Диссертация (1150986), страница 19

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 19)

Все это отражается встоимости строительства.Следует отметить, что для отдельных видов коммуникаций современныйуровень технического оснащения позволяет использовать автономные системы,чтонесколькоограничиваетвнекоторыхслучаяхрыночнуювластьцентрализованных сетей.В строительной отрасли также достаточно высок спрос на заемныйкапитал, что связано с регулярными отклонениями в нормальном ходекругооборота средств по причинам, часто не зависящим от застройщиков:необязательность партнеров, чрезвычайные обстоятельства и др.Потребность строительных организаций в пополнении оборотных средствможет быть обусловлена разными обстоятельствами: снижениемпродажнойценывследствиеслишкоммедленнойоборачиваемости (уровень ликвидности ниже ожидаемого) или в результатеобщего снижения цен на рынке недвижимости; ростом цен на строительные материалы, услуги аренды строительнойтехники, топливо, энергию и т.п.; несоблюдением временных графиков проведения работ (в результате чегостоимость арендуемого оборудования и рабочей силы превышает сумму,заложенную на это в смете); некачественнымвыполнениемработ,необходимостьюпроведениядополнительных работ (в т.ч.

по демонтажу и новому монтажу) и др. штрафами, налагаемыми надзорными органами, пени за просрочкувыполнения обязательств; необходимостью преодоления разных административных барьеров.106В таком случае строительные фирмы обращаются в банк за получениемкредита для пополнения оборотного капитала, либо наращивают кредиторскуюзадолженность.Как свидетельствует табл. 2.4, строительные организации предпочитаюткредит в товарной форме: на долю кредиторской задолженности приходится76-77% всей их задолженности по собственным обязательствам. При этомкредиторская задолженность строительных организаций устойчиво превышаетдебиторскую, в отдельные годы это превышение достигает 50%.В то же время доля задолженности строительных организаций вденежной форме (перед банками и другими кредиторами) составляет 23-24% отих суммарной задолженности.

По данным Банка России, в 2011 годукредитными организациями России было предоставлено строительству 6,1%всего объема кредитов, выданных юридическим лицам и индивидуальнымпредпринимателям, что незначительно превышает долю отрасли в ВВП, приэтом 69,5% средств было выделено на строительство зданий и сооружений[210].С точки зрения строительной фирмы, самой дорогостоящей статьейоборотных активов являются «запасы», к которым относятся: «готоваяпродукция»  сданные в эксплуатацию объекты недвижимости, но еще непроданные потребителю; «незавершенное производство»  строящиеся внастоящее время объекты недвижимости, а также сырье, материалы,полуфабрикаты (элементы конструкций), топливо, энергия и др. Сокращениезапасовинезавершенногостроительстваявляетсяважнымфакторомуменьшения спроса на банковские кредиты и сокращения кредиторскойзадолженности.

Однако сокращение запасов связано с рисками не обеспечениясвоевременного выполнения строительных работ, а распродажа незавершенныхобъектов строительства чревата для строительных фирм большими убытками.Поэтому основным источником погашения кредитов и займов, а также выплатыпроцентов по ним для строительных фирм является продажа готовых объектовнедвижимости.107Таблица 2.4Задолженность организаций, осуществляющих строительную деятельность(млн.

руб.) [составлено на основе данных: 206]2005Суммарная задолженностьпо обязательствамв том числе просроченнаяИз суммарной задолженности:кредиторскаязадолженность- доля кредиторскойзадолженности в общейсумме задолженности пообязательствам, %в том числе просроченная- доля просроченнойкредиторскойзадолженности, %задолженность по кредитамбанков и займам- доля задолженности покредитам банков и займам вобщей суммезадолженности пообязательствам, %в том числе просроченная- доля просроченнойзадолженности по кредитамбанков и займам, %Дебиторская задолженностьв том числе просроченнаяПревышение кредиторскойзадолженности наддебиторскойБанкитрадиционно2006200720082009633776 854056 1558912 2298483 229144569152 640528330698713 104441487968 657627 1198260 1768912 174881176,996654477,006244076,878024676,969701376,329681513,649,496,705,485,54145808 19642936065252957154263423,13306023,04170023,68762623,01260823,0016121,790,82396446 52363346001 424121,23осуществляют1,260,850,321,41853923 1188780 12841215752874185740741,40инвестиционное1,491,36кредитованиестроительных организаций.

При этом, как правило, выделяются два ключевыхтипа рисков: инвестиционный (риск недостроя) и предпринимательский(отсутствие спроса на готовые объекты недвижимости). Для управления ими108кредитные организации в последнее время стали предлагать замещатьклассическуюформукредитованиястроительногобизнесаподзалогнедвижимости так называемым «проектным финансированием».Таким образом, рынок капитала отрасли жилищного строительствавлияет на рынок жилья РФ по следующим основным каналам: 1) черезсостояние основных фондов; 2) развитие вторичного рынка импортнойтехники; 3) развитие рынка внешних услуг капитала, оптимизирующихиздержки капитального характера; 4) доступность и цену ссудного капитала.2.2.3.

