Диссертация (1150986), страница 14

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 14)

С 2000 по2008 год этот показатель увеличился более чем в 2,1 раза. При этом цены77первичной недвижимости выросли почти в 6,1 раз. Опережающий рост цен поотношению к росту объемов: свидетельствует о преимущественном росте спроса на жилье посравнению с предложением жилья; характерен для рынка продавца и для ситуации товарного дефицита напервичном рынке жилой недвижимости; является индикатором перегрева рынка.Рис. 2.4.

Ежегодный объем продаж квартир на вторичном рынке г. Москвы,(тыс. ед., левая шкала) и его прирост (%, правая шкала) [построено наоснове данных: 151]Динамику объема продаж на вторичном рынке рассмотрим также напримере г. Москвы: на рис. 2.4 видно, что превышение объемов продаж квартирна вторичном рынке относительно средних значений наблюдается в 2002-2005годах и в 2007 году, что свидетельствует об активизации рынка в эти периоды.В 2006 году наблюдалось некоторое охлаждение рынка жилой недвижимости, ав 2008-2009 годах – спад, который сменился новым подъемом в 2010-2011годах. Также о масштабах рынка жилой недвижимости можно судить поданным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии о количестве зарегистрированных сделок отчуждения [205]объектов недвижимого имущества - жилых помещений на территории РФ(подробнее в п.

2.3).782. Соотношение цен первичного и вторичного рынка. Другой чертойпериода экспоненциального роста рынка жилья РФ является относительноменьший рост цен на первичное жилье по сравнению с ценами на вторичноежилье. В период спада наблюдается относительно большее падение цен напервичное жилье, по сравнению со вторичным. Действительно, если с 2000 по2008 год средние цены на первичное жилье в РФ выросли в 6,05 раз, то навторичное – в 8,57 раз за тот же период.

В то же время в 2011 году посравнению с 2008 годом цены на первичное жилье оказались ниже на 17%, ацены на вторичное жилье – на 15%. Однако в 2012-2013 году начался новыйрост цен на рынке жилья.Интересно также соотношение цен первичного и вторичного рынковжилья. До 2007 года цены на первичном рынке были выше, чем цены навторичном рынке (исключение составляет лишь 2006 год). Однако из-заопережающего роста цен на рынке вторичного жилья разница в ценах 1 кв.метра первичной и вторичной жилой недвижимости уменьшалась: если в 2000году превышение составляло 32%, то в 2007 году – только 1%. С 2008 годаситуация начала изменяться: цены на жилье на вторичном рынке стали вышецен первичного рынка, и до 2010 года эта разница только увеличивалась.

В2011-2013 году разрыв между ценами вторичного и первичного рынка жильясохранялся.Превышение стоимости квадратного метра на первичном рынкеотносительноценывторичного рынка, наблюдавшеесядо 2007годавключительно, объяснялось следующими факторами: дефицитом нового жилья. В 90-х годах новые жилые дома практически невозводились, поэтому квартиры в новостройках с большим метражом инестандартной планировкой воспринимались россиянами как предметроскоши,азастройщикипродавалиэтожильёпозавышенным(спекулятивным) ценам. В начале 2000-х доля нового жилья в общем объемежилищного фонда РФ была небольшой, что свидетельствовало о редкостиблага (особенно в сегменте доступного жилья).

Затем постепенно79наращивались темпы строительства, и на первичном рынке жилойнедвижимости к 2007 году объем предложений увеличился в 2 раза (рис. 2.3:с 30,30 млн. кв.м в 2000 году до 61,20 млн. кв.м в 2007 году), что повлиялона снижение темпов роста цен новостроек; на первичном рынке фактором ценообразования является также высокаястоимость инвестиционных контрактов и земли, присутствие в них такназываемой «административной ренты» − коррупционной составляющейприобретения прав на участок для застройки (оформление в собственностьили аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройствовнутридворовой территории и прочие расходы.Тенденция превышения стоимости 1 кв.м на вторичном рынке жилойнедвижимости относительно цен первичного рынка, начиная с 2008 года,сохраняющаяся вплоть до 2013 года, также требует особого объяснения.Прежде всего, кризис привел к снижению затрат на строительство, чтосказалось на ценах первичного жилья [120].

