Диссертация (1150986), страница 15
Текст из файла (страница 15)
Похожиерезультаты получаем, используя для расчета данные рисунка 2.5: квадратныйметр жилой площади во вторичной недвижимости в 2007 году в среднем стоилв 5,5 раз дороже, а в первичной недвижимости – в 7,2 раза дороже, чем в 2000году. Между тем, с 2007 года наблюдается уменьшение темпов прироста цен нарынке жилой недвижимости, а в 2008 году они и вовсе сравнялись с темпомприроста потребительских цен. В 2009 году индексы цен на недвижимостьоказались меньше 1, а в 2010 году наблюдался рост цен только на рынкевторичной недвижимости. В 2011 году произошло выравнивание темповприроста индексов цен на рынке жилья и индекса потребительских цен натовары и услуги, а в 2012 году благодаря новому росту цен на недвижимостьиндекс цен на жилье снова превысил ИПЦ.1,60Раз по отношению к предыдущему году1,501,401,301,201,101,000,900,802000200120022003200420052006200720082009201020112012Индекс цен на первичном рынке жилья на конецпериода к концу предыдущего года1,131,251,231,191,191,181,481,231,100,921,001,071,11Индекс цен на вторичном рынке жилья на конецпериода к концу предыдущего года1,161,321,251,191,241,181,541,211,150,891,031,061,12Индекс потребительских цен на товары и услуги наконец периода к концу предыдущего года1,201,191,151,121,121,111,091,121,131,091,091,061,066Рис.
2.5. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья в сравнении синдексом потребительских цен на товары и услуги в РФ [построено наоснове данных: 206]835. Связь российского рынка жилой недвижимости с ростом доходовнаселения РФ. Наиболее важным фактором, определяющим изменение испроса, и равновесных цен на рынке жилой недвижимости в долгосрочномпериоде, является рост реальных доходов населения в течение нескольких лет,что приводит к увеличению накоплений граждан.Как демонстрирует рисунок 2.6, с 2000 до 2007 года в России наблюдалсястабильный прирост реальных располагаемых доходов населения: 8,7–14,9%ежегодно. Одновременно с этим происходило (вплоть до 2008 года) увеличениерасходов населения на покупку жилья.
Это отражалось как на увеличенииобъема сделок на рынке жилья, так и на росте стоимости 1 кв. м на рынкежилья (рис. 2.1 - выше). По нашим расчетам, изменение реальныхрасполагаемых денежных доходов населения положительно влияет на расходына приобретение жилья: в 2000-2010 гг. коэффициент их корреляции с лагом в 1год составляет 0,703, что свидетельствует о весьма заметной связи двухпоказателей.Рис.
2.6. Динамика реальных располагаемых денежных доходов и расходовнаселения на покупку жилья в РФ [построено на основе данных: 206]84Среднедушевые доходы населения РФ, по данным официальнойстатистики, в конце 2008 года увеличились в 6,5 раз по сравнению с началом2000 года, а цены на вторичное жилье – в 7,18 раз, правда, первичное жильеподорожало в меньшей степени – в 5,76 раз. За весь изучаемый периодмаксимальный рост цен на жилую недвижимость наблюдался в 2006 году(порядка 50%), что объясняется именно значительным ростом реальныхрасполагаемыхдоходовнаселения(на13,5%),сопутствующимемусущественным увеличением денежной массы (на 48,7%), улучшениемпотребительских ожиданий, а также активизацией рынка ипотечных кредитов.Неслучайно в 2006 году наблюдался максимальный прирост расходовнаселения на покупку недвижимости (он составил 62,5%, по сравнению с 2005годом).Следует отметить также влияние дифференциации среднедушевыхдоходов в различных регионах на функционирование рынка жилья.
Так,среднедушевые доходы населения в 2011 году составили в Москве – 46350,3руб., что в 4,1 раза больше, чем в Карачаево-Черкесской республике (11258,9руб.), а в Санкт-Петербурге – 26323,6 руб., что в 3,1 раза больше, чем вреспублике Калмыкия (8449,3 руб.). Соответственно, средняя цена 1 кв. мквартир в 2011 году на первичном и вторичном рынках недвижимостисоставила: в Москве – 129523,52 руб.
и 163202,77 руб., что в 7,1 и 6,5 разабольше, чем в Карачаево-Черкесской республике (18206,36 руб. и 25094,79руб.); в Санкт-Петербурге – 78850,95 руб. и 87383,5 руб., что в 3,3 и 2,8 разабольше, чем в республике Калмыкия (23752,5 руб. и 30711,57 руб.) [206]. Крометого, спрос на жилье в мегаполисах и регионах с высоким уровнем жизнирастет за счет внутренней и внешней миграции населения, что такжеспособствует опережающему росту цен на жилье в них. В то же время всельской местности, отдаленных районах, депрессивных регионах, каквследствие низких доходов и сбережений населения, так и оттока населения,спрос на жилье снижается, что отражается в уменьшении масштабов рынка иснижении темпов роста цен.856. Связь российского рынка жилой недвижимости с изменениемсбережений населения. Сбережения влияют на поведение покупателей ипродавцов на рынке жилой недвижимости в долгосрочном периоде.
