Диссертация (1150986), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Особенности трансакций на рынкахтруда и капитала в отрасли строительства жилой недвижимости рассмотрены вразделах 2.2.1 и 2.2.2, они влияют на организацию отрасли. Однако выделимещерядособенностей,характеризующихтрансакциивжилищномстроительстве.Так, строительство жилья зависит от многих внешних обстоятельств,нередко слабо управляемых, таких как своевременное обеспечение техникой,строительнымиматериалами,людскимиресурсами.Высокаястепеньнеопределенности отражается в отсутствии четких календарных плановпроизводства работисетевыхграфиков, невозможностиихточногособлюдения. Эта неопределенность подрывает долгосрочные договорныеотношения, поэтому потребность в тех или иных ресурсах у строительныхкомпаний часто носит авральный характер, что ставит их в зависимость оттекущейрыночнойситуации.Способомрешенияпроблемыявляетсяприспособление контрактных отношений в отрасли к особенностям еефункционирования.124В силу того, что производственный оптимум для разных видовстроительных работ отличается, строительной компании выгодно часть этихработ сосредоточить внутри фирмы, а другие отдать на откуп рынку.
Такимобразом в отрасли жилищного строительства происходит размывание четкихграниц фирмы и рынка, как их определял Р. Коуз. С точки зрения оптимальнойорганизациипроизводства,длястроительныхфирмсуществуютдвеприемлемые рыночные альтернативы: 1) выделение отдельных видов работ(электромонтажных, сантехнических, малярно-штукатурных, производство иустановка окон и дверей и пр.) в самостоятельные фирмы при сохраненииучредительства со стороны головной фирмы; 2) заключение договоров наосуществление этих работ с независимыми фирмами-подрядчиками.
Выбормежду этими альтернативами предполагает оценку как трансформационных,так и трансакционных издержек.Создание и поддержание «своих» фирм достаточно распространенноеявление в строительном бизнесе. Преимуществом такой формы являетсясохранение контроля за сроками, объемом и стоимостью вспомогательныхвидов работ, что одновременно означает преодоление некоторых элементоврыночнойнеопределенности.Недостаткитакжеочевидны:подобное«распыление» между разными видами деятельности часто происходит в ущербкачеству. Кроме того, для оптимального использования имеющихся мощностейи трудовых ресурсов дочерним фирмам приходится заключать также договорасо сторонними организациями.
Достижение эффекта масштаба у нихсопровождается обретением самостоятельности, то есть независимости отголовной фирмы. Альтернативный вариант, передача отдельных работ на откупрынку, часто гарантирует более высокое качество из-за сохраняющейсявозможности выбора поставщиков. Однако при этом у фирм-застройщиковвозникают ценовой риск и риск незаключения договоров, приводящий кнарушению непрерывности строительных работ.125Таким образом, существует определенная связь между особенностямитрансакций и организационными структурами на первичном рынке жилойнедвижимости.Трансакционные издержки на рынке жилой недвижимостиКонтракты, заключаемые на рынке, сопряжены с возникающими при этомтрансакционными издержками.
На первичном рынке жилой недвижимости вцену предложения уже включены трансакционные издержки, возникшие настадии строительства. То есть на рынке жилья они превращаются втрансформационные издержки. В этом обнаруживается связь между двумятипами издержек.Рассмотрим чистые трансакционные издержки на вторичном рынкежилой недвижимости.
Для этого используем классификацию О. Уильямсона[164, с. 55-60], который предложил рассматривать виды трансакционныхиздержек в соответствии с этапами заключения сделки.Трансакционные издержки ex ante возникают до момента заключениясделки на рынке жилой недвижимости:1.Издержки поиска информации включают в себя затраты на поискинформации о потенциальном партнере (информации о продающихся объектахжилой недвижимости) и о ситуации на рынке (о ценах на рынке жилойнедвижимости): покупка специализированных изданий, оплата услуг связи(доступ к сети Интернет, телефонные переговоры); затраты на вознаграждениериэлтерской фирме, осуществляющей подбор вариантов; затраты на проезд,измеряемые в денежном и временном выражении.2.Издержки ведения переговоров включают в себя затраты на ведениепереговоровобусловияхзаключениясделкиссобственниками(представителями собственников) объектов жилой недвижимости, отобранныхпо результатам первого этапа.
