковых насчитывалось 37973), а вЧеченской Республике – только 309 компаний [206]. Неслучайно вМосковской области наблюдались самые высокие темпы строительстважилья [206]. В то же время в регионах с меньшим уровнем доходовнаблюдается более высокая доля индивидуального строительства жилья.Так, в Северо-Кавказском федеральном округе в 2012 году она составляла66,6%, в том числе в Чеченской Республике  80,7%, в КабардиноБалкарской Республике – 89,2% [рассчитано на основе: 206].

Рисунок вприложении6показываетотсутствиекакой-либозначимойстатистической связи между показателями интенсивности строительстважилья в регионах (ввод площадей объектов жилой недвижимости врасчёте на 1000 чел. постоянных жителей), рентабельности строительстважилья (отношение цены кв.м. объектов жилой недвижимости к среднейстоимостиихстроительства)и«ценовойдоступностижилья»142(количество среднедушевых месячных доходов в регионе, необходимыхдля приобретения 1 кв.

м жилой площади). По нашему мнению, здесьтребуется применять многофакторные модели, учитывающие тот факт,что степень монополизации рынка является не единственным фактором,определяющим его относительную дороговизну; присутствие государства на рынке – в тех регионах, где активно ведетсястроительство за счет бюджетных средств, существует необходимостьконтроля. В результате этого на рынке работает несколько строительныхкомпаний, принадлежащих властям (Челябинск, Кемеровская область[150]); барьеры, обусловленные институциональными особенностями – к такимограничениямможноотнестикакформальныетребованиякзастройщикам, так и неформальные требования к строительному бизнесу.Как свидетельствует Индекс легкости ведения бизнеса (Easy of DoingBusiness), рассчитываемый Всемирным банком, по ограничениям встроительстве Россия на начало 2014 года занимает 178 место в мире из189 оцениваемых стран.

Это наихудший ранг из 10 составляющихданного индекса, в целом же место России по всем 10-ти показателям –94-е.Таблица 3.1Показатели России по составляющей «ограничения в строительстве» Индексалегкости ведения бизнеса Всемирного банка [189]ПоказательКоличество процедур (ед.)Время (дней)Стоимость (% ксреднедушевому доходу)РоссийскаяФедерация36297,0Европа иЦентральная Азия18192,2ОЭСР89,0327,184,113147,1На рынке жилой недвижимости может наблюдаться монопсония, гдеединственным покупателем выступает государство.

Например, возведениежилыхобъектовнатерриториибазовыхвоенныхгородковможет143осуществляться различными строительно-подрядными организациями, однако,единственным покупателем будет выступать Министерство обороны РФ. Такжеединственным покупателем объектов жилой недвижимости в отдельныхмикрорайонах могут выступать муниципалитеты в рамках программ: сноса иреконструкции ветхого и аварийного фондов жилых домов («волновоепереселение»); обеспечения жильем детей-сирот; восстановления жилья,пострадавшего в результате чрезвычайных ситуаций, военных действий и др. Вэтих случаях также нередко может наблюдаться как навязывание определенныхусловий бизнесу, в частности партнеров по контрактам, так и выделениепривилегированнойегочасти,получающейгосударственныезаказы.Специалисты называют три основных барьера, которые нужно преодолеть напути к государственному контракту строительной компании: 1) обеспечениезаявки на участие; 2) строительство за счет собственных средств; 3) низкийуровень доходности госконтрактов [158].

Кроме того, с введением тендеров длягенподрядчиков введено требование о наличии собственных ресурсов дляпроизводства работ, в результате чего застройщикам приходится завышатьсметы (в т.ч. включать в них коррупционную составляющую) или же строить засчет субподрядчиков, которым часто за проделанную работу денежныесредства не выплачиваются.Поэтомуприоритетныминаправлениямиантимонопольногорегулирования рынка жилой недвижимости РФ сегодня являются: 1) снижениевходных барьеров вступления в отрасль, а именно, сокращение сроков иупрощение получения некоторых согласований, принятие мер по оптимизацииадминистративных процедур при оказании государственных услуг; 2) борьба спроявлением монополизма (завышением цен, сговором, снижением качествастроительных работ, обманом потребителя и т.д.).2.Информационнаяасимметрияприсутствуетнарынкежилойнедвижимости в виде большей информированности о характеристиках объектанедвижимости продавца и меньшей осведомленности покупателя.

Например,покупатель может самостоятельно оценить удобство и комфорт жилья при144осмотре, однако продавец знает больше о качестве самих материалов ивыполненных (в т.ч. срытых) работах. Государственное регулирование в этомслучаеосуществляетсяадминистративнымиметодамипутемпринятиясоответствующих стандартов, правил и норм, разработки требований ксертификации и лицензированию. Однако это не способствует в полной мереснижению издержек оппортунистического поведения застройщика, посколькуза ним сохраняется возможность выбора материалов, исполнителей работ, атакже принятия решений об исправлении брака. Например, известны случаи,когда застройщик вместо комнаты, куда сбрасывается мусор по мусоропроводу,вносил изменения в проект в виде дополнительной комнаты в квартиру дляпродажи, в результате чего жилой многоквартирный дом функционирует безмусоропровода.Такжевиндивидуальномжилищномстроительствезастройщики, стремясь заработать на престижности проектов, часто увлекаютсяиспользованием экзотических пород древесины для создания отдельныхэлементов конструкций зданий, качественные характеристики которых невсегда хороши в российских климатических условиях.Недостаточная спецификация и защита прав собственности на рынкежилой недвижимости в условиях информационной асимметрии и склонностипродавца к оппортунизму, стали одной из причин появления феномена«обманутых дольщиков» – участников долевого строительства, в отношениикоторых строительная компания (застройщик) не выполнила взятых на себяобязательств в установленный договором срок.

Известным примером являетсядеятельностькоммандитноготоварищества«Социальнаяинициатива»,планировавшего строительство около 450 объектов по России, от действийкоторого пострадали более 20 тыс. участников. Сущность разработаннойруководством схемы мошенничества заключалась в подмене договоровдолевого участия в строительстве договорами инвестиционного вклада, чтоозначало признание дольщиков инвесторами, наравне со строительнойкомпанией,вт.ч.распространеннойвсхемойчастинесенияявляютсяфинансовых«двойныерисков.продажи»:Другойаналогично145вышеописанной схеме, также осуществляется подмена договоров долевогоучастия другими видами гражданско-правовых договоров.

Характеристики

Список файлов диссертации