Как видноиз рисунка 2.7, в 2000–2007 годах сбережения составляли приблизительно 1/10часть доходов населения (колебались в интервале от 7,5 до 12,7 %). Этоприводило к росту накопленного богатства. В то же время данные выборочногообследования потребительских ожиданий населения Федеральной службыгосударственнойстатистикисвидетельствуют,чтов2007–2008годахбольшинство сбережений населения имело целевой характер и преобладающаяих доля (37-40%) предназначалась именно для покупки жилья. В 2009 году этадоля несколько снизилась (до 21-26%) [206], что свидетельствует о некоторомнасыщении потребности или о смене потребительских предпочтений в силуизменений условий продажи.* Данные за 2012 год – предварительные, за 2013 год - предварительные за 1 квартал;** Данные об отношении расходов на покупку недвижимости к сбережениям в 2011-2013 годах отсутствуют.Рис.
2.7. Сбережения населения и активность на рынке недвижимости РФ[построено на основе данных: 206]Как свидетельствует рисунок 2.7, кризис отрицательно сказался насбережениях населения. В 2008 году наблюдалось резкое сокращение доли86сбережений: почти в 2 раза – с 9,6% до 5,3%. Кроме того, он привел кизменению структуры сбережений, а именно к увеличению доли вложений виностранную валюту (особенно в IV квартале 2008 года), что одновременноподдерживало повышательную тенденцию курса доллара США.Между тем, именно в 2008 году, в разгар кризиса, наблюдалосьзначительное увеличение отношения расходов на приобретение недвижимостик сбережениям населения, что носило характер запоздалого ажиотажа (рис.
2.7).Активизация спроса на рынке недвижимости в этот период объясняется ростоминфляционных ожиданий населения (а также ожиданий удорожания кредитов всилу повышения ставки рефинансирования и увеличения банковских рисков).Люди, несмотря на начавшееся снижение темпов прироста реальных доходов,продолжали покупать недвижимость, стремясь израсходовать накопленияпрошлых периодов.7. Цикличность рынка жилой недвижимости. Динамика рынка жилойнедвижимости отражает циклические процессы в экономике, а цены на рынкежилья меняются в зависимости от стадии экономического цикла и ожиданийлюдей относительно будущих доходов и занятости. В связи с этим некоторыеэкономисты обнаруживают циклический характер и самого рынка жилойнедвижимости. В теории строительных циклов С.
Кузнеца именно подъемы испады активности на рынке жилья выступают в качестве точек ростаэкономики. Неслучайно искусственный «разогрев» экономик развитых стран,приведший в конечном счете к кризису, был связан прежде всего сактивизацией ипотечных программ при активной поддержке государства [102].Спад в экономике сопровождается увеличением безработицы, снижениемреальных доходов населения и негативными ожиданиями относительнобудущей занятости [162] и будущих доходов.
По словам Родионовой Н.В.,«особуюважностьраспространенияэтотвопросжилищногоприобретаеткредитования,таквслучаекакпримассовогопаденииэкономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряютстабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств87по кредитным договорам. Одновременно в стадии экономического спадаусиливается давление на рынок жилой недвижимости.
Это приводит к падениюее цены» [141]. В России с 2000 по 2008 год наблюдалось плавное сокращениечисленности безработных (рис. 2.8), одновременно с этим происходилстабильный рост цен на российском рынке жилой недвижимости (рис. 2.1). Ноесли за этот период безработица сократилась лишь в 1,6 раза, то стоимость 1кв.м увеличилась в 7,4 раза.Рис. 2.8. Среднегодовая численность безработных и результаты миграционногообмена населения РФ с другими странами [построено на основе данных: 206]По данным исследования Г.В. Лукьянчикова (АЦ IndexRussia.ru), средняяпродолжительность цикла на рынке недвижимости США составляет 68 лет[94]. Другое его исследование, проведенное по 18 странам ОЭСР за 1970-2005гг., выявило циклы продолжительностью 10 лет, что вполне соответствуетклассическим промышленным циклам К. ЖугляраК.Маркса, при этоммаксимальное изменение цен составило в Нидерландах: +98,4% в стадииподъема и -50,4% в стадии спада [93].
На российском рынке недвижимостицикличность проявляется главным образом в значительном измененииколичества совершаемых сделок, в то время как колебания цен оказываются88гораздо меньшими. Обычно происходит ускорение или замедление темповприроста цен, в то время как абсолютное снижение цен в рублевом эквивалентена российском рынке недвижимости наблюдается только в короткие периоды и,как правило, незначительное. Заметим также, что рынку недвижимостиприсуща сезонная составляющая, которая может имитировать краткосрочныйцикл.В 2009-2010 годах Правительство РФ активно проводило политику поборьбеспоследствиямимировогофинансовогокризиса,однимиизреализуемых первоочередных мер которой являлись: содействие занятостинаселения, жилищное строительство и содействие гражданам на рынке жилья[13].
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
