Диссертация (1150986), страница 21
Текст из файла (страница 21)
В момент введения евронекоторое время сохранялся его паритет по отношению к доллару, однако,потом началось плавное снижение его курса к доллару, что отнюдь неукрепляло доверия к новой валюте (она не так активно использовалась вкачестве альтернативной формы сбережения доходов). Значительный ростевро к доллару США начался в 2003 году, сохранился в 2004 году, новыйрост наблюдался в 2007 году и в 2009-2010 годах, вплоть до нарастаниякризиса в зоне евро, после чего началось его значительное падение.118Недолгий срок существования и неустойчивость европейской валюты неделают ее надежным измерителем стоимости и формой сбережения дохода.Кроме того, причиной появления доллара на рынке недвижимости (как,например, и на рынке труда, на рынке товаров длительного пользования) вРФ в 90-е годы была галопирующая инфляция, а при нынешнем стабильномсостоянии рубля альтернативные валюты не требуются.Связь рынка недвижимости с рынком ценных бумаг в современнойроссийской экономике является не столь очевидной, в силу небольшой долиценных бумаг в сбережениях населения.
Таким образом, денежный рыноквлияет на рынок жилья РФ через стоимость денег, доступность ипотечныхкредитов для заемщиков, а также как рынок альтернативного актива длявложения сбережений населения. Валютный рынок влияет как второйизмеритель цен на рынке жилья и как альтернативный актив.2.2.4. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком землиОсновой размещения любого объекта жилой недвижимости являетсяземля, а именно земельные участки – часть поверхности земли, имеющиечеткуюграницу,площадь,местоположениеидр.характеристики.Особенностью земли как товара является неэластичность её предложения нарынке, поскольку землевладелец, заинтересованный в максимизации прибыли,будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (но не нижетрансакционных издержек), иначе он рискует не получать ренту вовсе. В итогецена земли формируется спросом, то есть уровнем цен того, что на этой землеможно возвести или произвести.Основы ценообразования на рынке земли заложил еще Д.
Рикардо. Онобнаружилзависимостьземельнойрентыиценыземлиотценыпродовольствия, когда писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, арента платится, потому что хлеб дорог» [140]. Позднее австрийский экономистК. Менгер развивал «теорию вменения», согласно которой ценность благ119низшего порядка (конечных товаров) определяет ценность благ высшегопорядка (факторов производства). На этих теориях сегодня строят свои выводыи некоторые отечественные экономисты. Так, В.А. Горемыкин применяятеорию Д.
Рикардо к землям поселений, предоставляемым с учетом картызонирования и норм градостроительного регламента непосредственно поджилую застройку (далее – земель), отмечает:1) цена земель высока в случае, если высоки цены на возводимые на нейобъекты жилой недвижимости;2) налоги на доходы землевладельцев не влияют на цену объектов жилойнедвижимости, а лишь уменьшают их ренту;3) стоимость земли определяется стоимостью возводимых на ней объектовжилой недвижимости, а не иначе [55, с. 97].В то же время теория Рикардо и Менгера основаны на одностороннемвлиянии цен конечных благ на цены первичных благ и не учитывают того, что вэкономике связи часто являются не причинно-следственными (каузальными), адвусторонними.
Иными словами, цена земли также влияет на ценыпроизводимых с ее помощью благ. На цену земли влияет комплекс условий,связанныхсеепредложением:доступностьземельныхучастков,административные и неформальные ограничения, возникающие на этапеполучения участков под строительство.Земельный кодекс РФ устанавливает, что застройка – это одно изприоритетныхнаправленийиспользованияземельпоселений,поэтомуземельные участки в городах и сельских поселениях могут быть изъяты (в т.ч.путем выкупа) для государственных или муниципальных нужд в целяхзастройки в соответствии с генеральными планами городских и сельскихпоселений, правилами землепользования и застройки [62]. Возведение объектажилойнедвижимостистроительство,возможноподтверждающеелишьприсоответствиеналичиипроектнойразрешениянадокументациитребованиям градостроительного плана земельного участка.120В настоящее время в РФ наблюдается дефицит земель для строительстважилой недвижимости в центральных районах крупных городов, в то время какв пригородах рынки земельных участков для жилищного строительства активноразвиваются, что находит свое отражение в процессах формирования ценыземельных участков.