Во-вторых, в период роста рынкаопределенная часть квартир, предлагаемых застройщиками на различныхстадиях строительства, приобреталась именно в инвестиционных целях.Остановка роста цен на жилье в 2008 году привела к снижению интересаинвесторовкэтомусегментурынка.В-третьих,смещениеинтересапокупателей от «первичного» в пользу «вторичного» жилья, приобретаемого вцелях проживания, объясняется следующими факторами: «вторичное»  это готовое, не просто сданное в эксплуатацию, а некотороевремя эксплуатируемое, проверенное и обжитое жильё, на которое имеютсявсеправоустанавливающиедокументы.Запериодинтенсивногостроительства вторичное жилье сильно «помолодело», доля квартирулучшенной и современной планировки в нем увеличилась. В то же времяприобретение жилья в новостройках связано с большим количеством рисков,таких как нарушение сроков сдачи, замораживание строительства объекта идр.; на покупку «вторичного» жилья легче взять ипотечные кредиты, т.к.

в80качестве залога используется покупаемое жильё; приобретая объект недвижимости на вторичном рынке, покупатель имеетреальную возможность тут жевселиться, а не ждать окончаниястроительных работ, сдачи в эксплуатацию и др. Более того, «вторичное»жильё находится в черте поселений, где уже имеются все необходимыеобъекты инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, магазины,остановки общественного транспорта и др.), а не где-нибудь в пригородах; интерес россиян к «первичному» жилью в последние годы значительноснизился, как в силу некомплектной сдачи, так и по причине снижениякачества строительства и нарушения технологий, поэтому доверие кзастройщикам упало.3.

Анализ волатильности рынка. Волатильность рынка отражает степеньего реагирования на текущую конъюнктуру и изменение поведения игроков.Статистическая информация подтверждает большую волатильность вторичногорынка жилья, по сравнению с первичным рынком. Так, за периодтурбулентности (2009-2011 гг.) наибольшие перепады в стоимости единицыжилья наблюдались на вторичном рынке. На первичном рынке жильятенденция снижения цены квадратного метра оказалась гораздо болеесглаженной. В целом за 2000-2012 гг. коэффициент вариации темпов приростацен (отношение среднеквадратического отклонения к среднему значению) дляпервичного жилья составил 0,979, а для вторичного жилья – 0,986.Различная волатильность сегментов рынка объясняется рядом факторов.Если рынок вторичной недвижимости обеспечивает приспособление цен иобъемов к новому равновесному состоянию в краткосрочном периоде, то рынокпервичной недвижимости обеспечивает это приспособление в долгосрочномпериоде.

Рынок вторичной недвижимости, в отличие от рынка первичнойнедвижимости, менее связан с другими рынками (трудовых ресурсов,строительных материалов, техники), поэтому он больше реагирует на факторыспроса, нежели на факторы предложения. Наконец, на функционированиепервичного рынка оказывает большее влияние наличие и действенность81государственныхпрограмм,обеспечивающихподдержкустроительствадоступного и комфортного жилья.Н.В. Родионова объясняет, почему на рынке жилья цены реагируютбыстрееобъемов:«…Основнымихарактеристикамирынкажилойнедвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичностьпредложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение нарынке почти не меняется.

Неэластичность предложения вызвана длительностьюпериода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь междуизменением спроса и предложения. Так, при росте спроса на жильё увеличениепредложения на рынке первичного жилья возможно только через год-два, а приего сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнемпонесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложенияприводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, спомощью которого уравновешиваются спрос и предложение» [141].На наш взгляд, описанные Родионовой Н.В.

зависимости болеехарактерны для первичного рынка жилья. На вторичном рынке жильяпредложение в краткосрочном периоде является гораздо более гибким, и, какдемонстрируютданныеГ.В.Лукьянчикова,нарынкемосковскойнедвижимости во время кризиса 2008-2009 годов изменение объема продажоказалось гораздо более существенным, чем изменение цены [93]. Также нужноучитывать возможность установления неравновесных состояний на первичномрынке жилья.4. Соотношение индексов цен недвижимости и общего индексапотребительских цен. Индекс потребительских цен отражает рост стоимостипотребительской корзины, на основе которого рассчитывается официальныйпоказатель инфляции в стране.

Из рисунка 2.5 можно заключить, что темпыприроста цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в Россиидо 2007 года включительно превышали общий индекс потребительских цен, чтосвидетельствует о том, что в стране имела место инфляция активов. В целом запериод 2000-2007 гг. индекс цен на первичное жилье составил 5,23, на82вторичное жилье – 6,23, а стоимость потребительской корзины за то же времяподорожала в 2,31 раза. Иными словами, произошло не только абсолютное, нои относительное удорожание недвижимости: в 2,3 – 2,7 раз.

Характеристики

Список файлов диссертации