Диссертация (1150986), страница 12

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 12)

Их число уже существенно меньше, чтоснижает степень конкурентности данного сегмента рынка. Так, Нижегородскаягильдия сертифицированных риэлторов (НГСР) в сентябре 2011 года включала27 компаний [198]. Этот сегмент рынка по рассматриваемому критерию ближек типу «монополистическая конкуренция». Таким образом, по признаку«количество продавцов» рынок жилой недвижимости варьирует в пределах отмонополистической конкуренции до олигополии.2. Степень дифференциации товара на рынке жилой недвижимостивелика. На вторичном рынке недвижимости выделяют: старое жилье, старое64жилье после капитального ремонта, дома сталинского периода, хрущевки,брежневки, панельные дома 60-70-х годов, панельные дома 80-90-х годов,кирпичные дома.

В Нижегородском регионе, согласно неофициальнойклассификации, жилая недвижимость делится на элитное жилье, домаповышенной комфортности, квартиры улучшенной планировки, типовое жилье.Для первичного рынка недвижимости применяется московская классификация,согласно которой жилье делят на четыре класса: элитное, премиум, бизнес иэконом класса [146].

Также жилье каждого класса различают по типуматериала, району расположения (отличающегося в т.ч. экологическойобстановкой), качеству перекрытий, размеру комнат, кухни и другихвспомогательных помещений и, вследствие этого, по ценам. Индивидуальнымихарактеристиками жилья являются: этаж, вид из окна, планировка, наличиекосметического ремонта, состояние электропроводки, водоснабжения иотопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета документов длясделки. Кроме всего прочего, есть еще индивидуальные характеристики укаждой конкретной квартиры. Таким образом, с точки зрения свойств объектарынокжильяотноситсяктипу«монополистическаяконкуренциясдифференциацией товара».3.барьерыБарьеры входа в отрасль.

На первичном рынке недвижимостивходанарынокдляпродавцов(заказчиков,застройщиков)определяются барьерами более низкого порядка  входа в строительнуюотрасль. Прежде всего, для создания строительной фирмы необходимо пройтипроцедуру государственной регистрации юридического лица. Далее дляосуществления деятельности по строительству, проектированию и инженернымизысканиям с 1 января 2010 года необходимо вступить в саморегулируемуюорганизацию (СРО) и получить свидетельство о допуске к определенным видамработ.

Кроме общих барьеров есть еще индивидуальные барьеры, касающиесястроительства каждого конкретного объекта. Основные препятствия на пути кувеличению объемов строительства установлены в Федеральном Законе № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных65объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательныеактыРоссийскойФедерации»от30.12.2004,которыйпредоставляетзастройщику право на привлечение денежных средств дольщиков только приналичии: документаогосударственнойрегистрациизастройщикомправасобственности на застраиваемый земельный участок или договора арендытакого участка; разрешения на строительство; проектной декларации, которая должна быть размещена в средствахмассовой информации, поскольку договор на участие в долевомстроительстве с первым дольщиком застройщик может заключить лишьпо прошествии двух недель от даты публикации (№214-ФЗ от31.12.2004).Также необходимо отметить и другие барьеры, присущие первичномурынку недвижимости:А.

Недостаточное количество предлагаемых земельных участков, ихдороговизна и непрозрачность тендеров по их продаже. Обычно на одинжилой район города одновременно предлагается несколько земельных участковдля точечной застройки, что находит свое отражение в цене предложения.Например, стоимость участков земли, которые застройщик может приобретатьпод собственное строительство многоэтажных жилых домов на территориигорода Нижнего Новгорода, дифференцируется от 230 тыс.

руб. до 1 млн. руб.за 1 сотку. Что касается цен на участки земли под малоэтажное индивидуальноежилищное строительство как на территории города, так и в пригороде, здесьценовой диапазон составляет от 30 до 500 тыс. руб. за 1 сотку. Высокаястоимость инвестиционных контрактов и земли объясняется включением в ихцену и так называемой «административной ренты»  коррупционнойсоставляющей приобретения прав на участок для застройки (оформление всобственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям,благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы.66В настоящее время большое внимание городские власти уделяютвыделению территорий для комплексной жилой застройки: это могут быть какземельные участки в пригороде, так и на местах, где существует ветхийаварийный фонд.

Однако для застройщиков это сопряжено с определеннымииздержками:земельные участкив пригороде не имеют инженерныхкоммуникаций и подъездных путей, а городские участки с ветхим фондомтребуют затрат на расселение. Несмотря на рост объемов жилищногостроительства в Нижегородской области (по итогам первого полугодия 2012года этот показатель вырос на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом2011года[136]),наблюдаетсядефицитинтересныхдляинвесторовстроительных площадок.Недостаточное количество земельных участков не всегда свидетельствуето том, что величина самих площадей под застройку невелика.