Наибольшую ценность представляют собой земельныеучастки, имеющие следующие основные характеристики: наличие полноценной дороги (в т.ч. тротуара), остановки общественноготранспорта в шаговой доступности, адреса (факторы, определяющиедоступность жилья экстренным службам, почте и др.); наличие инженерных сетей: электросетей с выделенной мощностью до 10кВт, газопровода, водопровода, канализации, зоны покрытия сотовой связии т.д.; присутствие основных объектов социальной инфраструктуры: магазины,медицинские и образовательные учреждения и др.; площадь земельного участка (в соответствии с рекомендациями экспертовпроектировщиков) должна десятикратно превышать площадь возводимогона нем объекта жилой недвижимости [129].Классификация земельных участков под индивидуальное жилищноестроительство, а также их основные достоинства и недостатки представлены втаблице приложения 5.Строительство новых многоэтажных объектов жилой недвижимостиявляетсяоднимизосновополагающихэлементовразвитиягородскойинфраструктуры, повышения уровня жизни людей, населяющих город.
Помимоописанных выше требований к земельным участкам, используемым длястроительства объектов жилой недвижимости, добавляются требованиянахожденияземельногоучасткавзонесейсмическиустойчивой,незаболоченной местности, в которой определяется допустимая близостьгрунтовых вод и др. Выделение земельных участков под многоэтажное жилоестроительство сопровождается большим количеством согласований, что вконечном итоге рождает достаточно высокие цены на жилье.121Современной тенденцией на рынке земельных участков являетсяпоявлениемасштабныхпроектовкомплекснойзастройкинеосвоенныхпространств, сопровождающихся формированием нового предложения нарынке земельных участков. Ранее девелоперы, которые инвестировали средствав покупку земли, ограничивались её предпродажной подготовкой в видеполучения градостроительной документации и технических условий наподключение к основным видам инженерных коммуникаций.
Сегодня на рынкеземельных участков активно развивается сегмент с предложениями посопровождению проектов на всем протяжении застройки территории и дажесозданию управляющих компаний для эксплуатации и содержания инженернойинфраструктуры. По мнению специалистов, такой подход больше отвечаетевропейскому представлению о классическом девелопменте.
Таким образом,рынок земли влияет на рынок недвижимости через доступность и ценупригодных для строительства земельных участков.Подводя итог, отметим: рынок жилой недвижимости связан с рынкамиреального капитала, труда, финансовым рынком и рынком земли через системуспроса-предложениянаконкурентныхинеконкурентныхрынках,организационные структуры и мобильность ресурсов, структуру издержек ицен.2.3. Институциональные особенности функционирования рынка жилойнедвижимости в РФНафункционированиерынкажилойнедвижимостивлияетегоинституциональная среда, фундаментальный уровень которой представленправами собственности.
В неоинституционализме все сделки рассматриваютсяименно с точки зрения перехода прав собственности или отдельныхправомочий. Характеристики прав собственности влияют на трансакционныеиздержки и на ценность объекта жилой недвижимости.122Права собственности на объект жилой недвижимости можно представитькакформальнопризнанныегосударствомиопределяемыедоговоромисключительные полномочия субъекта, относительно какого-либо объектажилой недвижимости, а также возникающую в связи с этим ответственностьперед обществом. Согласно классификации Р.И. Капелюшникова [76], правасобственностинаспецифицированными,объектыкогдажилойнедвижимостисоблюдаютсяследующиеявляютсяусловия:ограниченность блага, четкое установление границ объекта собственности, атакже возможность исключения доступа к благу для других лиц.По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастраи картографииколичество зарегистрированных сделок отчуждения [203]объектов недвижимого имущества жилых помещений на территории РФ запоследние 4 года увеличилось в 1,7 раз (рис.
2.17).Рис. 2.17. Количествозарегистрированных сделок отчуждения жилыхпомещений в РФ [составлено на основе данных: 203]Поскольку права собственности по С. Пейовичу [101, т. 1, с. 53]представляютсобойсовокупностьнесколькихправомочийсубъекта123относительно объекта жилой недвижимости, возможны ситуации заключениясделок также с отдельными правомочиями:право пользования объектом жилой недвижимости (например, аренда);право извлечения дохода от использования объекта жилой недвижимости(например, субаренда);право изменять физическую форму (например, реконструкция, ремонт);право передавать указанные правомочия третьим лицам (например,доверительное управление).В экономической теории передача отдельных прав собственности другимлицам, которые извлекают из них большую выгоду, называется «расщеплениемправ собственности».Особенности трансакций на рынке жилой недвижимостиВторым уровнем являются трансакции, в том числе связанные сконтрактными отношениями на рынке.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