Связь рынка жилой недвижимости РФ с финансовыми рынкамиФинансовый рынок включает рынок денег, рынок ценных бумаг и рынокиностранной валюты. Связь рынка жилой недвижимости с финансовым рынкомможет быть двоякой. C одной стороны, жилая недвижимость являетсяинвестиционнымтоваром,вложениявкоторыйрассматриваетсякакальтернатива вложениям в другие активы (помещение средств на депозиты, вценные бумаги, в иностранную валюту). С другой стороны, состояниефинансовых рынков может влиять на издержки производства у строительныхкомпаний, доступность денежных средств и состояние спроса и предложенияна рынке жилой недвижимости.Согласнопортфельномуподходу,увложенийнакопленийвнедвижимость существует некая альтернативная форма сбережения дохода.Разработкой портфельного подхода к спросу на деньги занимался ДжеймсТобин, который в своем исследовании, опубликованном в 1958 году, обратилвнимание на наличие инвестиционных денежных остатков – свободныхденежныхсредств,вкладываемыхихвладельцами(какдомашнимихозяйствами, так и фирмами) в ценные бумаги на срок более года [42].Структура портфеля зависит от ожидаемой доходности каждого изинструментов, их ожидаемого риска, темпа инфляции в стране (который меняетструктуру портфеля в пользу реальных активов), общей суммы располагаемых109средств (накопленного богатства), предпочтений инвесторов и их субъективныххарактеристик [101, ч.

2, с. 114-117]. При неизменных субъективныххарактеристиках индивидуумов, принимающих решения об инвестировании,доля недвижимости в спекулятивном портфеле увеличивается, когда растетожидаемая реальная доходность и снижается риск вложений в нее, либо когдауменьшается ожидаемая доходность альтернативных инструментов, а рисквложения в них увеличивается. На рост спроса на недвижимость положительновлияет увеличение накопленного богатства, а также рост инфляционныхожиданий.Рассмотримпредположим,чтоупрощеннуюумодельэкономическогооптимальногоагентапортфеля,существуеттолькогдедвеальтернативные формы сбережения, в которых он может формировать своебогатство: вложение накоплений в объекты жилой недвижимости и некийальтернативный финансовый актив.

Используем следующие обозначения:rer – ожидаемая доходность вложений в объекты жилой недвижимости (вцелях упрощения можно принять rer = 0, поскольку трансакционные издержкипокупки и продажи объекта жилой недвижимости, а также издержкисодержания (расходы, связанные с владением собственностью: бремя заботы иухода за имуществом) сопоставимы с доходностью велики);σer – риск вложений в объекты жилой недвижимости (в целях упрощенияможно принять σer = 0, поскольку этот вид инвестиций отличаетсянадежностью: недвижимость невозможно потерять, украсть, падение спросаобычно наблюдается в краткосрочном периоде и др., а большинство расчетовпроводятся через банковскую ячейку или в связи с развитием ипотечногокредитования безналичным способом);rec – ожидаемая доходность альтернативного актива;σec – риск вложения в альтернативный актив;α – доля богатства, вложенного в объекты жилой недвижимости;α – 1 – доля богатства, вложенного в альтернативный актив.W – распределение богатства между двумя видами активов:110W = αW + (1 – α)W,rep – ожидаемая реальная доходность портфеля:rep = α rer + (1 – α)rec = (1 – α)rec,σep – риск портфеля:σep = α σer + (1 – α) σec = (1 – α) σec ,(1 – α) = rep / rec = σep / σec ,rep = σep rec / σec ,Если риск (σec) и доходность (σer) вложений в альтернативный актив –величины известные, то между риском (σep) и доходностью (rep) портфелясуществует прямая линейная зависимость (линия АВ на рис.

2.13).Рис. 2.13. Формирование оптимального портфеляПоскольку индивидуумы рассматривают доходность и ликвидность какблаго, а риск – как антиблаго, тогда:Ue – ожидаемая полезность портфеляUe = Ue (rep+, σep–).111Дляизображенияпредпочтенийсубъектаотносительнорискаидоходности на графике построим кривые безразличия, которые имеютположительный наклон и вогнутый вид, который объясняется несклонностью криску рассматриваемого субъекта.

Для индивидуумов, более склонных к риску,кривые безразличия имеют более пологий вид.E0 – оптимальный портфель:E0 (rep0, σep0)- соответствующее распределение между альтернативными вложениями,позволяющее максимизировать полезность.Смещение прямой АВ в положение АВ1 возможно как при снижениидоходности, так и при увеличении риска альтернативного актива (рис. 2.13).При этом, доля этого актива в портфеле уменьшается, что иллюстрируетсясдвигом Е0 в положение Е1. Для индивидуумов, более склонных к риску,прямая АВ сместится в положение АВ2, а точка касания наилучшей кривойбезразличия с бюджетной линией будет находиться займет положение Е2.Теперь рассмотрим связь рынка жилой недвижимости с сегментамифинансового рынка по отдельности.А) Связь рынка недвижимости с денежным рынком.

На превращениеденежныхнакопленийвреальныеценности(ккаковымотноситсянедвижимость) людей может мотивировать уменьшение реальной доходностиноминальных активов, в частности, снижение процентной ставки по депозитамфизических лиц в кредитных организациях. По данным Центрального банкаРФ, средневзвешенная депозитная ставка по вкладам физических лиц вноминальном выражении в период с 2000 по 2004 год снизилась с 6,5% до 3,8%. Далее в период с 2004 года по 2006 год она оставалась на низком уровне,потом, в связи с усилением конкуренции в банковском секторе экономики,росла.

Характеристики

Список файлов диссертации