Следует отметить, что затраты времени в этомслучае могут быть переложены на посредника и трансформироваться вденежную форму.1263.Издержки измерения качества объектов жилой недвижимостивыражаются как в ходе осмотра покупателем подобранных вариантов(включают в себя также затраты на проезд и временные затраты), так и впривлечении квалифицированных специалистов-оценщиков.4.Издержкизаключенияконтрактасодержатзатратынаюридическое сопровождение заключения сделки, ее нотариальное заверение;затратынаоплатупошлинызагосударственнуюрегистрациюправ,ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Трансакционные издержки ex post возникают после заключения сделки нарынке жилой недвижимости:1.Издержкимониторингаипредупрежденияоппортунизмасобственника, которые часто выражаются в стремлении изменить условиясделки: например, перенести срок сделки, увеличить цену и др., и представляютсобой затраты времени, психологические издержки и денежные затраты.
Такжепримерами оппортунизма являются: недобросовестное исполнение условийтрансакций (в случае заключения договора ипотеки заемщик скрывает своиистинные намерения не возвращать заемные деньги); заключение договоракупли-продажи объекта жилой недвижимости, в котором установленазаниженная цена (с целью уменьшения величины государственной пошлиныили налога) – в этом случае при расторжении сделки и возвращении кпервоначальному имущественному положению покупатель объекта жилойнедвижимости не сможет рассчитывать на возврат всей уплаченной суммы; идр.2.Издержки спецификации и защиты прав собственности включают:А) судебные расходы, затраты времени и ресурсов, необходимых длявосстановления нарушенных в ходе выполнения контракта прав: например, вслучае возвращения в первоначальное имущественное положение припризнании сделки ничтожной или недействительной и др.;Б) потери от плохой спецификации прав собственности и ненадежнойзащиты.
Поскольку особенностью закрепления статуса экономических агентов127в операциях с объектами жилой недвижимости является обязательнаягосударственная регистрация прав собственности в Едином государственномреестре прав, их статус считается достоверным, пока не будет доказан инойстатус в судебном порядке. Другими словами, государственная регистрация какзакреплениестатусаявляетсянаиболееответственныммоментомвспецификации прав, поскольку любые нарушения могут захватить всехучастников сделки.
Учитывая существующие реалии, возник институттитульного страхования рисков потери права собственности, когда страхуютсяимущественные интересы покупателя. Неспецифицированные объекты жилойнедвижимости ценятся ниже, поскольку не полностью обеспечивают своегособственника всеми правами: например, объект жилой недвижимости нельзяпродать, если он не обладает общественно значимой ценностью, такжеценность снижается в случае, если объект жилой недвижимости не можетвыступать предметом залога или его нельзя передать по наследству.3.Издержки защиты от третьих лиц возникают в связи сотсутствием специфицированных прав на объекты жилой недвижимости, чторасширяетэкономическую,правовуюиполитическуюосновудлякриминализации экономики.
В случае, если у экономических субъектов не вдостаточной степени присутствуют признанные всеми права на объекты жилойнедвижимости,возникаетпотребностьвсозданииособыхспособовнелегальной их поддержки: подкуп государственных чиновников, взяткипредставителям различных служб (пожарной, санитарной и др.); заключениедоговороввневедомственнойохраны,устройстворазличныхохранныхприспособлений для защиты объекта жилой недвижимости от нежелательногопроникновения в него третьих лиц и др.Оппортунизм на рынке жилой недвижимостиОппортунизм является достаточно распространенным явлением как нарынке первичного, так и вторичного жилья.
Его проявления разнообразны:1281) оппортунизм застройщика по отношению к дольщику, заключающийся вснижении качества материалов и строительных работ, злостном нарушениисроков строительства;2) оппортунизм продавца на вторичном рынке по отношению к покупателю,заключающийся в сокрытии информации о некоторых свойствах объектасделки и реальных правах собственности на него;3) оппортунизм в отношениях посредника на рынке недвижимости (риэлтора) иего клиента (продавца либо покупателя).На рынке недвижимости легко обнаружить как формы предконтрактногооппортунизма («ухудшающий отбор»), так и постконтрактного оппортунизма(«моральный риск», «уклонение» и «вымогательство»).А.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