Так, например, в2012 году министерство государственного имущества и земельных ресурсовНижегородской области проводило аукцион по продаже права аренды 453 газемли в Советском районе города Нижнего Новгорода. Один лот объединял 14земельных участков и являлся самым крупным земельным массивом, которыйвыставлялся на торги властями Нижегородской области. Участником аукционабыл только один претендент, что объяснялось большим объемом (созданиефактически нового района на 120 тыс. жителей) и огромными затратами настроительство сетей, предстоящими застройщику [88]. Таким образом, из-занежелания властей самостоятельно разработать проект межевания 453 га наотдельные участки под разных инвесторов ни один из нижегородских лидеровжилищного строительства не смог участвовать в этом аукционе.Б. Неформальные требования к строительному бизнесу в виде разногородасоциальныхобязательств.Частопрактикуетсявыделениеадминистрацией земельного участка строительной компании под собственноестроительство в удобном месте в обмен на ее обязательство осуществитьвозведение или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры: детскихсадов, школ, больниц и др., либо передать администрации часть готового67возведенногожилья,направляемогонавыполнениегосударственныхсоциальных программ.

В силу возникновения дополнительных затрат навыполнение социальных обязательств, строительные фирмы вынуждены ужепосле получениявсехнеобходимыхразрешенийизменять(изановосогласовывать) технологии строительства, нередко в ущерб качеству и внарушение прав потребителей (дольщиков).В. Потребность в разнообразном узкоспециализированном оборудовании.Для многочисленных видов строительных работ нужны разные виды техники(башенные краны: с разной высотой, грузоподъемностью и вылетом стрелы,свободно стоящие на рельсовом ходу или на анкерном основании, сустройством самонаращивания башни крана и c возможностью креплениябашни к строящемуся зданию; сваебойное оборудование или сваедавильныеустановки; бетонно-смесительные установки и бетонорастворные узлы,бетононасосы и др.).

При малом объеме и временном характере работ покупатьвесь этот комплект оборудования неэффективно. Кроме того, приобретениебашенного крана вызовет рост сопряженных расходов: в штат строительнойкомпании придется добавить несколько человек (1-2 крановщика, слесаря,отвечающего за техническое состояние крана, электрика), плюс возникнетдополнительная работа для инженера по технике безопасности. Кроме того, какособо опасный строительный объект кран необходимо будет зарегистрироватьв городском отделе Ростехнадзора, а также поставить на баланс предприятия.Наконец, купленную технику нужно хранить при соблюдении определенныхусловий и раз в 10 месяцев проводить плановый техосмотр. Далеко все фирмымогут позволить себе содержать на балансе все необходимое оборудование, нои не все имеют доступ к нему в форме подряда и лизинга.Г.

Перебои с поставками строительных материалов. Примером служитописанный выше (см. п. 1.3.2) дефицит цемента в Европейской части России.Любые проблемы, возникающие в предпринимательской деятельности в тойили иной отрасли, естественного либо искусственного происхождения, могутрассматриваться как барьеры входа в нее.68Д. Недостаток квалифицированного персонала.

Так, несмотря наналичие в Нижегородской области крупного специализированного отраслевоговузапоподготовкеинженерно-строительныхкадров(ФГБОУВПО«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет), вусловияхподъема строительнойиспытываетнехваткуспециалистоввысококвалифицированныхспециалистовпоотраслиновыминженерныхирынок жилойрядарабочихкадров,внедвижимостипрофессийпервуюузкоспециализированнымиочередь,направлениям.Выпускники учебных заведений в большинстве своем имеют хорошуютеоретическую подготовку, а практических навыков для работы у них частонедостаточно.

Актуальна нехватка квалифицированных рабочих кадров сосредним профессиональным образованием: каменщиков, сварщиков и др. [68]Кроме того, подобные профессии, которые в советское время относились кразряду массовых, сегодня не пользуются популярностью и считаются непрестижными, что объясняется сложностью и тяжелыми условиями труда;постоянный приток низкоквалифицированой рабочей силы из-за границысущественно снижает планку заработной платы.Следует отметить, что посредники также сталкиваются с таким барьером,как отсутствие квалифицированных кадров, поскольку в настоящее времяобразовательная система РФ не готовит специалистов по сделкам снедвижимостью. В целом, недостаток квалифицированных кадров на рынкежилой недвижимости вынуждает строительные и риэлторские компании тесноработать с профильными вузами, открывать собственные учебные центры дляподготовки специалистов, а также прибегать к услугам рекрутинговыхагентств.Е. Избыточное количество согласовательных процедур.

Исследование,проведенное фондом «Институт экономики города» в 43 городах России,позволяет сделать вывод о крайне высоком уровне барьеров в жилищномстроительстве. В среднем при строительстве многоквартирного жилого домазастройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн69рублей, причем большую часть таких затрат (около 80 %) составляют затратынаподключение(присоединение)ксетяминженерно-техническогообеспечения [125]. Всего сегодня, по мнению экспертов СРО «Национальноеобъединение строителей (НОСТРОЙ)», около 23 согласовательных процедурявляются явно избыточными, их отмена позволит сократить сроки полученияразрешения на строительство примерно на 600 дней [208], что в разыминимизирует расходы на развитие проектов.Рассмотренные выше барьеры входа в отрасль для продавцов напервичном рынке недвижимости, особенно первые три, характерны длярыночной структуры типа «олигополия».На вторичном рынке жилой недвижимости входные барьеры длянепрофессиональных продавцов и покупателей (домашних хозяйств и ихчленов) незначительны (для продавцов: наличие объекта собственности ититула на него; для покупателей: наличие денег; для обеих сторон:юридическая чистота сделки).

Характеристики

Список файлов диссертации